[Elena_]

В конце 2006 года мы заключили договор долевого участия в строительстве жилого дома. Наша доля - 3-х комнатная квартира. По договору срок сдачи - 01.08.2008г., но дом сдан в эксплуатацию только в конце марта 2009 года, т.е. на 8 месяцев позже срока.
В процессе строительства застройщиком решено было установить в доме систему очистки воды. Дело, конечно, неплохое, но стОит больших денег для каждого дольщика (более 100 т.р.), да потом еще придется платить за эксплуатацию, т.к. очищаться до качества питьевой будет ВСЯ вода, в том числе, и, пардон, для унитаза. Решение принималось на собрании дольщиков(еще не вступивших в собственность), которое, как я понимаю, не имеет юридической силы (или я не права?). Да и на собрании далеко не все были согласны. Тем не менее, более половины дольщиков дали свое согласие. Мы согласия не давали и денег не платили, но очистку воды нам подключили, как и во всем доме, т.к. подвести отдельный водопровод к нам, естественно, не могут. В договоре долевого участия ничего про доп. оборудование дома нет и про мои обязательства выполнять решения собраний будущих собственников - тоже.
Ввод дома задержан на 8 месяцев, но все вокруг - кризис, кризис!!! Радуйтесь, что вообще сдали! Вообще-то, дом должен был быть сдан еще до всех кризисов. Застройщик - банкрот, скорее всего, официально, хотя на деле он владеет большим количеством жилой и нежилой недвижимости.
Домом в настоящее время управляет управляющая компания, она периодически требует деньги за дополнительное оборудование дома, но в суд пока не обращается. Общим собранием жильцов решено создать ТСЖ, при этом управляющая компания, скорее всего, передаст и наш "долг".
Вопросы такие:
- имеет ли смысл сейчас подавать в суд на застройщика за задержку сроков сдачи дома, пока не прошел 3х-летний срок исковой давности? Никаких сумм я не получу конечно, но если у меня будет решение суда на 100 т.руб. (как минимум), то я предъявлю его управляющей компании. Ведь расходы по доп. оборудованию дома нес именно застройщик, он-то и передал наш "долг" управляющей компании, пусть между собой и разбираются. Или поезд уже ушел?
- имеется ли какой-либо срок исковой давности для таких "долгов" как наш? И вообще, могут ли нас обязать платить за это оборудование? К примеру, сможем ли мы продать квартиру, не уплачивая в УК эти 100 т.р.
- в случае перехода управления в руки ТСЖ изменится ли что-то в вопросе оплаты за оборудование? Необходимо иметь в виду, что большинство жильцов все ж оплатило это оборудование и поэтому вряд ли они захотят нас понимать.
Очень надеюсь на Вашу помощь!

[rybin_av]

Сообщение от Elena_

Вопросы такие:
- имеет ли смысл сейчас подавать в суд на застройщика за задержку сроков сдачи дома, пока не прошел 3х-летний срок исковой давности?

Имеет.

Сообщение от Elena_

Никаких сумм я не получу конечно, но если у меня будет решение суда на 100 т.руб. (как минимум), то я предъявлю его управляющей компании. Ведь расходы по доп. оборудованию дома нес именно застройщик, он-то и передал наш "долг" управляющей компании, пусть между собой и разбираются. Или поезд уже ушел?

Договор УДС заключался между двумя сторонами: между Вами и застройщиком. Никакие собрания не могут изменить условия ДУДС или навязать заключение нового или доп. договора/соглашения. Поэтому Вы не обязаны платить за это оборудование.
Управляющая компания здесь вообще не причем. Никаких долгов к ней не переходит и в принципе не может перейти от застройщика. УК по договору (либо с собственниками помещений МКД либо как выигравшая конкурс на обслуживание Вашего МКД) осуществляет обслуживание общего имущества МКД, в том числе установленного в нем очистного агрегата (УК просто не знает, что он не является общим имуществом). Поэтому стоимость этой услуги УК включает в "жировку". Вам надо подать письменное заявление о том, что Вы не участвовали в покупке этого агрегата, что данный агрегат не является общей долевой собственностью собственников помещений МКД, а следовательно оплату его обслуживания должны производить те, кто являются его собственниками. Требование же к Вам об оплате за его обслуживание является незаконным.

Сообщение от Elena_

- имеется ли какой-либо срок исковой давности для таких "долгов" как наш? И вообще, могут ли нас обязать платить за это оборудование? К примеру, сможем ли мы продать квартиру, не уплачивая в УК эти 100 т.р.

Никакого долга у Вас нет, поэтому и сроки исковой давности для Вас в этом отношении не текут. Если б долг существовал, то СИД был бы общий - 3 года.

Сообщение от Elena_

- в случае перехода управления в руки ТСЖ изменится ли что-то в вопросе оплаты за оборудование? Необходимо иметь в виду, что большинство жильцов все ж оплатило это оборудование и поэтому вряд ли они захотят нас понимать.

ТСЖ в принципе может принимать подобного рода решения (ч. 1 ст. 137 ЖК РФ), но не в смысле обязания Вас доплатить за доп. оборудование, а под другим "соусом". Вообще, я лично думаю, что от ТСЖ больше вреда, чем пользы, если конечно только руководство ТСЖ не осуществляется людьми с "чистыми руками". Если мощных причин для создания ТСЖ нет, то лучше общим собранием собственников помещений МКД решать все вопросы по содержанию дома.

