[Taliana]

Подскажите, пожалуйста, я купила административно - производственное здание, которое находится на муниципальной земле и сразу подала документы на выкуп данной земли, как в последствии узнала, что до меня подал документы на выкуп земли предыдущий владелец здания, но так как продал здание мне, то не стал продолжать с выкупом. С момента подачи мною док-в до постановления мэра прошло почти год. Сейчас мне разрешают выкупить землю, но с условием того, что я должна оплатить за фактическое использование земли с момента приобретения мною здания, хотя фактически я эту землю (да и здание) не использовала, так как ни в аренде, ни в собственности у меня этой земли небыло, я ждала пока мне разрешат ее выкупить. Я согласна оплатить за ту землю, которая находится под зданием, но а остальное... Мне объясняют это так: так как это участок был сформирован, значит я должна платить. Подскажите, пожалуйста, правы ли они или нет.

[Hider]

Сообщение от Taliana

Подскажите, пожалуйста, я купила административно - производственное здание, которое находится на муниципальной земле и сразу подала документы на выкуп данной земли, как в последствии узнала, что до меня подал документы на выкуп земли предыдущий владелец здания, но так как продал здание мне, то не стал продолжать с выкупом. С момента подачи мною док-в до постановления мэра прошло почти год. Сейчас мне разрешают выкупить землю, но с условием того, что я должна оплатить за фактическое использование земли с момента приобретения мною здания, хотя фактически я эту землю (да и здание) не использовала, так как ни в аренде, ни в собственности у меня этой земли небыло, я ждала пока мне разрешат ее выкупить. Я согласна оплатить за ту землю, которая находится под зданием, но а остальное... Мне объясняют это так: так как это участок был сформирован, значит я должна платить. Подскажите, пожалуйста, правы ли они или нет.

то, что использование земли платное - это следует из положений Земельного Кодекса РФ:

Статья 1. Основные принципы земельного законодательства

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;


Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков

своевременно производить платежи за землю;


Статья 65. Платность использования земли

1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Однако плательщиком за землю признается только то лицо, которое имеет право на земельный участок:

Статья 388. Налогоплательщики

1. Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
2. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Федеральный закон от 29.11.2004 N 141-ФЗ (ред. от 31.12.2005) "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"

[Афина Паллада]

позвольте мне задать схожий вопрос, уточнить.
Ситуация: в собственность было приобретено здание, земельный участок под ним - муниципальная собственность, у бывших владельцев находлся в аренде.
по окончании указанного договора с нынешнеми владельцами здания новый договор аренды не заключался (владельцы забыли, и муниципалитет почему-то тоже не проявил активных действий).
В настоящ.время налоговые органы считают (пока устно), что владельцы здания должны платить земельный налог.
Ранее действовала ст.1 Закона о Плате за землю, да, пользователи земли, как налогоплательщики, тоже туда включены.
Хочу возразить, основываясь на ст.388 НК. И что в отношении владельцев здания будет действовать неосновательное обогащение (= арендная плата), но владельцы здания не могут являться налогоплательщиками за землю.
Верны мои рассуждения, есть ли подвох?
Спасибо.

[Hider]

Сообщение от Афина Паллада

Ситуация: в собственность было приобретено здание, земельный участок под ним - муниципальная собственность, у бывших владельцев находлся в аренде.
по окончании указанного договора с нынешнеми владельцами здания новый договор аренды не заключался (владельцы забыли, и муниципалитет почему-то тоже не проявил активных действий).

В данном случае имеют место иные правоотношения. В силу ст. 35 ЗК РФ земельный участок следует за зданием под страхом недействительности договора купли-продажи здания:

11. Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"

Поэтому на земельный участок следует оформить право на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости:

13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Там же.

В любом случае при отчуждения здания на земельный участок под зданием возникает право пользования:

14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Там же.

А при возникновении права на земельный участок владелец здания становится плательщиком налога на землю (п. 1 ст. 388 НК РФ).

Сообщение от Афина Паллада

есть ли подвох?

Подвоха не вижу.

[Афина Паллада]

Благодарю!
Земельный участок на момент купли-продажи здания был в аренде (у бывших владельцев). Переоформлением договора никто не занимался и по окончания срока действия муниципалитет не акцентировал внимание, что договор закончился и новый собственник - тоже
Можно уточнить: владелец здания вправе требовать или обязан?
Владельцу земли не надо, никаких требований не предъявлял около 2 лет.
Сейчас хотим оформить аренду, владелец не отказывается от платы за землю (и за 2 года в т.ч.), смущает неустойка по 395 статье.

[Hider]

Сообщение от Афина Паллада

владелец здания вправе требовать или обязан?

Сообщение от Hider

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Сообщение от Афина Паллада

смущает неустойка по 395 статье.

Полагаю, претензия налогового органа может быть обоснованной в виду отсутствия оплаты за земельный участок под зданием за указанный период.

[Афина Паллада]

Hider, сорри, не поняла..
Первым Вашим ответом я поняла, что нал.органы не правы, земельный налог собственниками здания, не являющимися собственниками земли, не платится. (388 НК).
Т.о., за собственниками здания остается вопрос о требовании к ним платы пользования за землю. Договор аренды не был заключен = неосноват. обогащение.
В связи с этим возник у меня вопрос: можно ли как-то отмахаться от процентов по 395 статье ГК? (ну, типа, а администрация чего 2 года не чесалась по поводу своей собственности? - проценты копила?)

В связи с последний ответом я не поняла: а нал.органы каким образом могут требовать неустойку по 395 ст.?
Дополнительно к вышеспрошенному можно еще раз уточнить, "в виду отсутствия оплаты за земельный участок под зданием за указанный период" что могут (будут) требовать налоговые органы?

[Hider]

Сообщение от Афина Паллада

можно ли как-то отмахаться от процентов по 395 статье ГК? (ну, типа, а администрация чего 2 года не чесалась по поводу своей собственности? - проценты копила?

Если нет договора с администрацией, то о каких процентах можно говорить?

Сообщение от Афина Паллада

нал.органы каким образом могут требовать неустойку по 395 ст.?
Дополнительно к вышеспрошенному можно еще раз уточнить, "в виду отсутствия оплаты за земельный участок под зданием за указанный период" что могут (будут) требовать налоговые органы?

Налоговый орган может потребовать оплату за землю под зданием и пени за просрочку налоговых платежей (при условии, что располагают сведениями).

[Афина Паллада]

"...то о каких процентах можно говорить?"
п.2 ст.1107 ГК.

"Налоговый орган может потребовать оплату за землю под зданием..."
Простите, пожалуйста, но я повторюсь.
Я в первом сообщении говорила, что налорганы собираются требовать зем.налог.
Мои возражения я собиралась построить по ст.388 НК - у бывших владельцах земля находилась в аренде, значит, у нынешних также должна быть "на тех же условиях и в том же объеме".
Вы сказали, что подвоха не видите - видимо, я что-то не так поняла.
В данном случае должно быть не право бессрочного пользования, а аренда. И никакого налога на землю тут не м.б.
Или я не права?

[Афина Паллада]

в дополнение к вышесказанному:
п.14 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24 марта 2005 г: "При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка".