[IKoryukin]

Доброе время суток!

Вопрос возник следующий. У некомерческого товарищества собственников жилья имеется (по свидетельству и выписке кадастрового паспорта) имеется клочек земли под многоквартирным домом и детской площадкой. Рядом с домом Администрация населенного пункта согласовывает федеральному заказчику (управление ФСБ - для многозначительности ситуации фамилию заказчика в студию) земельный участок под строительство двух многоквартирных домов.

Согласно проекта застройки и озеленения на части земельного участка ТСЖ(где распологается детская площадка) будет размещена детская и хозяйственная площадка (далее - Площадка) вновь построенных домов.

Ген подрядчик строительства при выборе участка земли "оттяпал" часть земельного участка ТСЖ - с формулировкой - для размещения стройматериалов, но именно на этом участке будет Площадка.

Председатель ТСЖ в панике. Со всем умением на которое способны сотрудники Заказчика они оказывают давление на человека с настоятельной просьбой подписания Акта выбора(выдела) земельного участка.

Собрание собственников приняло решение простым большинством голосов присудствующих (но не менее 2/3 от всех собственников жилья) что Акт не подписывать, а произвести выдел Площадки из земельного участка ТСЖ и продажу генподрядчику, заказчику или кому он там продается.

Так вот сам вопрос. Такое постановление будет ли законно? Имеют ли право собственники земли в населенном пункте производить подобные действия? и Второй вопрос, если с Продавцом более менее всё понятно - ТСЖ в лице председателя по решению общего собрания с оформлением письменного согласия на отчуждения части земельного участка в целях продажи... то с Покупателем непонятки. Кто должен выступить Покупателем - Заказчик строительства (федеральная структура, в лице кого и какие документы подтвердят полномочия подписанта), Генподрядчик строительства (аналогичные уточнения), Администрация населенного пункта (опять же на основании каких документов Администрации выкупать то)?

Последовательность предложений о выкупе? Заказчик, Администрация или кто другой? или в другом порядке...

Имеет ли право Администрация произвести изъятие Площадки из собственности ТСЖ с целью передачи вновь строящемуся дому (видимо то же будет ТСЖ). а безвозмезное изъятие в нашей стране это по Закону или при изъятии происходит расчёт стоимости Площадки по формуле но не ниже/выше кадастровой оценки Площадки?

Вопросов много и мысли мои путаны, по причине что не знаю за какую ниточку начать тянуть... Видимо можно оспорить сам проект - по причине, что он не учитывает интересы собственников земли. Вариант второй - выдать Площадку в аренду генподрядчику а далее собственникам вновь построенного дома. Третий, запретить строительство (нереально). Четвертый. Продать заинтересованным лицам Заказчику, генподрядчику, Администрации. Пятый - дождаться изъятие Площадки из земельного участка ТСЖ. Шестой - сменить квартиру, страну и забыть о проблеме (не желательно).

Правовое государство - это не тогда когда у всех существуют права и они защищены государством, а когда самый сильный аппарат государственных чиновников самый правый в своих правах.(с) Россия Первый канал

[rybin_av]

Сообщение от IKoryukin

У некомерческого товарищества собственников жилья имеется (по свидетельству и выписке кадастрового паспорта) имеется клочек земли под многоквартирным домом и детской площадкой.

Собрание собственников приняло решение простым большинством голосов присудствующих (но не менее 2/3 от всех собственников жилья) что Акт не подписывать, а произвести выдел Площадки из земельного участка ТСЖ и продажу генподрядчику, заказчику или кому он там продается.

Так вот сам вопрос. Такое постановление будет ли законно? Имеют ли право собственники земли в населенном пункте производить подобные действия? и Второй вопрос, если с Продавцом более менее всё понятно - ТСЖ в лице председателя по решению общего собрания с оформлением письменного согласия на отчуждения части земельного участка в целях продажи... то с Покупателем непонятки. Кто должен выступить Покупателем - Заказчик строительства (федеральная структура, в лице кого и какие документы подтвердят полномочия подписанта), Генподрядчик строительства (аналогичные уточнения), Администрация населенного пункта (опять же на основании каких документов Администрации выкупать то)?

