[Nostro]

Добрый день, коллеги!!!
Следующая ситуация:
Между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. В подтверждение обязательств покупатель передал часть суммы продавцу. В договоре указан срок - до 31.03 стороны должнв произвести окончательный расчет, подписать основной договор и зарег. переход права собственности и т.п.

В настоящее время покупатель отказалась- немотивированно, устно от сделки и не принимает , направляемую ей почту. Скорее всего пытается дождаться окончания срока и прекращения обязательтсв.

В данной ситуации целесообразно послать покупателю оферту(основной договор), подписанную продавцом. Но данное действие не возможно, так как в основном договоре должен быть пункт - все расчеты полностью завершены до подписания настоящего договора. А расчеты не произведены и продавец не может подписать такой договор.

У меня след вопрос - мы подготовили доп соглашение об изменении срока окончания обязательств до 31.04.2011 и отправили покупателю.
Не признает ли суд обязательства прекращенными, в случае обращения покупателя - так, как ему не была направлена оферта.

[rybin_av]

Сообщение от Nostro

У меня след вопрос - мы подготовили доп соглашение об изменении срока окончания обязательств до 31.04.2011 и отправили покупателю.
Не признает ли суд обязательства прекращенными, в случае обращения покупателя - так, как ему не была направлена оферта.

Ну во-первых, истечение срока обязательства не освобождает сторону, его нарушившую, от ответственности за его неисполнение.
Во-вторых, я бы рекомендовал Вам в порядке п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ просто обратиться в суд с иском о понуждении контрагента к заключению осн. договора на условиях, указаннх в пред. договоре.
Направление доп. соглашения возможно, но ведь нет гарантии, что оно будет принято потенциальным акцептантом. И зачем это Вам? Какой в этом высокий смысл видите?

[mishanik]

Сообщение от Nostro

Но данное действие не возможно, так как в основном договоре должен быть пункт - все расчеты полностью завершены до подписания настоящего договора.

Укажите фразу "Расчет должен быть произведен непосредственно после подписания договора"...
Вообще - какая Ваша цель? Как-то принудить покупателя купить? (Это малореально, т.к. сложно заставить кого-то, например, подпись поставить) Или удержать часть суммы предоплата (при наличии таких условий в договоре)? Если второй вариант, то обращаться в суд с требованием о понуждении заключения О,Д., наверно, бессмысленно - это пусть покупатель обращается за возвратом денег...

Вообще в ст. 429 говорит о направлении предложения. Это можно сравнить, например, со ст. 250 ГК, где указано о необходимости известить кого-либо. Т.е. глаголы разные... я так понимаю эту норму, что в первом случае достаточно послать письмо, чтобы показать свой интерес, а во втором случае важно, чтобы это письмо получили.

Я еще обычно указываю в таких пиьсмах место и время, куда явиться для подписания договора, и чтобы кто-нибудь засвидетельствовал, что другая сторона в это место не явилась... (например, узнать у нотариуса, может ли он удостоверить факт нахождения гражданина в определенном месте)...

[Nostro]

Дело в том, что отказ был совершен устно и нет гарантии, что люди в суде поддержат свой отказ.Т.е официально сторона не нарушила соглашения!!! если б письменно отказались - можно было б говорить о понуждении через суд. Скорее всего покупатель, выжидает, что продавец не пришлет ему оферту и можно будет через суд признать обязательства прекратившимися и потребует возвращения задатка.

Как я уже писал - доп соглашение нарпавленно специально по месту регистрации, покупатель может даже не получать его - все равно это доказательство, что стороне была предлагала заключить соглашения.
У кого есть практика по предварительным договорам?????????

[Nostro]

Сообщение от mishanik

Укажите фразу "Расчет должен быть произведен непосредственно после подписания договора"...
Вообще - какая Ваша цель? Как-то принудить покупателя купить? (Это малореально, т.к. сложно заставить кого-то, например, подпись поставить) Или удержать часть суммы предоплата (при наличии таких условий в договоре)? Если второй вариант, то обращаться в суд с требованием о понуждении заключения О,Д., наверно, бессмысленно - это пусть покупатель обращается за возвратом денег...

Вообще в ст. 429 говорит о направлении предложения. Это можно сравнить, например, со ст. 250 ГК, где указано о необходимости известить кого-либо. Т.е. глаголы разные... я так понимаю эту норму, что в первом случае достаточно послать письмо, чтобы показать свой интерес, а во втором случае важно, чтобы это письмо получили.

