[DonChibaldo]

Родная сестра моей бабушки хочет заключить рентный или подобный договор на одну из своих двух квартир.
На семейном совете они с бабушкой решили, что в ренте не должны участвовать родственники, но советы как защитить интерес бабушкиной сестры от нас благосклонно принимаются.

Я пытаюсь убедить бабушкину сестру в пользу ренты для защиты ее интересов, но у меня не получается.

Бабушкина сестра склонна не к ренте, а к продаже одной квартиры с правом ее пожизненно-бессрочного проживания.
Мне такое кажется опасным в случае перепродажи квартиры новым собственником .

Сможет следующий собственник лишить ее права пожизненно-бессрочного пользования и обязателен для него предыдущий договор продажи с пожизненным правом ?

[Геральт из Ривии]

Сообщение от DonChibaldo

Мне такое кажется опасным в случае перепродажи квартиры новым собственником .

Угу, такой риск имеется.

Сообщение от DonChibaldo

Сможет следующий собственник лишить ее права пожизненно-бессрочного пользования

50/50.

[DonChibaldo]

Сообщение от Геральт из Ривии

Угу, такой риск имеется.
50/50.

А почему есть возможность оспаривания, что не так ?
Если договор устанавит обременение как пожизненно-бессрочное проживание. Все остальные договоры после него разьве не передают это обременение по цепочке?
Например, есть электрический столб на земельном участке и сервитут для него. От перепродажи участка сервитут никуда не исчезнет ?

[Геральт из Ривии]

Потому что такое право является обязательственным, а не вещным. То есть следует судьбе обязательства, а не вещи.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции исходил из наличия соглашения, достигнутого Н.Д.К. и прежним собственником комнаты С.Л., однако, не учел положения п. 3 ст. 308 ГК РФ, в силу которого наличие соглашения между С.Л. и Н.Д.К. о проживании, даже если оно нашло подтверждение в суде, не создает аналогичных обязанностей для нового собственника комнаты С.Ю., в соглашении не участвовавшей, и не лишает последнюю правомочий собственника, предусмотренных п. 1 ст. 209 ГК РФ.

Постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 22.04.2015 N 44г-53/2015 по делу N 2-1750/2014

Сообщение от DonChibaldo

сервитут никуда не исчезнет

Сервитут тут вообще ни при чем.

[DonChibaldo]

Общий вывод: не рекомендовать бабушкиной сестре продажу, а рекомендовать ренту ?

Сообщение от Геральт из Ривии

Сервитут тут вообще ни при чем.

это как сравнение по аналогии

Сообщение от Геральт из Ривии

Потому что такое право является обязательственным, а не вещным. То есть следует судьбе обязательства, а не вещи.

Спасибо, эта граница мне не совсем не очевидна тк я не юрист. И бабушкиной сестре тоже, хотя объяснение "такое право является обязательственным, а не вещным" должно иметь действие, тк она бывшая преподаватель высшей математики и уважает системный подход. Если ей аргументированно рассказать почему нельзя, я ннадеюсь она согласится, хотя может и перепроверит.

Если не секрет, как Вы отличили, что право бессрочно-пожизненного пользования является обязательственным, то есть обязательством первого покупателя и в нашем случае не может быть привязано к вещи (квартире)?

[DonChibaldo]

Сообщение от Геральт из Ривии

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции исходил из наличия соглашения, достигнутого Н.Д.К. и прежним собственником комнаты С.Л., однако, не учел положения п. 3 ст. 308 ГК РФ, в силу которого наличие соглашения между С.Л. и Н.Д.К. о проживании, даже если оно нашло подтверждение в суде, не создает аналогичных обязанностей для нового собственника комнаты С.Ю., в соглашении не участвовавшей, и не лишает последнюю правомочий собственника, предусмотренных п. 1 ст. 209 ГК РФ.

Постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 22.04.2015 N 44г-53/2015 по делу N 2-1750/2014

Геральт из Ривии, посмотрел решение Президиума суда в Гаранте - НДК не был собственником и ничего не продавал и обременения на пожизненно-бесрочное проживание в его пользу получается не было?
Его выселили как бывшего пользователя , зарегистрированного с согласия бывшего собственника.

http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/133909275

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., представителя Неусмехова Д.К.Устинова А.С., представителя Су Ю.А. Голованчука В.С.,


ПРЕЗИДИУМ УСТАНОВИЛ :


СуЛ.М. на основании договора купли-продажи доли квартиры от 3 июня 2005 года являлась собственником 12/28 долей "адрес" в Санкт-Петербурге, что соответствует комнате площадью 11,65 кв.м.
Н Д.К. зарегистрирован на данной жилой площади с 12 сентября 2005 года в качестве "пользователя". 10 июля 2013 года Су Л.М. подарила указанные доли квартиры Су Ю.А.
7 октября 2013 года Су Ю.А. направила НД.К. уведомление о своем намерении распорядиться принадлежащим ей имуществом с предложением в 10-дневный срок сняться с регистрационного учета и освободить жилое помещение.


Су Ю.А. обратилась в суд с иском к НД.К. о признании утратившим право пользования жилым помещением - комнатой площадью 11,65 кв.м. в коммунальной "адрес" в Санкт-Петербурге, указывая, что стала собственником названной комнаты на основании договора дарения от 10 июля 2013 года, заключенного с Су Л.М., ответчик был вселен в нее прежним собственником, членом ее семьи не является; соглашение о сохранении за ним права пользования спорной комнатой отсутствует.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 28 мая 2014 года иск удовлетворен, НД.К. признан утратившим право пользования указанным жилым помещением.


