[ivasi]

Сообщение от belanna

И может быть, есть такая практика - пригласить специалиста разрешающих инстанций на осмотр этой квартиры до ее приобретения, чтобы он сказал, можно ли будет в ней сделать все так, как я спланировала или нельзя. И как можно узнать примерную стоимость этого процесса, именно документального оформления опять-таки до покупки?

если Вы решитесь на покупку, то дальнейшее будет так: обращаетесь в суд с иском о выделе доли в натуре. Заказываете техническую экспертизу о возможности выдела доли( это про отдельный вход и т.д) и получаете разрешение в КУГИ на перепланировку, после чего получаете решение суда и достраиваете/перестраиваете.
Тех.экспертиза обойдется в 40-60 тысяч, КУГИ- не знаю и вообще это под вопросом. . На мой взгляд, все будет зависеть от возможности сделать отдельный вход.

[Михал Юрич]

Сообщение от ivasi

..На мой взгляд, все будет зависеть от возможности сделать отдельный вход.

И ещё, кроме указанных Вами выше, проблем с отдельным санузлом, возникнет потребность оборудования второй кухни, а это - подведение газа, воды, отведение стока.

[belanna]

Спасибо за участие. Итак, все по порядку.

Сообщение от Геральт из Ривии

Доля в праве собственности - абстрактное понятие. Если продавцу принадледжит доля в праве, то комнаты он вам продать не может по определению. Попросите его представить вам свидетельство о государственной регистрации права.

Спасибо, попрошу. Скажите, пожалуйста, что там должно быть, чтобы было понятно, принадлежат ли продавцу именно эти 2 комнаты или есть лишь установленный порядок пользования? Но на копии плана, который я прикрепила, указаны именно эти 2 комнаты. Это еще не говорит о том, что именно эти 2 комнаты принадлежат моему продавцу?

Сообщение от ivasi

это не две определенные комнаты. Даже если прежними сособственниками был определен порядок ПОЛЬЗОВАНИЯ - это только порядок пользования, который не влияет на размер долей в праве собственности

В документах (со слов продавца и с информации на копии плана) стоит 1/2 доли - разе это не определенный размер доли?

на всякие перестройки потребуется обязательно согласие сособственника, которое он может просто не давать из вредности.

Можно ли как-то подстраховаться до покупки в этом вопросе? Например, настоять на том, чтобы на момент сделки к комплекту документов было приложено нотариально-заверенное согласие сособственников на перепланировку квартиры, чтобы не получилось так, что они до сделки согласны, а потом передумали?

Покупка такой 1/2 доли имеет смысл либо с хорошим дисконтом и осознание, что пользоваться Вы будете только сами с детьми, либо с прицелом на возможность выдела доли в натуре суду по, т.е наличии технической возможности оборудовать отдельный вход, санузел и кухню( по сути превратить в совершенно отдельную квартиру), либо быть уверенным, что сособственник будет согласен добровольно превратить квартиру в коммунальную( тут отдельный вход будет не нужен).

Как раз и есть хороший дисконт. Цена низкая. А в перспективе - достаточно неплохая квартира в центре города. И как раз, прицел на переделку в отдельную квартиру. На плане я отметила, где можно сделать свой санузел и кухню. Но сначала хочу просто сделать перепланировку и завести все коммуникации. А потом уже, когда все будет сделано, переоформить в отдельную квартиру.

Не забывайте еще о том, что вам могут просто не разрешить перепланировку, Кроме того, Вы не можете сделать ванную и туалет над жилой комнатой нижнего этажа.

Этаж - первый. Под ним - бункер, т.е. жилых помещений нет. Несущие конструкции не затрагиваются. По каким еще причинам могут не разрешить перепланировку?

Сообщение от Михал Юрич

Абсолютно согласен - на моих глазах пробивная мадам, прокурорша со связями, несколко лет пыталась учинить такую "Перестройку" в большой коммуналке.
Это выглядело настолько наивно, что соседи(жертвы) над ней смеялись, вместо того чтобы тревожиться..

На мой взгляд, "перестройка" "перестройке" рознь. Тут каждый случай индивидуален. Я смотрела варианты, где даже мне без специальных знаний, понятно, что дело - дрянь. А тут, мне кажется, есть надежда. Но наверняка, конечно, не знаю. Потому как повторюсь, специальных знаний нет.

