[Лар1972]

Здравствуйте! Помогите, пожалуйста! Ситуация следующая: в результате наследования образовалась долевая собственность на частное домовладение в след.долях: 1/24; 8/24 и 15/24. Причем два последних собственника живут одной семьей и их долю можно считать совокупной. Собственник 1/24 после смерти наследодателя (21.07.2000г.) никаких интересов не проявлял, по данному адресу не проживал и не был зарегистрирован. Никаких капиталовложений на содержание и ремонт не производил. В то время как два других постоянно зарегистрированных ремонтировали дом и производили улучшения. В настоящее время эти два собственника приступили к глобальной реконструкции по улучшению дома с целью увеличения общей площади. На данный момент сумма капиталовложений составила около 1,8 млн руб. Третий собственник был устно проинформирован об этой реконструкции и устно подтвердил, что готов продать свою долю - "свои люди -договоримся". В настоящее время на наше предложение о выкупе его доли - запросил цену в 5-6 раз превышающую рыночную стоимость, а в случае несогласия - пусть моя доля висит и увеличивается за сче ваших капиталовложений. На консультации адвокат предложил подать иск в суд на определение порядка пользования и выделения доли третьего собственника в натуре.Всвязи с тем, что его доля мала и выделить ее из общего домовладения невозможно, суд решит, что данная доля подлежит денежной компенсации. И зафиксирует размер этой доли в кв.метрах и денежном выражении на момент решения суда. После чего, оставшиеся собственники могут делать любую реконструкцию в домовладении, при этом размер доли аппонента будет оставаться прежним. В настоящее время общая полезная площадь строений 100,2 кв.м. Есть уже постройка без разрешения площадью 25 кв.м. Подскажите, правильное ли это решение? Как правильно нам подать исковое заявление в суд? Может есть какой-то другой выход из этой ситуации? Заранне благодарю

[Андрей Алексеевич]

Лар1972, добрый день!
Ваш адвокат ссылается на положения ст.252 Гражданского кодекса РФ.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Комментарий к статье 252:
1. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, означает прекращение общей собственности для всех ее участников; выдел характеризуется тем, что один или несколько участников общей собственности из ее состава выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.
2. Как раздел, так и выдел могут произойти по взаимному согласию участников общей долевой собственности. При этом каждому из них принадлежит право требовать выдела своей доли из общего имущества. Для осуществления этого права согласия остальных участников долевой собственности не требуется.
3. Способы раздела и выдела различны. Имущество может быть разделено в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. При тех же условиях возможен и выдел доли в натуре. Если раздел имущества или выдел доли в натуре не допускается, то речь может идти об иных способах, например таких, как продажа всего имущества с распределением вырученной суммы по долям или выплата выделяющемуся сособственнику стоимости его доли.
4. Если участники долевой собственности не могут договориться между собой о способе и условиях раздела и выдела, то возникший спор как спор о праве гражданском подлежит разрешению в судебном порядке. При этом выделяющийся сособственник по общему правилу может требовать выдела своей доли именно в натуре. В тех случаях, когда выдел доли в натуре не может быть произведен в точном соответствии с долей выделяющегося сособственника, эта несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. В зависимости от того, превышает ли доля в натуре долю в праве или, наоборот, обязанность по выплате компенсации возлагается либо на выделяющегося сособственника в пользу остальных участников долевой собственности, либо, напротив, на последних в пользу выделяющегося сособственника.
5. Абз. 2 п. 4 ст. 252 формулирует правило, которое в известном смысле является отступлением от идеи, заложенной в п. 1 ст. 246 ГК. В первом предложении этого отступления еще нет, поскольку выплата сособственнику компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с его согласия. Вслед за этим, однако, при определенных условиях допускается выплата сособственнику компенсации вместо выдела доли в натуре и при отсутствии его на то согласия. Что это за условия? Доля должна быть незначительна, не может быть реально выделена, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. При наличии этих условий суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. П. 4 ст. 252 ГК сформулирован под несомненным влиянием ч. 3 п. 11 Постановления Пленума ВС РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 (Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. Изд. 2. М., 1995, с. 227).
При этом не учтено, что правило ч. 3 п. 11 названного Постановления находилось в соответствии со ст. 117 ГК 1964, согласно которой суд мог определить порядок не только владения и пользования, но и распоряжения общей собственностью. Ныне же суд может определить лишь порядок владения и пользования, но не распоряжения общей собственностью. Между тем в результате присуждения компенсации взамен выдела доли в натуре сособственник исключается из числа участников общей собственности, хотя, возможно, и предпочел бы остаться таковым, отказавшись от своего требования о выделе доли в натуре. К тому же неясно, допустимо ли присуждение компенсации лишь тогда, когда сам сособственник предъявил требование о выделе доли в натуре, или остальные сособственники также могут предъявить к нему иск о выплате компенсации, что повлечет утрату ответчиком права на долю в общем имуществе. Попытка "примирения" норм ГК о порядке распоряжения общей долевой собственностью предпринята в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 (см. п. 35 - 37 Постановления), но она снимает далеко не все возникшие в практике применения соответствующих норм вопросы.

