[Gomer_39]

Всем здравствуйте,
Такая ситуация.
Застройщик построил дом на 99.9% на собственном земельном участке. Со дня на день должен был его сдать приемочной комиссии.
У застройщика есть кредитор, который давал деньги ему взаймы, в том числе и на строительство этого дома. Не дождавшись возврата денег в срок, подал иск в арб.суд, выиграл дело, получил исполнительный лист и предъявил его.
В октябре пристав наложил арест на земельный участок Застройщика-собственника. Юстиция этот арест провела у себя. Больше активов у застройщика нет (нет на необходимую сумму взыскания ).
И все встало: застройщик не может сдать дом в эксплуатацию, юстиция отказывается регистрировать права собственности дольщиков, дольщики не вносят остатки платежей и, как следствие, нет расчета застройщика с кредитором .
ВОПРОС: имеет ли какой нибудь особенный правовой статус земельный участок под возведенным домом, который не позволил бы приставу накладывать на него арест как на собственность застройщика? Ведь он фактически уже не принадлежит застройщику (а вот-вот передается в собственность владельцев квартир-дома), хотя и юридически еще в собственности застройщика.
А то кроме как тупо волокитить исполнительное производство мысли пока еще не пришли (решения вопроса об освобождения участка пока у меня нет).
Спасибо за ответы. За предоставленную практику будет отдельное спасибо.

[mishanik]

нет, в этот момент у него никакого правового статуса...

Может (что первое пришло в голову) - обратиться в суд от имени дольщика с заявлением об отмене ареста, поскольку не были учтены интересы дольщиков (не привлечены к участию в процессе в качестве третьих лиц; и что-нибудь подобное....) Вечер, простите, голова не работает..

[Бернард]

[rybin_av]

Сообщение от Gomer_39

Всем здравствуйте,
Такая ситуация.
Застройщик построил дом на 99.9% на собственном земельном участке. Со дня на день должен был его сдать приемочной комиссии.
У застройщика есть кредитор, который давал деньги ему взаймы, в том числе и на строительство этого дома. Не дождавшись возврата денег в срок, подал иск в арб.суд, выиграл дело, получил исполнительный лист и предъявил его.
В октябре пристав наложил арест на земельный участок Застройщика-собственника. Юстиция этот арест провела у себя. Больше активов у застройщика нет (нет на необходимую сумму взыскания ).
И все встало: застройщик не может сдать дом в эксплуатацию, юстиция отказывается регистрировать права собственности дольщиков, дольщики не вносят остатки платежей и, как следствие, нет расчета застройщика с кредитором .
ВОПРОС: имеет ли какой нибудь особенный правовой статус земельный участок под возведенным домом, который не позволил бы приставу накладывать на него арест как на собственность застройщика? Ведь он фактически уже не принадлежит застройщику (а вот-вот передается в собственность владельцев квартир-дома), хотя и юридически еще в собственности застройщика.
А то кроме как тупо волокитить исполнительное производство мысли пока еще не пришли (решения вопроса об освобождения участка пока у меня нет).
Спасибо за ответы. За предоставленную практику будет отдельное спасибо.

Конечно же ЗУ имеет особый правовой статус (режим), т.к.
читаем ст. 13 ФЗ Об участии в долевом строительстве МКД №214-ФЗ :


1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 - 3 настоящей статьи, является банк;
2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
7.1. В случаях, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
9. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Если Вы предоставите более подробную информацию, то можно будет дать рекомендации по тактике и стратегии ведения этого дела. Вы главное определитесь - чего Вы хотите.

[Gomer_39]

Сообщение от rybin_av

Конечно же ЗУ имеет особый правовой статус (режим), т.к.
читаем ст. 13 ФЗ Об участии в долевом строительстве МКД №214-ФЗ :
......................
Если Вы предоставите более подробную информацию, то можно будет дать рекомендации по тактике и стратегии ведения этого дела. Вы главное определитесь - чего Вы хотите.