Сообщение от ivasi

если Вы решитесь на покупку, то дальнейшее будет так: обращаетесь в суд с иском о выделе доли в натуре. Заказываете техническую экспертизу о возможности выдела доли( это про отдельный вход и т.д) и получаете разрешение в КУГИ на перепланировку, после чего получаете решение суда и достраиваете/перестраиваете.

Я не хочу сразу оформлять как отдельную квартиру. Сначала хочу сделать только перепланировку. На сколько мне известно, для перепланировки можно обойтись и без суда или я ошибаюсь?
И можно ли подстраховаться все же до покупки или нет такого способа? И тут только либо идти на риск, либо отказываться?

Тех.экспертиза обойдется в 40-60 тысяч, КУГИ- не знаю и вообще это под вопросом. . На мой взгляд, все будет зависеть от возможности сделать отдельный вход.

Про тех. экспертизу - поняла, спасибо. Что такое КУГИ? И почему под вопросом?

Сообщение от Михал Юрич

И ещё, кроме указанных Вами выше, проблем с отдельным санузлом, возникнет потребность оборудования второй кухни, а это - подведение газа, воды, отведение стока.

С технической точки зрения, это не такая уж и проблема. Все трубы проходят прямо под полом в коридоре, в котором я и хочу делать санузел, и этот же коридор через стену от комнаты, где планирую кухню. Раковина в этой комнате уже стоит. Это опять-таки видно на плане. С газом - вот не знаю, что получится, но если не получится, то его можно заменит на электрическую плиту и водонагреватель.

Основной мой вопрос сейчас в том, какие действия можно произвести до сделки, чтобы быть более или менее уверенной в том, что та перепланировка, которую я задумала, действительно получится, и что я уложусь в ту сумму, которая у меня на все эти дела имеется.

[ivasi]

Сообщение от belanna

. Скажите, пожалуйста, что там должно быть, чтобы было понятно, принадлежат ли продавцу именно эти 2 комнаты

в св-ве о регистрации права собственности в графе - объект собственности должно быть написано: "комнаты номер.... в квартире"
Если там есть фраза "1/2 доля", то это долевая собственность и комнаты только в пользования: либо по решению суда об определении порядка пользования, либо по устному соглашению сособственников

Сообщение от belanna

Это еще не говорит о том, что именно эти 2 комнаты принадлежат моему продавцу?

Принадлежат на праве собственности - нет. Это должно быть указано в св-ве о регистрации права собственности. Что это за план и откуда он - неясно. Может на принтере дома распечатан для подачи объявления о продаже

Сообщение от belanna

стоит 1/2 доли - разе это не определенный размер доли?

!/2 доля в праве собственности на всю квартиру.
Это не выдел доли в натуре, а определение размера долей. абстрактных долей. У продавца могла быть, например 1/30 доля в праве собственности на квартиру и он мог по суду получить в пользование(!) одну из комнат. И это никак не изменило бы размер его доли в праве собственности на всю квартиру, а только дало бы основание для сособсвтенников взыскивать с него ежемесячную компенсацию за пользование излишне площадью, как будто бы он ее снимает у остальных.

Сообщение от belanna

Можно ли как-то подстраховаться до покупки в этом вопросе? Например, настоять на том, чтобы на момент сделки к комплекту документов было приложено нотариально-заверенное согласие сособственников на перепланировку квартиры, чтобы не получилось так, что они до сделки согласны, а потом передумали?

На перепланировку - можно. Нынешний сособственник может получить от них такое. А вот на порядок пользования- нет,т.к он заключается только для конкретных пользователей А и Б. Сменился один из них - и все. Можно будет только обращаться в суд и надеяться , что суд присудит такой порядок пользования.

Сообщение от belanna

На сколько мне известно, для перепланировки можно обойтись и без суда или я ошибаюсь?

Если Жилищный отдел откажет Вам в разрешении на перепланировку, то и согласие соседей не поможет

Сообщение от belanna

По каким еще причинам могут не разрешить перепланировку?

