[evil-SHADOW]

Доброго времени суток!
Сразу оговорюсь - я не юрист, однако по работе приходится заниматься судебными делами.

Господа и дамы, заранее прошу прощения, повесть будет длинная, но это действительно нужно для полного понимания ситуации.

Итак. Существует организация, которая более десятка лет обслуживала внешние (т.е. расположенные на улице) сети водоснабжения и канализации в пределах одного бывшего промышленного квартала. Обслуживала за свой счет.

В дикие 90-е промышленное предприятие, которое в этом промквартале располагалось, было приватизировано, указанная фирма купила часть имущества и ей же пришлось взять на себя ответственность за данный кусок сетей перед городским предприятием водопроводно-канализационного хозяйства (ВКХ), т.к. на данной территории находилась только эта фирма, больше никого не было. И пользовалась этими сетями только данная организация. Соответственно, Абонентом городского предприятия ВКХ была эта фирма, она отвечала за состоятие сетей, утечки, превышение лимитов водопотребления/водоотведения и ПДК загрязняющих веществ в сточных водах. Эту фирму я в дальнейшем буду называть Абонент.

Шло время. В начале 2000-х рядом с Абонентом стали обосновываться другие. Подключались, конечно, к тем коммунальным сетям, которые данная организация, сменив название, по-прежнему обслуживала за свой счет, т.к. других сетей в данном районе не было. Некоторые из соседей даже не платили за потребленную воду и сброшенные стоки [знаю, сложно поверить, но было такое - сам видел и помню]. Договоров, естественно, не заключалось.

Шло время. Появлялись новые соседи. Примерно три-четыре года назад руководство после третьей смены вывески, почесав репу, решило прекратить заниматься благотворительностью и начать взимать деньги как за потребленную воду и сброшенные стоки, так и компенсировать часть затрат на ремонт и чистку этих уличных сетей, а также превышение лимитов и ПДК. Довели эту информацию и новые "правила игры" до тех соседей, с кем еще были старые отношения, и до новых тоже. Большинство согласилось и были подписаны соответствующие договора. Кое-кто не согласился и договора не подписал. Этот кое-кто решил, что если сети раньше обслуживала эта фирма за свой счет, то пусть и дальше так делает. Руководствуясь данной замечательной точкой зрения, этот кое-кто (Неплательщик) решил заодно и не платить за потребленную воду и сброшенные стоки. Почти год не платил. Потом был отключен от водоснабжения, причем из-за того, что Неплательщик не давал себя отключить, пострадали невинные стороны - ибо пришлось глушить целую ветку. Был суд, на котором Абонент, честно скажу, захотел слишком много урвать с Неплательщика. Были пройдены 2 инстанции. В обеих проигрыш. О причинах не буду - долго рассказывать и вообще я отвлекаюсь от главной линии.

Шло время. Абонент переехал в другую часть города, и руководство, снова почесав репу, решило, что такой источник проблем фирме совсем не нужен. Посему Абонент продал эти сети (за символическую сумму) в долевую собственность соседям, которые выполняли свои обязательства (естественно, Неплательщик в их число не попал). Т.е. на настоящий момент Абонент сетями не владеет ни полностью, ни частично, и на них не претендует. Также Абонент расторг договор с городским предприятием ВКХ, и теперь бывшие соседи общаются с предприятием ВКХ самостоятельно и получают воду, расплачиваются за нее тоже самостоятельно.

Но Неплательщик не успокоился (что как раз понятно, т.к. он все это время сидел без воды и сидит по настоящее время). Теперь он решил расторгнуть договор купли-продажи сетей, по которому Абонент получил данные сети.

В качестве обоснования выставлен аргумент, что сети водопровода и канализации есть недвижимое имущество, и посему право собственности на них требует госрегистрации. В качестве дополнительного аргумента приводится мнение нашего регионального учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество.