При ответе исхожу из того, что з/у действительно является составной частью общего имущества многоквартирного дома.
Тогда согласно ст. 36 ЖК РФ:
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Далее, согласно ст. 32 ЖК РФ:
Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Соглсно ст. 44 ЖК РФ:

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
...
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами...
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
...
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.


Кроме того, в соответствии со ст. 137 ЖК РФ:
Товарищество собственников жилья вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством ... прочие договоры в интересах членов товарищества;
...
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Из перечисленных норм можно сделать следующие выводы-ответы на Ваши вопросы:
- собственники Вашего дома являются собственниками з/у, входящего в общее имущество;
- собственность может быть у Вас изъята только в связи с изъятием жилого помещения (верней в связи с изъятием з/у для гос. или муниципальных нужд; что вынужденно приводит к изъятию и жилого помещения) для гос. и муниципальных нужд;
- изъятие у Вас изоливоранно только некоторой части участка не допустимо;
- для защиты своих прав Вы можете использовать все способы, предусмотренные ГК РФ в ст. 12; в первую очередь судебную защиту; т.к. в соответствии с ч. 3 ст. 35 Конститутции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда;
- я бы не решился сходу однозначно утверждать о Вашем праве - продать часть участка, т.к. ЖК в этом отношении прямо не устанавливает норм, но из приведенных статей вытекает тот смысл, что правомочие распоряжения общим имуществом у собственников МКД ограничено законом, речь идет главным образом о его использовании; хотя отдельные положения и предусматривают продажу имущества ТСЖ (но здесь спорный вопрос - можно ли отнести з/у к имуществу ТСЖ? я думаю, что если з/у зарегистрирован непосредственно в ЕГРП как принадлежащий ТСЖ, то можно, а тогда и его продажа возможна); но можно однозначно сделать вывод, что использование з/у прямо относится к компетенции общего собрания собственников МКД, а значит, они могут решить передать его аренду, например, установить частный сервитут и т.п.;
- контрагнетом ТСЖ в сделке может быть кто угодно, любое заинтересованное лицо - Администрация, генподрядчик, заказчик и т.д.;

Сообщение от IKoryukin

Последовательность предложений о выкупе? Заказчик, Администрация или кто другой? или в другом порядке...

В любом.

Сообщение от IKoryukin

Имеет ли право Администрация произвести изъятие Площадки из собственности ТСЖ с целью передачи вновь строящемуся дому (видимо то же будет ТСЖ). а безвозмезное изъятие в нашей стране это по Закону или при изъятии происходит расчёт стоимости Площадки по формуле но не ниже/выше кадастровой оценки Площадки?

Из изложенного выше становится понятно, что Администрация не вправе изымать з/у полностью или в части, иначе как с изъятием жилых помещений.
Если изъятие все же состоится, то идите в суд (в Вашем случае это будет арбитражный суд - спор между ТСЖ и органом местного самоуправления(ОМС)) и оспаривайте законность ненормативного акт ОМС и требуйте прекращения нарушений Ваших прав собственности.
Если з/у будет по факту занят строителями, то подавайте виндикационный иск (также в арбитражный суд) и истребуйте свою собственность из чужого незаконного владения.

Сообщение от IKoryukin

Вопросов много и мысли мои путаны, по причине что не знаю за какую ниточку начать тянуть... Видимо можно оспорить сам проект - по причине, что он не учитывает интересы собственников земли. Вариант второй - выдать Площадку в аренду генподрядчику а далее собственникам вновь построенного дома. Третий, запретить строительство (нереально). Четвертый. Продать заинтересованным лицам Заказчику, генподрядчику, Администрации. Пятый - дождаться изъятие Площадки из земельного участка ТСЖ. Шестой - сменить квартиру, страну и забыть о проблеме (не желательно).

В аренду - можно. Возможно установить частный сервитут (за пользование своим з/у Вы будете получать денежную или иную компенсацию).
Запрещать строительство возможно, если оно нарушает Ваше право (т.е. если строительство ведется в данном случае на Вашей земле, или Ваша земля незаконно используется для этого).
Изъятие з/у у ТСЖ не будет, т.к. оно в данном случае незаконно. Именно поэтому адимнистрация и выкручивает руки Вашему председателю, т.к. понимает, что в суде проиграет дело.