Кроме этого, в Гражданском кодексе существуют положения в соответствии с которыми участник долевой собственности, осуществляющий за свой счет неотделимые улучшения общего имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (п.3 ст.245 ГК РФ).


Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности
1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Комментарий к статье 245:
2. В отступление от презумпции равенства долей соглашением участников общей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества. Этот вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Именно так нередко обстоит дело при заключении договора простого товарищества, когда стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели. В ходе совместной деятельности размер вклада каждого участника в общее имущество может существенно измениться (возрасти или уменьшиться).
3. В развитие общих положений об определении размера долей п. 3 ст. 245 предлагает учитывать при этом, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Если участник долевой собственности за свой счет и с соблюдением установленного порядка внес в общее имущество неотделимые улучшения, то он может требовать увеличения своей доли соразмерно возрастанию стоимости имущества. Из этого следует, что если установленный порядок не соблюден (например, не было получено согласие всех сособственников на внесение в имущество улучшений), то сособственник права на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего имущества. Судьба отделимых улучшений решается по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменения долей в общей собственности; об увеличении доли сособственника, который внес улучшения, и т.д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений (как отделимых, так и неотделимых), поскольку они касаются осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.

[Андрей Алексеевич]

Продолжение:
Собирайте платежные документы, связанные с неотделимыми улучшениями и предложите сособственнику оплатить часть расходов пропорционально его доли. При отказе - обращайтесь в суд с иском об увеличении Вашей доли в праве общей собственности на домовладение.

Поэтому Ваш родственник неправ, когда утверждает о том, что его доля в денежном выражении будет увеличиваться за счет тех неотделимых улучшений, которые Вы собираетесь осуществлять.
Следует напомнить Вашему родственнику и о том, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доли участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст.249 ГК РФ).

[Лар1972]

Андрей Алексеевич, спасибо большое! Но как быть если далее мы не хотим никаких совместных вложений, т.к. человек может пообещать и потом отказаться. Да и отношения сейчас враждебные. Его долю в натуре выделить невозможно. Можно как-то зафиксировать стоимость его доли на сегодняшний день и прекратить совместную собственность? Пусть 1/24 остается в его собственности, будет в дальнейшем, при его согласии подлежать денежной компенсации, но за счет улучшений, производимых мной стоимость этой доли расти не будет. И еще: очень боюсь, что увеличив общую площадь - я увеличу и его кв.метры, а так можно и до прожиточного минимума дотянуть - сейчас у него примерно 4-5 кв.метров?

[Андрей Алексеевич]

Лар1972, добрый день! Зафиксировать его долю в стоимостном выражении никак нельзя. Стоимость домовладения меняется во времени, даже независимо от Ваших неотделимых улучшений. Всё зависит от рыночной цены имущества. Если Вы будете вкладывать денежные средства и труд в неотделимые улучшения, то нужно с родственника требовать внесения затрат, а при его несогласии увеличивать свою долю и уменьшать его. Это делается через суд. Тогда его доля, несмотря на уменьшение, в стоимостном выражении будет оставаться прежней и будет зависить от рыночной стоимости имущества. У меня было несколько дел в суде и все они решались в пользу тех, кто производил неотделимые улучшения. Только нужно собирать и хранить все платежные документы (например, стоимость затрат на приобретения кирпича, цемента, песка, а также трудовые затраты и т.п.).

[Лар1972]

Большое спасибо!

[Ралиша]

Здравствуйте Андрей Алексеевич!
У меня вот такой вопрос. У меня есть 1/3 доля дома 34,8 кв. м. общая и 26,6 кв. м. жилая и 1/3 доли земли общая площадь 553 кв. м. Я свою долю не выделяла. Но я ее хотела продать, но другие собственники не дают мне этого сделать вставляют как говорят палки в колеса, при этом я им также предлагала ее купить устно, но они устно отказались. Вот про выдел доли мне понятно (прочитала статью). А вот то что они давно построили отдельно на заднем плане учатска помещение в которое входит баня сарай и 2 жилые комнаты+ кухня. Они это помещение никак не зарегестрировали, пользуються водой, газом и светом (халявно), разрешения на постройку у меня никто не спрашивал. Могу ли я подать на них в суд, или если я приведу туда газовиков, или другие службы я тоже тогда буду платить вместе с ними штрафы?

[Лилита]

Здравствуйте Андрей Алексеевич! Помогите пожалуйста ! Мало того .что меня обманули при покупке дома , землю у меня отнимают .Я вызывала замерщиков для земельного участка ,но замерили только смежные границы землепользователей ,а внутри участка не произвели замеры и даже не сообщили ,что нужно это обязатель,в итоге меня лишили часть участка. У меня 1/3доли дома - это 24,1. Общая площадь дома 87,2кв.м. Если делить на 1/3 то получается ,что мне положенно 29кв.м. ,а не 24,1кв.м .Скажите по какому прицепу производится делёжка на доли?И могу ли я просить о возврате 5кв.м. ?