[Elena_]

rybin_avспасибо Вам преогромнейшее за оперативный и такой подробный ответ!!!
Разрешите, я Вас еще немного попытаю?
Каковы возможные результаты моего обращения в суд, если застройщик официально признан банкротом (я не знаю, действительно ли он официальный банкрот, или это только слухи)? По крайней мере, предприятие, которое строило дом, больше не функционирует и на его счетах пусто. Это точно. Застройщик (бывший руководитель данного предприятия) жив-здоров, у него в распоряжении большое количество собственности кафе, ресторанов и проч. Но собственность, скорее всего, оформлена не лично на него, а на других лиц.
Смогу ли я что-либо получить, или все останется только на бумаге?

И еще: создание ТСЖ - вопрос решенный. Платить за процесс очистки воды наряду с другими собственниками мы уже внутренне согласились, вода действительно лучше, чем в городе, и мы ведь ею пользуемся. Я опасаюсь, что другие собственники, пытаясь "восстановить справедливость", будут принимать на собраниях разнообразные решения об оплате нами этих 100 тысяч за уже введенное в эксплуатацию оборудование. Может ли ТСЖ принимать подобные решения относительно нескольких собственников? Или, по крайней мере будут полоскать нашу фамилию на каждом собрании, что тоже неприятно. Как можно обезопасить себя от подобных решений?
Ваши консультации очень помогают!!!

[rybin_av]

Сообщение от Elena_

rybin_avспасибо Вам преогромнейшее за оперативный и такой подробный ответ!!!
Разрешите, я Вас еще немного попытаю?
Каковы возможные результаты моего обращения в суд, если застройщик официально признан банкротом (я не знаю, действительно ли он официальный банкрот, или это только слухи)? По крайней мере, предприятие, которое строило дом, больше не функционирует и на его счетах пусто. Это точно. Застройщик (бывший руководитель данного предприятия) жив-здоров, у него в распоряжении большое количество собственности кафе, ресторанов и проч. Но собственность, скорее всего, оформлена не лично на него, а на других лиц.
Смогу ли я что-либо получить, или все останется только на бумаге?

Фундаментальный принцип организации юрлиц - это принцип ограниченной ответственности. Т.е. юрлицо не несет ответственности за долги своих учредителей, а учредители не несут ответственности за долги юрлица.
Правда, степень ограничения ответственности у разных юрлиц и их учредителей разная. В товариществах она минимальная, в хоз. обществах максимальная. Поэтому важно знать орг.-правовую форму юрлица-застройщика. Скорей всего это хоз. общество. В этом случае учредители не несут ответственности по его долгам за исключением их вкладов в уставный капитал Х.О. Личная ответственность руководителя исполнительного органа (видимо Вы имеете ввиду под бывшим руководителем застройщика его директора) перед кредиторами Х.О. исключена (если только в рамках уг. дела следователь сможет доказать, что руководитель незаконно выводил активы, тем самым нанес ущерб кредиторам - это уже другой вопрос).
Я думаю, что Вам, тем не менее, имеет смысл отстаивать свои права дольщика в суде, т.к. факт банкротства застройщика не означает, что вы ничего не получите. Если там какие-то активы оставались и не все разворовано, то что-то Вы получите. Пусть меньше, чем положено, но получите.

Сообщение от Elena_

И еще: создание ТСЖ - вопрос решенный. Платить за процесс очистки воды наряду с другими собственниками мы уже внутренне согласились, вода действительно лучше, чем в городе, и мы ведь ею пользуемся. Я опасаюсь, что другие собственники, пытаясь "восстановить справедливость", будут принимать на собраниях разнообразные решения об оплате нами этих 100 тысяч за уже введенное в эксплуатацию оборудование. Может ли ТСЖ принимать подобные решения относительно нескольких собственников? Или, по крайней мере будут полоскать нашу фамилию на каждом собрании, что тоже неприятно. Как можно обезопасить себя от подобных решений?
Ваши консультации очень помогают!!!

Агрегат по очистке, как мы установили выше, не является общей собственностью МКД, значит, ТСЖ не может принимать решения по этому имуществу, т.к. оно ему не принадлежит. Собственники агрегата могут предложить ТСЖ приобрести это имущество в общую собственность. Учитывая, что они составляют большинство (как я понимаю), ТСЖ может принять решение о приобретении агрегата. Далее эти затраты могут быть возложены на всех членов ТСЖ. Соответственно большая часть членов ТСЖ (собственники агрегата в его нынешнем правовом статусе) окажется одновременно покупателями и продавцами и в порядке ст. 413 ГК РФ их обязательства будут погашены безо всякой уплаты кому-либо чего-либо. Те же, кто не платил раньше за агрегат, оплатят "разницу". Надеюсь, я понятно объяснил, здесь чисто математическая логика.
Я думаю, что с правовой точки зрения только такая схема может иметь место. Однако у меня есть сомнения, что в ТСЖ найдутся достаточно квалифицированные в правовом отношении люди, чтоб правильно составить документы.
При принятии решений ТСЖ наделено довольно широкими полномочиями, но оно не должно ими злоупотреблять (ст. 10 ГК РФ). Поэтому, если Вы сочтете, что при принятии какого-либо решения ТСЖ Ваши права были существенным образом ущемлены и Вам навязали явно непосильное для Вас обязательство, то Вы можете просто не исполнять такое решение. А если ТСЖ пойдет в суд, то Вы заявите в суде о применении ст. 10 ГК РФ и лишении ТСЖ судебной защиты его притязаний.
Но здесь надо всегда помнить, что гладко было на бумаге.
В общем, сначала ищите компромиссы...