Сообщение от IKoryukin

Правовое государство - это не тогда когда у всех существуют права и они защищены государством, а когда самый сильный аппарат государственных чиновников самый правый в своих правах.(с) Россия Первый канал

Не читайте перед обедом советских газет. И не смотрите Первый канал вообще никогда.
Это вредно для пищеварения.
Путин расплодил армию чиновничей саранчи, которая является опорой режима, и ни в каком правовом государстве ни Путин ни правящая верхушка не заинтересованны.
Пока сами граждане не проникнутся мыслью о том, что они имеют права и за эти права надо драться (в том числе и с режимом), ничего в лучшую сторону у нас не изменится.

[rybin_av]

IKoryukin, в качестве иллюстрации истории о борьбе собственников за общее имущество МКД с лужковской администрацией в Москве прочитайте постановление Президиума ВАС РФ № 14971/09 от 2 марта 2010 г.
Найти можно здесь: http://www.arbitr.ru/

[soloas]

Делал здесь обзор законодательства по для жителей, т.к. планирует оформлять в собственность землю, а которой расположен наш дом, может пригодится. Написано совсем не юридическим языком, но думаю что суть будет понятна

О праве собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, в границах которого расположен их дом.

С первых же слов хочу заявить, что автор данного обзора не наделен полномочиями по официальному разъяснению и толкованию законодательства. Все написанное в данном обзоре является умозаключением автора по приведенному ниже законодательству как он осознает и понимает его.
Обзор получится большой, так как планируется ссылаться на законодательные, нормативные и судебные документы. Поэтому, для ленивых и не желающих читать все до конца, с целью получения фундаментальной доказательной базы по вопросу правообладания, владения и пользования собственниками жилых и не жилых помещений в многоквартирном доме земельным участком, в границах которого расположен их дом, я в начале данного обзора приведу в виде тезисов основные выводы.
Сразу предположу, что не все с первого раза поймут и смогут осознать рассматриваемую нами иную, определенную Конституцией РФ и Гражданским кодексом РФ форму собственности – обще долевая собственность «в силу закона». Мы привыкли к более понятным в наше время документам в виде свидетельства о праве собственности или договору аренды и даже в мыслях не было, что наши конституционные и гражданские права собственника земли не соблюдают или не хотят соблюдать.
По данному вопросу имеется достаточно большая судебная практика в арбитражных судах, вплоть до того, что вопрос по защите законных прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на земельный участок, в границах которого расположен их дом, неоднократно рассматривался Верховным и Конституционным судом Российской Федерации.
Итак, начнем!
Внимательно прочитав Конституцию РФ (ст.8, 17, 35, 36), Жилищный кодекс РФ (ст.36), Гражданский кодекс РФ (ст.8, 235, 305, 413, 608), Федеральный закон РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ст.16), Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (п.74), Приказ Минюста РФ от 14.02.2007 № 29 (п.16), Федеральный закон РФ № 122-ФЗ (ст. 23), Градостроительный кодекс РФ (ст. 44) и сопоставив все данные законодательные акты можно сделать следующие выводы:
________________________________________ ________________________________________ __________
· Собственники жилых и не жилых помещений в многоквартирном доме –являются законными владельцами, на праве обще долевой собственности, земельного участка, границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета и на котором расположен их дом без документального подтверждения, и не зависимо от факта государственной регистрации такого права. Они имеют право владеть, пользоваться и распоряжается земельным участком по своему усмотрению в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома.
· В состав общего имущества многоквартирного дома включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки.
· Государственная регистрация права обще долевой собственности общего имущества дома, в том числе и земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом осуществляется по желанию правообладателей и носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.
________________________________________ ________________________________________ __




Теперь, кто же решил для себя необходимым разобраться в этом не простом и запутанном вопросе, прошу набраться терпения и выдержки, придется вдумчиво прочитать не одну страницу.
Многие из нас читали Федеральный закон РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и непосредственно сам Жилищный кодекс РФ, где сказано о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме, а общее имущество в многоквартирном доме, в свою очередь, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
И тут же задавались вопросами: Как он может принадлежать собственникам квартир в данном доме, если у них нет свидетельства о праве собственности на землю или договора аренды? Каковы границы такого участка? Какие права у собственников квартир на данный земельный участок? Кто дает такое право собственникам многоквартирного дома.
Дальше я постараюсь Вам изложить возникновение таково права, его подтверждение, а так же дать мотивированное обоснование для защиты своей законной собственности.

