[Frunze]

Уважаемые дамы и господа! Помогите разрешить вопросы, возникшие у меня, в связи с взысканием неустойки по предварительному договору купли-продажи квартиры в новостройке.
Застройщик в нарушение ФЗ-214 заключил с моими знакомыми ПДКП. Задача: 1) Признать право собственности на квартиру ч/з суд(с этим вобщем особых проблем не вижу). Однако, судья при подаче искового заявила, что без отказа Росреестра в регистрации права собственности, она может не удовлетворить иск, т.к право не нарушено. Я когда-то видел разъяснения, по-моему, Конституционного суда, что суды не вправе отказывать в признании права по этой причине. 2) Взыскать неустойку по ПДКП. Поначитался судебной практики и голова кругом пошла. Помогите разобраться! Правильно, что нельзя заявлять эти требования в одном иске? Как взыскать неустойку? Вот скан ПДКП:

[rusnstu]

Застройщик в нарушение ФЗ-214 заключил с моими знакомыми ПДКП. Задача: 1) Признать право собственности на квартиру ч/з суд(с этим вобщем особых проблем не вижу). Однако, судья при подаче искового заявила, что без отказа Росреестра в регистрации права собственности, она может не удовлетворить иск, т.к право не нарушено. Я когда-то видел разъяснения, по-моему, Конституционного суда, что суды не вправе отказывать в признании права по этой причине.

На сколько мне видится, что у Вас не возникло ПС на недвижимость, т.к. Вы заключили лишь предварительный договор, из которого возникает лишь обязательство заключить в будущем основной. Поскольку основной договор не заключен, то и право у Вас не возникло.

Взыскать неустойку по ПДКП. Поначитался судебной практики и голова кругом пошла. Помогите разобраться! Правильно, что нельзя заявлять эти требования в одном иске? Как взыскать неустойку?

Вопрос об обеспечении неустойкой предварительных договоров тоже спорный. Некоторые суды признают, некоторые нет. На мой взгляд Вам следует либо идти с иском о понуждении к заключению договора, взыскании неустойки, либо с иском о взыскании неустойки и убытков.

[petrowast]

Сообщение от Frunze

Застройщик в нарушение ФЗ-214 заключил с моими знакомыми ПДКП

А причем тут ФЗ-214? Названный Вами Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов. В Вашем случае отношения регулируются ГК РФ и ЗЗПП.
В н.в. можно расторгнуть ПДКП, так как имеет место быть неисполнение обязательства продавцом в части заключения основного договора. В этом случае Вам обязаны осущ. возврат денежных средств и начисленных пеней.

[Frunze]

Сообщение от petrowast

А причем тут ФЗ-214? Названный Вами Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов. В Вашем случае отношения регулируются ГК РФ и ЗЗПП.
В н.в. можно расторгнуть ПДКП, так как имеет место быть неисполнение обязательства продавцом в части заключения основного договора. В этом случае Вам обязаны осущ. возврат денежных средств и начисленных пеней.

ФЗ-214 при том, что застройщик не вправе торговать "воздухом" заключая ПДКП и применяя всякие вексельные схемы. Если дом не построен, не зарегистрировано право собственности, то и продавать по ПДКП нельзя. Для этого принят ФЗ-214 и предусмотренный им ДДУ. Но ситуация, случилась... и сетовать бесполезно. Жаль, что к услугам юриста прибегают не на этапе заключения сделки, а лишь при возникновении проблем.

Расторжение ПДКП противоречит интересам дольщика, т.к дом построен, введен в экплуатацию,подписаны все акты приема-передачи и т.д Однако, застройщик не может оформить ПС т.к есть неурегулированный спор с Правительством Москвы в рамках инвестиционного контракта. Посему решено в соответствии с ст.11 и 12 ГК РФ признать ПС ч/з суд. С этим у меня вопросов нет, и правовые последствия ПДКП я прекрасно знаю.))) Вопросы в другом: 1) Проанализировав судпрактику по взысканию неустойки по ПДКП прихожу к выводу, что это практически невозможно(с учетом выше указанных обстоятельств), может у кого есть позитивный опыт?

[Frunze]

Сообщение от rusnstu

На сколько мне видится, что у Вас не возникло ПС на недвижимость, т.к. Вы заключили лишь предварительный договор, из которого возникает лишь обязательство заключить в будущем основной. Поскольку основной договор не заключен, то и право у Вас не возникло.
Вопрос об обеспечении неустойкой предварительных договоров тоже спорный. Некоторые суды признают, некоторые нет. На мой взгляд Вам следует либо идти с иском о понуждении к заключению договора, взыскании неустойки, либо с иском о взыскании неустойки и убытков.

В данной ситуации иск о понуждении абсолютно бесперспективен т.к застойщик не зарег-л ПС и не может заключить основной договор.
Больше интересен момент связанный с отказом в удовлетворении иска о признании ПС, по причине не предоставления отказа в регистрации ПС от Росреестра, типа нет подтверждения факта нарушения права.))) Судья сейчас при подаче иска, всех отправляет в Росреестр для получения такого отказа. Буду благодарен на ссылку Разъяснения Конституционного суда о неправомерности таких отказов(точнее не помню).

[petrowast]

Frunze, дак ведь с этого

Сообщение от Frunze

Расторжение ПДКП противоречит интересам дольщика, т.к дом построен, введен в экплуатацию,подписаны все акты приема-передачи и т.д Однако, застройщик не может оформить ПС т.к есть неурегулированный спор с Правительством Москвы в рамках инвестиционного контракта.

и нужно было начинать

[rusnstu]

Больше интересен момент связанный с отказом в удовлетворении иска о признании ПС, по причине не предоставления отказа в регистрации ПС от Росреестра, типа нет подтверждения факта нарушения права.

Я думаю тут уместна Статья 265 ГПК РФ.
Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
По этой статье КС РФ неоднократно высказывался, отказы, скорее всего правомерны.

[petrowast]

Сообщение от Frunze

застройщик не вправе торговать "воздухом" заключая ПДКП

В Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 Пленум ВАС считает некоторым образом иначе:
в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

[Frunze]

Сообщение от rusnstu

Я думаю тут уместна Статья 265 ГПК РФ.
Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
По этой статье КС РФ неоднократно высказывался, отказы, скорее всего правомерны.

Здесь речь идет не об установлении факта, имеющего юридическое значение, а признании права собственности. Не путайте мягкое с теплым. ))) Но даже если Вы правы, попробуйте получить оригиналы у застройщика: документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимого имущества, инвест контракт и тд . Поэтому идем в суд)))

Если не сложно дайте ссылку на разъяснения КС, плиз.

[Frunze]

Сообщение от petrowast

В Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 Пленум ВАС считает некоторым образом иначе:
в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

У нас дело в СОЮ. Если бы истица была ИП и приобретала квартиру по договору инвестирования, тогда бы мы пошли в арбитраж. Разницу объяснять не буду, Вы её прекрасно знаете. Так же хочу напомнить ч2ст558ГК: Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Вот для этого и придумали ФЗ-214 . А также вот это:Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.) и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. №7, а также Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июля 2008 г. N 44-В08-5, на правоотношения физ лица и застройщика распространяется законодательство о защите прав потребителей.

Так что думаю позиция ВАСи не применима в данном конкретном случае.

Однако, вопрос был не о том...