вот тут почитайте. У вас вообще переустройство. В ст.26 п.2 есть абзац про согласие для памятника архитектуры. А также ст.246-247 ГК насчет долевой собственности.

Сообщение от belanna

Что такое КУГИ? И почему под вопросом?

потому что это памятник архитектуры. У нас он в КУГИ.

Сообщение от belanna

Основной мой вопрос сейчас в том, какие действия можно произвести до сделки, чтобы быть более или менее уверенной в том, что та перепланировка, которую я задумала, действительно получится, и что я уложусь в ту сумму, которая у меня на все эти дела имеется.

только получить согласие на переустройство от соседей. Можно еще отправить продавца подготовить все документы для переустройства, но думаю, что после этого весь дисконт испарится., т.к причина этого дисконта и есть долевая собственность и заморочки с переустройством. Вполне возможно, что продавец уже пытался сам реализовать эту схему и понял, что это малореально. Поэтому и продает дешевле, в надежде, что заболтает покупателя.

Сообщение от belanna

и что я уложусь в ту сумму, которая у меня на все эти дела имеется.

думаю, что нужно иметь сверху к цене квартиры еще тысяч 300-500, .чтобы быть материально готовой. Судиться - дело недешевое, уговаривать чиновников- тоже

[Михал Юрич]

Сообщение от ivasi

..Можно еще отправить продавца подготовить все документы для переустройства..

А покупатель вправе сам, вооружившись поэтажным планом, отправиться в БТИ и иные разрешающие органы, на предмет выяснения возможности/невозможности проведения перепланировки??

[Михал Юрич]

Сообщение от belanna

.....
Основной мой вопрос сейчас в том, какие действия можно произвести до сделки, чтобы быть более или менее уверенной в том, что та перепланировка, которую я задумала, действительно получится, и что я уложусь в ту сумму, которая у меня на все эти дела имеется.

Если Вам не разрешат ломать стены и проводить дополнительные коммуникации, то выяснять остальное не имеет смысла. С технической стороны вопроса и начните.

К тому же Вам это проще - не являясь собственником, Вы не станете объектом возможного вымогательства взяток за принятие решений.

[ivasi]

Сообщение от Михал Юрич

А покупатель вправе сам, вооружившись поэтажным планом, отправиться в БТИ и иные разрешающие органы, на предмет выяснения возможности/невозможности проведения перепланировки??

имея доверенность от сособсвтенника( продавца)- может

[belanna]

Сообщение от ivasi

думаю, что нужно иметь сверху к цене квартиры еще тысяч 300-500, .чтобы быть материально готовой. Судиться - дело недешевое, уговаривать чиновников- тоже

Тысяч 300 - 500 - Вы имеете ввиду только на урегулирование правовой стороны вопроса или вообще?

[ivasi]

Сообщение от belanna

Вы имеете ввиду только на урегулирование правовой стороны вопроса или вообще?

без самого процесса перестройки., без строй материалов и рабочих.
По Питеру, согласование перепланировки начинается от 40 тысяч ( это через фирмы)
Собственно, я вообще сомневаюсь, что вам разрешат переделки в памятнике архитектуры за любые деньги. Да , иеще, кстати, Вы там вроде кухню куда-то тсобрались встраивать
Переустройство и перепланировка квартиры возможна если:

не увеличиваются подсобные площади в ущебр жилым помещениям без изменения функционального предназначения
не ухудшаются условия проживания
не наносится ущерб эксплуатации здания (не нарушается сохранность и внешний вид фасадов)
не снижается устойчивость и прочность несущих конструкций
не затрудняется доступ к к инженерным коммуникациям и выключателям; не переносятся в стены газовые трубы
кухни и ванные комнаты не переносятся на жилые площади
не наносится ущерб вентиляционным каналам
коридор не присоединяется к лифтовым холлам и лестничным клеткам

Получается, что начинать нужно от получения разрешения на переустройство. делать его придется от имени нынешнего собственника. На свой страх и риск, потому что нет никаких гарантий, что оно будет получено. И хотя с с продавцом можно заключить предварительный ДКП, но очень сомневаюсь, что он согласится оплатить вам расходы по хлопотам, если сделка не состоится

[belanna]

Ох... Спасибо Вам.