Разрешая спор, суд первой инстанции, применив ст.ст.209,304,292 ч.2 ГК РФ, ст.31 ЖК РФ, пришел к выводу, что ответчик НД.К., будучи вселенным в комнату до приобретения ее Су Ю.А., не являясь членом семьи собственника жилого помещения Су Ю.А. и не имея с ней какого-либо соглашения о пользовании комнатой, после смены собственника жилого помещения не сохраняет за собой право пользования этим помещением, в связи с чем удовлетворил иск.


Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 октября 2014 года решение районного суда отменено, в иске отказано.
В кассационной жалобе истец Су Ю.А. просит апелляционное определение по делу отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права.
Указывает на нарушение судом апелляционной инстанции п.1 ст.55 ГПК РФ, отсутствие в деле доказательств наличия соглашения сторон о постоянном проживании НД.К. в спорной комнате и иных доказательств, подтверждающих его право пользования жилым помещением; неприменение подлежавшего применению п.2 ст.292 ГК РФ, нарушение прав собственника Су Ю.А., предоставленных ей ст.209 ГК РФ.
Ссылается, что ответчик членом семьи собственника не является, продал Су Л.М. свою долю в квартире по "адрес", распорядился деньгами, выехал в неизвестном направлении, в дальнейшем по его просьбе был зарегистрирован на спорную площадь как временный пользователь, до тех пор, пока не устроится на работу.


В соответствии со ст.387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.
Отменяя решение районного суда и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что при вселении Н Д.К. на спорную площадь между ним и прежним собственником Су Л.М. состоялось соглашение о пользовании, по которому Неусмехов Д.К. отказался от своих прав на квартиру по прежнему месту жительства, в которой он проживал вместе с Су Л.М., и приобрел право пользования спорной комнатой; истец Су Ю.А. при заключении договора дарения была осведомлена о проживании и регистрации на данной площади ответчика Н Д.К., но не воспользовалась предусмотренным ст.573 ГК РФ правом отказаться от дара до его передачи.
С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя.
Из материалов дела следует, что НД.К. и Су Л.М., Ю.А., являясь родственниками, ранее проживали в квартире по адресу: Санкт-Петербург, "адрес". В 2004 году Н Д.К. приватизировал долю в указанной квартире. По договору купли-продажи от 3 июня 2005 года Су Л.М. приобрела спорную комнату, в которую Н Д.К. зарегистрирован 12 сентября 2005 года. 8 февраля 2006 года Су Л.М. и НД.К. заключен договор купли-продажи доли в квартире по "адрес", который в установленном порядке не оспорен и недействительным не признан (л.д.5,78). 10 июля 2013 года Су Л.М. подарила комнату Су Ю.А., договором дарения обременений не предусмотрено.
Как правильно указано судом первой инстанции, Су Ю.А. как собственник комнаты, которому в соответствии со ст.209 ГК РФ, ст.30 ЖК РФ принадлежит право пользования, владения, распоряжения своим имуществом, вправе требовать ее освобождения от лиц, вселенных в жилое помещение прежним собственником. Право НД.К. на проживание в комнате не является бессрочным.
Разрешая спор, суд апелляционной инстанции исходил из наличия соглашения, достигнутого НД.Е. и прежним собственником комнаты Су Л.М., однако, не учел положения п.3 ст.308 ГК РФ, в силу которого наличие соглашения между Су Л.М. и Н Д.К. о проживании, даже если оно нашло подтверждение в суде, не создает аналогичных обязанностей для нового собственника комнаты Су Ю.А., в соглашении не участвовавшей, и не лишает последнюю правомочий собственника, предусмотренных п.1 ст.209 ГК РФ.
Обстоятельств, свидетельствующих о возникновении между новым собственником Су Ю.А. и НД.К. фактических отношений по найму жилого помещения, судом апелляционной инстанции не установлено. Из объяснений представителя ответчика и материалов дела следует, что Н Д.К. в комнате не проживает, оплату не производит, с 10 апреля 2012 года находится в " ... " Санкт-Петербурга.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции ошибочно не применил подлежащую применению норму пункта 2 ст.292 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, в связи с чем апелляционное определение не может быть признано законным и подлежит отмене.


С учетом изложенного, руководствуясь ст.390 ГПК РФ, Президиум
ПОСТАНОВИЛ:
Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 октября 2014 года отменить, оставить в силе решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 28 мая 2014 года.
Председатель: В.Н.Епифанова

А если бы НДК заключил договор продажи с обременением в виде права на пожизненно-бессрочное пользование, то и основание было бы другое , а не ст 292 ГК РФ, как указано в приведенном решении ?

[Геральт из Ривии]

DonChibaldo, какая разница? Как я и сказал,

Сообщение от Геральт из Ривии

Угу, такой риск имеется.

Сообщение от Геральт из Ривии

50/50.

Таким образом, из положений приведенной правовой нормы, учитывая, что истцом не приведено доказательств наличия оснований для сохранения права пользования спорным помещением, следует, что правом проживания и пользования спорной квартирой Я.Л. обладала не в силу закона, а на основании соглашения с собственником жилого помещения; данное право ограничено периодом времени до прекращения титула собственника Я.И. В связи с совершением Я.И. сделки по отчуждению квартиры у нового и последующих собственников квартиры, в отсутствие соответствующего соглашения, не возникло обязанностей перед Я.Л. на сохранение ее права пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных договором дарения от 14.08.1997.

Апелляционное определение Пермского краевого суда от 30.11.2016 по делу N 33-14388/2016

Хотите рискнуть? Ветер в паруса. Я свою позицию озвучил:

Сообщение от Геральт из Ривии

такое право является обязательственным, а не вещным. То есть следует судьбе обязательства, а не вещи.

Сообщение от DonChibaldo

Общий вывод: не рекомендовать бабушкиной сестре продажу, а рекомендовать ренту ?

Исходя из сказанного вами - да.