Пунктом 2 ст. 1 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» определен состав общего имущества многоквартирного дома, в которое включается:
- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Право обще долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен дом, в первую очередь, подтверждено Конституцией Российской Федерации, где указано, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (статья 8, часть 2); право частной собственности охраняется законом, и каждому гарантируется право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, части 1 и 2); граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, владение, пользование и распоряжение которой осуществляется ее собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36).
Признание на конституционном уровне права частной собственности на землю обусловило закреплением в Земельном кодексе Российской Федерации в числе принципов, на которых основываются акты земельного законодательства, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).
Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В нашем случае, именно иная форма собственности и иное установленное законом право возникло в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, в границах которого расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).
Ниже я хотел бы привести данные статьи законодательства:
· п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации - в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
· п. 1 ст. 16, Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
· ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации – собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Здесь же, в п.2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗопределен порядок перехода данного права в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме - земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие (01.03.2005) Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Это означает, что - в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, - для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
________________________________________ ________________________________________ __
С учетом изложенного можно сделать следующий вывод: земельный участок, в границах которого расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в этом доме и является их обще долевой собственностью в силу прямого указания закона.
Такой же позиции придерживается Департамент недвижимости и Федеральная служба государственно регистрации, кадастра и картографии Минэкономразвития России.

________________________________________ ________________________________________ __

[soloas]

Теперь, что касается порядка бесплатного перехода земельного участка, в границах которого расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме.
Заключение каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в обще долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе N 189-ФЗ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.
Этого мнения придерживается в своем Постановлении Пленум Верховного Суда РФ N 10, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010, в котором сказано, что всилу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Обязательным требованием перехода права является:
1. сформированный земельного участок, в границах которого расположен многоквартирный дом.
2. государственная регистрация такого участка с постановкой на кадастровый учет.

Давай те разберемся с понятием «сформированный земельный участок» и прошел ли наш участок государственную регистрацию с постановкой на кадастровый учет.
Согласно ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов – в этом случае должен быть государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного кодекса;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов – в этом случае необходимо проведение работ по формированию земельного участка и работ по государственному кадастровому учету земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного кодекса.
Данные требования не изменились с момента ввода в действие (30.10.2001) Земельного кодекса РФ и по настоящее время.
Другими словами, если строительство многоквартирного жилого дома начато после введения Земельного кодекса РФ (30.10.2001), то земельный участок должен быть сформирован, пройти государственную регистрацию и поставлен на государственный кадастровый учет.
Кроме того, хочется отметить, что в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка для получения разрешения на строительство правообладатель земельного участка направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления кадастровый план земельного участка.
В соответствии с ч. 2 ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей. При этом разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации. В соответствии с ч. 3 ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации в составе градостроительного плана земельного участка указываются в том числе границы земельного участка.
Постановлением Правительства РФ от 29.12.2005 N 840 "О форме градостроительного плана земельного участка" была утверждена форма градостроительного плана земельного участка, в соответствии с эти обязательным предоставлением кадастрового паспорта для получения разрешения на строительство не требуется, но это не освобождает застройщика от выполнения работ по формированию, государственной регистрации и постановки на государственный кадастровый учет земельного участка.
________________________________________ ________________________________________ __
Из выше сказанного делаем вывод, что строительство многоквартирных домов ведется только в случае наличия земельного участка (сформированного) с обозначенными границами и координатами – земельный участок под нашим многоквартирным домом уже сформирован на этапе начала строительства жилого дома, который прошел государственную регистрацию и стоит на кадастровом учете.
________________________________________ ________________________________________ __

Что же касается регистрации земельного участка в границах, которые определены на основании данных государственного кадастрового учета.
В соответствии с п. 16 Приказ Минюста РФ от 14.02.2007 N 29 - Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается (пункт 74 Правил ведения ЕГРП).
В соответствии со статьей 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
То есть право общей долевой собственности на общее имущество, в том числе и на земельный участок многоквартирного дома возникает в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещения в таком доме и земельный участок в границах, которые определены на основании данных государственного кадастрового учета, и не требует обязательной государственной регистрации.
________________________________________ ________________________________________ __
Итак, что мы имеем:

