[Valeriya]

Добрый день! Подскажите, в чем состоит принципиальное отличие между данными двумя видами договоров? Какому из них на сегодняшний день отдается предпочтение?

[Samak]

принципиальное различие в правовом регулировании этих двух договоров, при инвестировании строительства применяются нормы ФЗ об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений, а при долевом участии на сегодняшний момент ФЗ Об УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, выводы сделаете когда ознакомитесь с этими двумя НПА.

[Valeriya]

про правовое регулирование двух этих видов договоров я знаю и с данными НПА я ознакомлена))
Я вижу отличие этих договоров в том, что при участии в долевом строительстве дольщики как правило - физики, следовательно используют жилье для личных нужд. По инвестиционным же договорам вторая сторона часто - юрики, цель которых - извлечение прибыли

[Samak]

Не согласен с утверждением, так как данные договора могут заключать в равной степени и физики и юрики. Попробую объяснить простым языком . Вы "например" берете кредит в банке как физическое лицо, допустим на приобретение недвижимости, одним из условий заключения договора на инвестирование строительства жилья, является внесение денежных средств за счет средств банка, с вытекающими отсюда последствиями, в данном случае у банка имеется заинтересованность как лица вкладывающего свои денежные средства (обязательно должно быть отражено, что оплата должна быть произведена за счет средств банка...). В договоре долевого участия иная ситуация, вы как лицо заинтересованное в получении новенького жилья находите ближайшую строительную организацию заключаете с ней договор долевого участия, вкладываете свои кровные денежки для последующего благополучного исхода и вселения в данное жилье, обязательно проверяете наличие разрешения на строительство, договора аренды земельного участка, проектную документацию, полномочия на подписание договора долевого участия, условия заключения договора ну и т.д.... далее бежите регистрируете договор долевого участия, с этого момента строющееся жилое помещение находится у Вас залоге, до момента получения документа на право собственности. При инвестировании, жилье находится в залоге у банка, вы же банку выплачиваете кредит до полного погашения.

[Valeriya]

да но ведь и при инвестиционниках не всегда банк выступет 3им лицом

[Samak]

согласно п. 1 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ"ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

[Samak]

п.3 этого же закона гласит "Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается."
согласно ЗАКОНУ РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 (ред. от 10.01.2003)"ОБ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РСФСР"
Инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
(в ред. Федерального закона от 10.01.2003 N 15-ФЗ)
2. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
Инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений.

[Samak]

Банк не всегда, а вот средства банка всегда, но только в том случае если вы берете кредит в банке. В остальных случаях, организация влкадывающая в Ваше строительство определенную денежную сумму получает право требования, по объекту ИНВЕСТИРУЕМОГО строительства в части вкладываемой суммы. В договоре участия в долевом строительстве присутствуют две стороны, и конкретный СТРОЯЩИЙСЯ объект недвижмости.На такой объект как сказано выше "Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается"...

[Valeriya]

хорошо. но если сравнить долевик и инвестиционный договор, заключенный так же по поводу квартиры в жилом доме. по сути разницы нет ? Я вижу большую разницу в том, что долевикам посвящен отдельный нпа, а инвестиционникам, касающимся квартир, нет

[Никитина Марина Алексеевна]

Главная разница в субъектах: если деньги вкладывает гражданин, то это исключительно договор о долевом участии (поэтому и повышенная защита отдельным нпа)