Изложу ключевые моменты:
1) В явном виде данные сети Абонент ни у кого стороннего не покупал. Такого договора не существовало. Договор купли-продажи есть только внутри самого Абонента, а именно между второй и третьей его итерациями (формально это разные фирмы, но буду называть вещи своими именами). Этот договор Неплательщик хочет признать недействительным.
2) Абонент считал сети своими на том основании, что на протяжении более 10 лет совершал в них инвестиции капитального характера. Иных собственников нет и не было. Даже сейчас никто не горит желанием их взять "под свое крыло", потому что сетям в общем более 50 лет. Состояние - можете представить. Гниль.
3) Вторая итерация Абонента (продавец по оспариваемому договору) ликвидирована по банкротству.
4) Право собственности действительно не было зарегистрировано. Причины - незнание, пофигизм. Остальное добавьте по желанию.
5) Говорил с достаточно компетентным юристом. Она сообщила, что практика регистрации коммунальных сетей как объектов недвижимости существует.

Поймите меня правильно - в принципе, данной организации уже глубоко наплевать, что там будет с этими сетями. Она оттуда уехала, никаких обязательств там не имеет. Просто людей, которые там работают, не хочется подставлять и создавать им дополнительные проблемы. Ведь если данный договор будет расторгнут, то и те договора, по которым они приобрели эти сети в долевую собственность, станут недействительны. Соответственно, предприятие ВКХ пошлет их куда подальше, ибо они на этих сетях станут никем (а сейчас они - собственники). А там есть предприятия, для кого вода - часть технологического цикла, она им необходима для работы, а не только чтобы в туалет сходить. Последствия отключения будут очень серьезными.

Итак, вопрос: реально ли доказать, что уличные сети водопровода и канализации не являются недвижимым имуществом?

[Katarina-lil]

Мне кажется, что объектами недвижимости они являются, значит подлежат регистрации. Но с чего вы взяли, что они ваши? Для сетей, все как и для другого недвижимого имущества. Начнем с того, чья была земля, на которой эти сети находились? Кто их строил? Предприятие купило часть недвижимости, земельные участки под этой недвижимости сформированы? Т.е. сети ваши в пределах вашего земельного участка, возможно, т.е. внутриплощадочные, скорее всего до каких-нибудь точек подключения (первых колодцев), все что дальше ваших участков, это скорее всего вашим никогда и не было. Поэтому и обязанности их обслуживать у вас тоже нет. Конечно, нужно подробнее разбираться с землей и тем кто и как строил сети.

[vesta2525]

Вот, что пишут в новостях:

В Письме от 13.02.2009 N Д05382 специалисты Минэкономразвития рассмотрели вопрос государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи на сети инженерно-технического обеспечения.
Чиновники процитировали ст. 130 ГК РФ, согласно которой критериями отнесения вещей как объектов гражданских прав к недвижимому имуществу являются:
- прочная связь с землей;
- невозможность перемещения без несоразмерного ущерба;
- прямое указание закона.
Кроме того, нужно учитывать, что объекты недвижимости являются индивидуальноопределенными вещами. В связи с этим сети инженерно-технического обеспечения возможно отнести к недвижимому имуществу только как индивидуальноопределенные вещи (канализация, водопровод, теплосеть и иные протяженные сооружения) при наличии требований, указанных в ст. 130 ГК РФ.
При этом государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации перехода права собственности соответствующих объектов недвижимости на основании представленных на государственную регистрацию документов. в каждом отдельном случае.
Вот, собственно, текст:

ПИСЬМО от 13 февраля 2009 г. N Д05-382

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение ООО по вопросу государственной регистрации перехода прав собственности на сети инженерно-технического обеспечения и сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению действующего законодательства.
Вместе с тем по существу поставленных вопросов отмечаем следующее.
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) существуют следующие критерии отнесения вещей, как объектов гражданских прав, к недвижимому имуществу:

- прочная связь с землей;

- невозможность перемещения без несоразмерного ущерба;

- прямое указание закона.

Кроме того, объекты недвижимости являются индивидуально-определенными вещами.

В этой связи указанные в обращении объекты возможно отнести к недвижимому имуществу только как индивидуально-определенные вещи (канализация, водопровод, теплосеть и иные протяженные сооружения) при наличии требований, указанных в ст. 130 Гражданского кодекса. При этом государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации перехода права собственности соответствующих объектов недвижимости на основании представленных на государственную регистрацию документов в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' в каждом отдельном случае.

При регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи объектов недвижимости, составляющих сети инженерно-технического обеспечения, применяются общие правила государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о регистрации и Положением об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.02.2005 N 68.

Заместитель директора Департамента недвижимости В.В.АНДРОПОВ 13.02.2009

[Сафи00000]

Думаю, что доказать их принадлежность к недвижимому имуществу гораздо проще (начиная с ГК и заканчивая вышеуказанными документами).
Согласна с мнением компетентного юриста, на которое ссылается автор. Сама сталкивалась с регистрацией коммунальных сетей, как объектов недвижимого имущества. Порядок такой же, как при регистрации квартиры или участка.

[evil-SHADOW]

2Katarina-lil:
Спасибо за ответ и проявленное внимание

Сообщение от ;123927

Но с чего вы взяли, что они ваши?

Сложный вопрос. Можно, я задам свой? Эти сети были брошены на произвол судьбы муниципалитетом и городским предприятием ВКХ, т.е. фактически были бесхозными. Организация многие годы за свой счет совершала в эти сети инвестиции как капитального (замена арматуры, труб и т.д.), так и текущего характера (прочистка канализации и т.п.). Существует ли по Закону право у организации считать своей бесхозную вещь, в которую совершены серьезные капиталовложения?

Для сетей, все как и для другого недвижимого имущества. Начнем с того, чья была земля, на которой эти сети находились

Чья была изначально - ответить не смогу в настощий момент. Надо уточнять. Много времени прошло. Исходя из Вашего опыта, в чью собственность могла быть передана земля под госпредприятием, которое было приватизировано и распродано по частям?

Сейчас сети проходят по земле частных собственников (если есть часть, проходящая по муниципальной земле, она небольшая). Точнее, под землей. Причем точка подключения и точка сброса стоков находятся далеко за пределами земли организации - так было навязано городским предприятием ВКХ. Иначе бы договор на поставку воды и отвод стоков не был заключен. Дело происходило в середине 90-х годов. Предприятие ВКХ сказало - берете на себя обслуживание и ремонт сетей - от сих и до сих - и мы с вами заключаем договор. Не берете - сидите без воды. Формально они были правы, ибо они ответственны только за муниципальные сети. А сети, которые находились в приватизированном имуществе, они не отвечали и не отвечают. Проблема в том, что организация находилась как раз посредине промплощадки приватизированного госпредприятия. Волей-неволей, пришлось соглашаться. А Вы бы как поступили тогда?

Кто их строил?

Середина 50-х годов, при СССР строились. Строительный трест какой-нибудь, думаю.
Это принципиальный вопрос? Нужно уточнять?

Поэтому и обязанности их обслуживать у вас тоже нет

Это теоретически. Городское предприятие ВКХ обладает правом контролировать состояние сетей своих абонентов, за которые они взяли (добровольно или не совсем) на себя ответственность.

Будет авария либо утечки на сетях абонента (от точки подключения и далее - по составу сетей) - выставят штраф, обяжут ликвидировать. И неважно, что аварийный участок окажется за пределами территории собственно абонента. Главное - на сетях, подсоединенным через точку подключения абонента (это по водоснабжению). По канализации - любая авария перед точкой сброса обязана быть ликвидирована. Ответственный - абонент. Опять же, ПДК в сточных водах. Неважно, кто и что сбрасывает в сети, за которые отвечает абонент. Ответственный (и плательщик штрафов) - абонент.

2vesta2525:
Аналогично, спасибо за информацию
Прочитал.
1) Нельзя ли поточнее объяснить, что значит индивидуально-определенные вещи? Я не вполне осознал.
2) Насколько я понял, государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации в каждом отдельном случае. То есть все зависит от мнения отдельного конкретного учреждения по регистрации прав недвижимости? А на основании чего госрегистратор будет делать выводы? Сам предполагаемый собственник должен доказывать, что сети являются недвижимостью?

[Сафи00000]

Если признание права собственности на данные сети стратегически важно, то советую начать с суда - заявление о признании права собственности. В суде нужно будет подтвердить расходы на обслуживание, ремонт и эксплуатацию данного имущества.
Решение суда будет для регистратора основанием регистрации права.