1. Участок под многоквартирным домом сформирован, прошел государственную регистрацию и поставлен на государственный кадастровый учет (08.10.2003) до принятия Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005).
2. Жители многоквартирного дома имеют свидетельства о праве собственности на жилые помещения многоквартирного дома – значит они собственники, а по совокупности своей домовладельцы.
3. На основании выполнения двух первых пунктов земельный участок в соответствии с Федеральным законом уже перешел бесплатно и является обще долевой собственность собственников помещений в многоквартирном доме в границах, которые определены на основании данных государственного кадастрового учета.
4. Каких-либо актов органов власти о возникновении или переходе права общей долевой собственности к собственникам помещений в многоквартирном доме не требуется.
5. Собственники жилых и не жилых помещений в многоквартирном доме являются законными владельцами, на праве обще долевой собственности, земельного участка, границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета и на котором расположен их дом без документального подтверждения, и не зависимо от факта государственной регистрации такого права. Возникновения перехода права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является, в силу закона, государственной регистрацией такого права.
6. Они имеют законное право владеть, пользоваться и распоряжается земельным участком, границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета и на котором расположен их дом, по своему усмотрению в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома.
7. Гарантом этого права в первую очередь является Конституция Российской Федерации.
________________________________________ ________________________________________ __

Часто бывает так, что застройщик на одном земельном участке строит сразу несколько многоэтажных домов. Но мы не будем сейчас это обсуждать, так как это уже вопрос по межеванию земель (деление уже сформированных земельных участков без изменения границ первоначального участка), которое не требует каких либо действий по новому формированию земельных участков с привлечением органов государственной и муниципальной власти, а так же получения от ник каких либо разрешения на данные действия собственников многоквартирных домов, так как это их собственность и они вольны распоряжаться ее по своему усмотрению.

Как же быть, если многоквартирный дом построен на сформированном участке, но сам участок по документам находится в аренде у застройщика, органы государственной и муниципальной власти в замешательстве, и по не знанию своему или не желанию, просто напросто, бездействуют в надежде, что все само собой решится. В лучшем случае посылают вас в суд, но даже до этого мало кто додумывается.

По вопросу о судьбе заключенного между застройщиком и уполномоченным органом (государственной власти или местного самоуправления) договора аренды земельного участка после регистрации права собственности собственников помещений в многоквартирном доме на соответствующие помещения можно пояснить следующее.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при утрате права собственности на имущество, в частности, в случаях, предусмотренных законом. При этом согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества в таком доме и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в таком доме в силу прямого указания закона.
При этом возможны случаи, когда часть помещений в многоквартирном доме после ввода объекта в эксплуатацию остается в собственности застройщика. В этом случае в соответствии со ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства прекращаются в связи с совпадением в одном лице должника и кредитора. Однако застройщик, как арендатор земельного участка, будучи одним из участников общей долевой собственности на земельный участок, являющийся предметом аренды, не представляет собой весь круг лиц, выступающих на стороне арендодателя. Поэтому договор аренды может быть прекращен только по соглашению всех лиц, выступающих на стороне арендодателя, либо в судебном порядке. (Письмо Минэкономразвития РФ от 21.05.2010 N Д23-1872)
Данный вопрос уже неоднократно поднимался и в судах, вплоть до рассмотрения данной проблемы Конституционным судом РФ в своем Постановлении от 28.05.2010 N 12-П, в котором говорится, сто собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67).

[soloas]

Документы, которые были использованы для создания данного обзора.