Я еще обычно указываю в таких пиьсмах место и время, куда явиться для подписания договора, и чтобы кто-нибудь засвидетельствовал, что другая сторона в это место не явилась... (например, узнать у нотариуса, может ли он удостоверить факт нахождения гражданина в определенном месте)...

Наша задача, обязать заключить договор.
Если в основном договоре (оферте), подписанной продавцом указать - расчет непосредственно после подписания - возникает вопрос, когда - это может быть и год и два и три с растяжкой выплаты стоимости.

КОллега, а если как я писал выше направить доп соглашение.покупатель его не примет, но будет отметка почты, что направлялось данное письмо, но оно не было получено.

ДАЛЕЕ сидим и ждем иск - о признании обязятаельств прекращенными и возврате суммы задатка.(а он ведь будет - обязательноу)

В суде поддержать позицию, что продавец не отказывался от обязательств и готов заключить договор купли-продажи. Так как расчет не был произведен в указанный срок, а покупатель не отвечал на письма с предложением встретиться., то продавец не мог направить покупателю оферту, т. е. основной договор и сочел нужным отправить доп соглашение о продлении срока истечения обязательств.!
В таком случае не признает ли суд обязательства прекратившимися??

[rybin_av]

Nostro, доп. соглашение может только запутать дело, т.к. может быть расценено как новация, которая гасит прежнее обязательство.
Лучше предпринять все формальные меры по существующему пред. договору, а когда все они будут исчерпаны, то идти в суд за обязанием контрагента заключить осн. договор.

[Nostro]

Сообщение от rybin_av

Nostro, доп. соглашение может только запутать дело, т.к. может быть расценено как новация, которая гасит прежнее обязательство.
Лучше предпринять все формальные меры по существующему пред. договору, а когда все они будут исчерпаны, то идти в суд за обязанием контрагента заключить осн. договор.

Согласен, с другой стороны смотрим на эту ситуацию, с точки зрения продавца. ОТказ ему был устный со стороны покупателя.(т.е. отказа не было)

Т. е. продавец живет и ждет спокойно, когда ему предложат окончательный расчет и регистрацию перехода права собственности.
Время подходит к концу и он посылает письмо - прошу Вас указать точное время для встречи, расчета, заключения договора и регистрации перехода права собственности.
На данное письмо ему не отвечают. Фактически он не знает, как обстоят дела у покупателя- может он сильно болен и не может ответить, и произвести все вышеуказанные действия!!
И продавец решает, в целях мирного досудебного урегулирования -послать доп соглашение, чтобы защитить свои интересы и продлить время истечения обязательств для покупателя.

[mishanik]

Nostro, что касается расчетов, то есть ли в ПДКП про них что-нибудь? Если есть указания, что расчеты проводятся в такой-то срок, то может, не заострять на этом внимание...
Я присоединяюсь к rybin_av, про соблюдение формальностей (обошелся бы даже просто телеграммой, без проекта договора). Практики личной нет, но если бы дело дошло до суда, то уже написал бы на что сослался.
Доп. соглашение - как дополнительная мера. Да, Вы волнуетесь за сделку, хотите, чтобы она состоялась, думаете, что может покупателю нужно доп. время, чтобы к ней подготовиться. Он же не отвечает на звонки. Но дополнительная, отправки уведомления не отменяет.
На телеграф еще успеете.

[Nostro]

Спасибо!!!госопда!!
я сначала, думал, что предложение о заключении основного долга в соответствии с п. 6 ст 429Гк - это просто текст со словами - предлагаю Ва встретиться и заключить договор.
НО!!! наткнулся на определение коллегии по гр. делам Брянского обл суда - по сходному делу.
Там Продавец, обращался за понуждением о заключении договора. Гор суд удовлетворил его требования. А коллегия отменила решение и отказала по след мотиву:
ПРодавец, толи в смс предлагал заключить договор, толи в телеграмме(точно не помню). Так вот суд отказал -мотивируя тем, что надо посылать осовной договор, подписанный продавци и с учетом условий предварительного договора

[Nostro]

Подождем, осталось нед - две и к нам прийдет иск!!! он уж точно прийдет- я знаю и тогда видно будет