[pam]

Требования истца - признать договор найма жилого помещения заключенным на срок 5 месяцев, взыскать с ответчика плату по договору, взыскать убытки.
Основания - помещение принадлежит истцу на праве собственности, ответчик - бывший собственник, который по ДКП не съехал в срок и выписался только через 5 месяцев. Ответчику истцом в письменной форме был дан разумный срок на освобождение жил.площади и назначена ежемесячная плата за проживание. Доказательства получения письма ответчиком есть. Также есть доказательства проживания ответчика на жил.площади истца, но только за 3 месяца, потом он отсутствовал и выписался.
Также у истца сорвалась сделка по сдаче этого помещения в найм другому лицу, т.к. ответчик воспрепятствовал своим фактическим проживанием. Истец понес убытки всвязи с тем, что сделка сорвалась.
В суде реальнее доказывать арендные отношения и на этом основании взыскивать плату или же лучше доказывать неосновательное обогащение?
Спасибо.

[mishanik]

арендные отношения - вряд ли, т.к. письменной формы договора нет. письмо, на мой взгляд тоже не является договором, т.к. содержит фактически требование о выселении.
Может. проще взыскивать убытки - составить с другим человеком договор найма, со стоимостью найма, потом акт о невозможности его исполнения, т.к. в квартире проживает др. лицо.

[selenochka]

арендные отношения не подтвердите.свидетельские показ-я не пойдут

[nata_kost1]

pam, передаточный акт к ДКП квартиры был подписан? Ключи от квартиры переданы? В ДКП был прописан срок, в течение которого продавец обязан съехать с квартиры и выписаться, если да, то какой?

[pam]

Предварительный договор найма с другим человеком есть, в приложении к дог. "Записке о взаиморасчетах" стороны расписались в получении штрафа от истца и возврате задатка. А Акт обязательно составлять, если есть ссылка в договоре на конкретный пункт, по которому наймодатель не может заключить основной договор найма и выплачивает всвязи с этим штраф?
Передаточный Акт к ДКП не был подписан - и сразу на следующий день после окончания срока, указанного в ДКП для подпиания Акта и освобождения жилплощади, истец направляет письмо где пишет, что ответчик, если не осовободит помещение, может и дальше в нем проживать, пользоваться, но за ежемесячную плату. А по окончании своего проживания - обязан передать жилплощадь по ДКП, который он опять же не подписал. И ключи не передал. (Еще истец дал доп.месяц на освобождение жилплощади, но ответчик не съехал и в этот срок)

Дело в том, что суд при рассмотрении подобных дел сначала устанавливает, какие фактически сложились отношения между сторонами. И исходя из установленных отношений, решает, какие нормы применять. Т.е. если усматриваются арендные отношения - в НО будет отказано.
На мой взглад, почему усматривается аренда:
1) Найм - это предоставление наймодателем нанимателю жилого помещения для пользования и проживания за плату. - Что и было сделано.
2)Был перед этим суд по снятию с рег.учета этого гражданина, он письменно подтвердил, что проживал 3 месяца. Т.е. свидетельские показания не нужны
3) Несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет недействительность договора, если в законе прямо на это не указано. Стороны не могут ссылаться на свид.показания, но могут приводить письменные показания. - есть письмо Истца, есть письменное объяснение ответчика, где он пишет, что жил 3 мес..
4) Помещение было предоставлено истцом, т.к. ответчик его не передал после ДКП - АПП -то не подписан
5) Почему доказываемый срок аренды 5 месяцев - потому что снялся с рег.учета он через 5 мес, сам. Если бы не снялся, сняли бы по суду.
Но вопрос, может быть, в случае доказывания аренды сократить срок с 5 месяцев до 3 - пока он жил по факту, а не формально, по регистрации?

[pam]

mishanik - вы имеете в виду, взыскивать убытки за какой период?

[nata_kost1]

Сообщение от pam

может и дальше в нем проживать, пользоваться, но за ежемесячную плату.

Сообщение от pam

Также у истца сорвалась сделка по сдаче этого помещения в найм другому лицу, т.к. ответчик воспрепятствовал своим фактическим проживанием. Истец понес убытки всвязи с тем, что сделка сорвалась.

pam, Истец зарегистрирован в качестве ИП? Физ.лицо, сдавая квартиру в найм, получает доход в виде платежей за пользование жилым помещением, а, как мы знаем, с любого дохода необходимо платить налоги.

Сообщение от pam

А по окончании своего проживания - обязан передать жилплощадь по ДКП, который он опять же не подписал. И ключи не передал.

Акт приема-передачи квартиры не подписан, ключи истцу не переданы. Получается ответчиком нарушено право истца, (как собственника), владеть и пользоваться квартирой. Поэтому, истец должен вначале истребовать в судебном порядке имущество (квартиру) из чужого незаконного владения ответчика, а затем взыскивать с ответчика убытки, причинённые истцу ненадлежащим исполнением ДКП (в части передчи квартиры истцу).(ст. 393 ГК РФ).
Два эти требования совмещаются в одном иске.

Сообщение от pam

В суде реальнее доказывать арендные отношения и на этом основании взыскивать плату или же лучше доказывать неосновательное обогащение?

Ни то и не другое.
В данной ситуации виндикационный иск и иск о возмещении убытков.

[pam]

nata_kost1, Истец - физическое лицо. Он не получил доход, т.к. ответчик ему ничего не заплатил и договор найма не признал.
Истец после снятия ответчика с рег.учета вскрыл помещение и пользуется им без подписания АПП...
Если к моменту предъявления требования вещи у ответчика не окажется, то Виндикационный иск к нему предъявлять нельзя, ибо исчез сам предмет виндикации. И убытки мы имеем только в сумме штрафа за неподписанный договор найма с другим человеком. Боюсь, что за все месяцы пользования квартирой ответчика суд ничего с него не взыщет.

[nata_kost1]

Сообщение от pam

Истец после снятия ответчика с рег.учета вскрыл помещение и пользуется им без подписания АПП...

pam, давайте обратимся к нормам ГК РФ

Статья 549. Договор продажи недвижимости
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 556 ГК РФ. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Из анализа норм ГК, ДКП и фактической ситуации следует, что передача квартиры так и не состоялась, так как не подписан передаточный акт, обязательный для подписания, (как, согласно норм ГК РФ, так и, согласно, условий ДКП).

Кроме того, отсутствие подписанного передаточного акта к ДКП может в последующем затруднить для истца распоряжение квартирой, (оформление сделок, в том числе передачу квартиры в залог).

[pam]

Может ли истец заменить АПП на Акт вскрытия помещения в присутствии свидетелей? И нужно ли это? Если по суду обязывать ответчика передать квартиру по АПП - он скажет, что истец в ней уже проживает и легко предоставит этому доказательства с помощью соотв. суд.ходатайства.
О затруднениях с последующими сделками, на которые вы указали, я не подумала...