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993)
2. Гражданский кодекс от 30 ноября 1994 г № 51-ФЗ (Принят ГД ФС РФ 21 октября 1994)
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. От 04.05.2010)
4. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 (принят ГД РФ 22.12.2004, одобрен ФС РФ 24.12.2009)
5. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ.
6. Федеральный закон № 122-ФЗ
7. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219
8. Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 28 мая 2010 № 12-П.
9. Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10 от 29 апреля 2010 года
10. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года.
11. Приказ Министерства юстиции РФ от 14.02.2007г № 29.
12. Письмо Минэкономразвития России от 26.02.2010 N Д23-594.
13. Приказ Минюста РФ от 14.02.2007 № 29
14. Закон Московской области от 07 июня 1996 № 23/96-ОЗ
15. Письмо Минэкономразвития России от 25.09.2009 №Д23-3126.
16. Письмо Минэкономразвития России от 16.10.2009 N Д23-3410.
17. Письмо Минэкономразвития России от 09.11. 2009 г. N Д23-3674.
18. Письмо Минэкономразвития России от 11.11.2009 N Д23-3720.
19. Письмо Минэкономразвития России от 22.01.2010 N Д23-160.
20. Письмо Минэкономразвития России от 19.03.2010 N Д23-922.
21. Письмо Минэкономразвития России от 23.03.2010 N Д23-964.
22. Письмо Минэкономразвития России от 07.04.2010 N Д23-1207.
23. Письмо Минэкономразвития России от 13.04.2010 N Д23-1303.
24. Письмо Минэкономразвития России от 21.05.2010 N Д23-1872.
25. Письмо Минэкономразвития России от 17.06.2010 N 14-4731-ГЕ.

[rybin_av]

Сообщение от soloas

Делал здесь обзор законодательства по для жителей, т.к. планирует оформлять в собственность землю, а которой расположен наш дом, может пригодится.

Спасибо за обзор.

Сообщение от soloas

Право обще долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен дом, в первую очередь, подтверждено Конституцией Российской Федерации, где указано, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (статья 8, часть 2);

В нашем случае, именно иная форма собственности и иное установленное законом право возникло в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

В конституции под "иными формами собственности" ее создателями подразумевалась собственность общественных организаций. В некоторых конституциях зарубежных стран существует, как самостоятельная форма, собственность религиозных организаций и партий, например.

Правовая природа общей собственности в РФ подлежит научному изучению и квалификации среди форм собственности, установленных Конституцией.
Я бы не решился однозначно причислить ее к "иным формам", хотя серьезные аргументы в пользу такого подхода могут быть приведены - например, в многоквартирном доме (МКД) могут находиться квартиры только в частной собственности, в частной собственности и в муниципальной собственности, только в муниципальной собственности, но при этом режим общей собственности на общее имущество МКД не изменяется. Допустим такую ситуацию, что в МКД одно лицо скупило все жилые помещения. Изменится ли в этом случае режим общей собственности, станет ли общее имущество частной собственностью данного лица? Ничуть не изменится.
Здесь еще надо учитывать, что правовой режим общего имущества МКД установлен не просто общей, а общей долевой собственности.
Однако есть аргументы и против такого подхода:
- в ГК и ЖК по-разному определяется объем правомочий долевых сособственников (т.е. режим общей долевой собственности МКД отличается от режима общей долевой собственности в иных случаях ее возникновения):

ст. 246 ГК РФ:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

ст. 247 ГК РФ:


1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

ст. 250 ГК РФ:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

ст. 36 ЖК РФ:


1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

ст. 37 ЖК РФ:


1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Следует ли из этого вывод о том, что в случае "общегражданской" общей собственности и "жилищной" общей собственности мы имеем дело с разными "формами" собственности?
Я бы присоединился к мнению Е.А. Суханова (МГУ), который высказывался в том духе, что закрепление в Конституции "форм" собственности - анахронизм советского прошлого и марксистской экономической теории. Следует говорить не о разных формах собственности (что является уделом экономистов), а о разных правовых режимах собственности (что является уделом юристов).
Если согласиться с таким подходом, то режим общей собственности конечно же отличается от режима частной или муниципальной собственности.

[rybin_av]

soloas,
здесь я не к Вам, а к модераторам форума обращаюсь:
давно назрела необходимость систематизации и "сшивки" сообщений по признаку однородности в крупные блоки. Может быть, завести "ЧаВойту" на первой странице, где давать ссылки на типовые ситуации.
Это я к тому, что бывают вопросы и подробнейшие ответы на них (в т.ч. с теоретическими рассуждениями, которые не хотелось бы затерять среди моря сообщений), но бесконечно часто давать такие аргументированные ответы просто невозможно.
В общем, если здесь есть модератор, то примите замечания к сведению.
(В этом отношении ЮрКлуб образцово устроен).