[Erling]

Уважаемые участники форума, прошу Вашей помощи в поиске ответов на следующие вопросы, касающиеся договора залога.

Ситуация: две коммерческие организации собираются заключить договор аренды. При этом будущий арендатор заключает с третьим лицом договор поручительства, согласно которому третье лицо обязуется отвечать за исполнение будущим арендодателем обязательства по возмещению будущему арендатору убытков, которые могут возникнуть в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения будущим арендодателем своих обязательств по договору аренды. Исполнение третьим лицом своих обязательств по договору поручительства стороны хотят обеспечить договором залога недвижимого имущества.

Залогом может обеспечиваться исполнение обязательства, которое возникнет в будущем, при условии, если стороны договорятся о размере обеспечения залогом таких требований (п.3 ст.4 ФЗ "О залоге").
В соответствии с п.1 ст.339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Пп.7 п.1 ст.14 ФЗ "Об ипотеке" также предусматривает, что срок исполнения (срок выплаты денежной суммы во исполнение денежного обязательства) должен быть указан в закладной.
Пп.6 п.1 ст.14 ФЗ "Об ипотеке" определено, что в закладной должна быть указана сумма обязательства, обеспеченного ипотекой, и размер процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условия, позволяющие в надлежащий момент определить эту сумму и проценты.
Далее, в соответствии с п.4 ст.9 ФЗ "Об ипотеке" обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

В связи с этим я имею три вопроса:
1) Как определить срок исполнения обязательства по возмещению убытков, если он неизвестен? Оснований для возмещения убытков пока что не существует, а значит, и срок, в который убытки должны быть возмещены, в точном соответствии со ст.190 ГК определить нельзя;
2) Как указать основание, из которого возникли (возникнут) обязательства - "договор аренды" или "ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды"?
3) Будет ли являться формулировка вроде "размер обязательства равен объёму убытков, определяемому в соответствии со ст.15, 393 ГК РФ" условием, позволяющим определить размер обязательства в соответствующий момент по смыслу пп.6 п.1 ст.14 закона об ипотеке?

При этом в части вопроса о возможности обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем, я считаю, что законы о залоге и об ипотеке не противоречат друг другу. Косвенно это подтверждается нормой закона об ипотеке:

Ст.11. Возникновение ипотеки как обременения
3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

[rybin_av]

Erling, может, я что-то не так понял, но вот здесь Вы утверждаете:
"Исполнение третьим лицом своих обязательств по договору поручительства стороны хотят обеспечить договором залога недвижимого имущества."

А здесь Вы спрашиваете: "Как указать основание, из которого возникли (возникнут) обязательства - "договор аренды" или "ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды"?

Не понятно, что же все таки обеспечивается залогом - поручительство (т.е. обеспечивается обеспечение по основному договору) или аренда (т.е. обеспечивается основной договор)?

[Erling]

Чертовски точное замечание.

Залогом обеспечивается, конечно, обязательство поручителя. Так что второй вопрос отпадает - основанием возникновения обязательства является договор поручительства.

[rybin_av]

Сообщение от Erling

Чертовски точное замечание.

Залогом обеспечивается, конечно, обязательство поручителя. Так что второй вопрос отпадает - основанием возникновения обязательства является договор поручительства.

Тогда и п. 1 и п. 3 наверно существенным образом проясняются:
п. 1 срок залога <= срок поручительства;
п. 3 размер обеспечения залогом <= размер поручительства.

[Erling]

И снова я, к своему стыду, запутался в собственном же примере.
Действительно, ведь обеспечивается не обязательство по возмещению убытков, которые могут возникнуть из ненадлежащего исполнения договора аренды, а обязательства поручителя по договору поручительства, которым обеспечено исполнение обязательства по возмещению убытков, которые могут возникнуть из ненадлежащего исполнения договора аренды.

Значит, срок исполнения обязательства можно определить, как срок поручительства?
А вот с размером всё равно вопрос, так как даже при определении размера обеспечиваемого ипотекой обязательства через предел ответственности поручителя, которую он несёт совместно должником, "неизвестная" переменная сохраняется, т.е. конкретный размер обязательства (в рублях) определить нельзя. Будет ли в данном случае указание на договор поручительства являться достаточным определением размера обеспечиваемого обязательства?

[rybin_av]

Erling,
Значит, срок исполнения обязательства можно определить, как срок поручительства?

На мой взгляд: срок залога <= срок поручительства; (<= это математический знак "меньше или равно").

Будет ли в данном случае указание на договор поручительства являться достаточным определением размера обеспечиваемого обязательства?

Если невозможно установить заранее твердую сумму, то придется привязываться к сумме, которая возникнет из поручительства. А какие могут быть препятствия к этому?