Большое спасибо за ценную инфо.
Что я хочу?..
Мне необходимо чтобы земельный участок, на который наложен приставом арест и запрет на совершение с ним действий был освобожден от любых обременений и это было зафиксировано в юстиции.
Это мне даст свободное введение в эксплуатацию достроенного дома (получение разрешение на введение в эксплуатацию жилого дома). Как следствие, беспрепятственную регистрацию прав сосбтвенности дольщиков на свои квартиры в юстиции.
Что у меня есть:
1.В собственности у застройщика земельный участок (банкам и т.п. не заложена).
2. Все надлежаще офорлнные документы на строительство (действующие)
3. Долг Застройщика перед кредитором по договору займа от 2008года.
4. Исполнительный лист от января 2010г. о взыскании суммы долга по займу на 11 млн.руб.
5. Постановление от октября 2010г пристава и уведомление от юстиции о наложении ареста на земельный участок. Акт о наложении ареста не составлялся.
6. Человек 20 дольщиков с зарегистрированными и оплаченными договорами о долевом строительстве.
7. Поданное застройщиком заявление о признании действий пристава незаконными по проигрышным основаниям (небольшой бессмысленный текст - честно, подавал не я).

Пока все. Если что еще надо было указать спрашивайте.
Так или иначе, уже подготовил заявы от дольщиков-физиков в райсуд об отмене постановления об аресте (совпадает с мнением mishanik).
Еще один физик получил из юстиции отказ в регистрации договора долевого участия из-за наложенного ареста на земельный участок.
Подготовлю уточнения к заявлению в арб.суд по поводу порядка наложения ареста на заложенное имущество.
Есть еще мысль ввести третьими заинтересованными лицами дольщиков физиков арб.процесс. Мне кажеться, арб.процесс должен быть прекращен и дело направлено в райсуд.(Ваши мнения??физиков третьими лицами в арб.суд не вводил, поэтому последствий на себе не испытывал.) В райсуде мне будет легче по субъектывным обстоятельствам.

[rybin_av]

Gomer_39, при рассмотрении дела в арбитражном суде (в результате чего Ваш кредитор получил исполнительный лист) привлекались ли дольщики как заинтересованные (третьи) лица в процесс?
Если нет (причем здесь надо заметить, что если хотя бы один из всей орды дольщиков не был проинформирован о процессе, то он может произвести действия, которые описаны мной далее), то дольщикам (хотя одному из них) имеет смысл подать надзорную жалобу в ВАС РФ с просьбой восстановить пропущенный срок на надзорную жалобу (3 мес. с момента вступления в силу кассационного решения, если оно конечно имело место) в связи с тем, что они не знали о суд. процессе, а узнали лишь когда возник пристав-исполнитель, арестовавший участок, что принятые судами решения нарушает их права (т.к. они являются залогодержателями этого участка), что они были приняты без их участия. При этом надо ходатайствовать об отмене принятых решений и возвращении дела на новой рассмотрение в первую инстанцию, при этом дольщик должен еще и ходатайствовать об отмене обеспечительных мер (ареста). Думаю, что есть неплохие шансы, что ВАС отменит решения нижестоящих судов при таких обстоятельствах.
Боюсь, что районный суд найдет повод не принять иск к приставу-исполнителю, т.к. пристав действует в рамках исполнения решения арбитражного суда, а районный суд в связи с этим иском фактически должен будет произвести ревизию решения суда, который не входит в систему судов общей юрисдикции.

[Gomer_39]

rybin_av, кредитор получил решение арб.суда о взыскании долга с застройщика по договору займа. Дольщики (их порядка 50 чел.) в процесс не привлекались. На мой взглад и нет оснований привлекать в процесс: взыкивалась сумма займа (не целевого, не под строительство), решение было вынесено о взыскании суммы. В процессе не прозвучало ни слова дольщики, ни залог, ни земельный участок, ни его арест. Арест на участок возник исключительно из исполнительного производства (пристав делал запросы в юстицию). Вот только сдесь и возникло нарушение прав дольщиков как держателей залога.
На сегодняшний день прочитал много информации по этому вопросу. Вроде бы все понятно, но получается так, что пристав может накладывать арест на предмет залога, находящий ся у третьего лица. И отменить этот арест практически невозможно. Пытаюсь подогнать п.3 ст.80 ФЗ обИсп.пр., где указано применение меры как арест: для обеспечения сохранности с последующей передачей взыскателю или реализации. Получается, что у пристава нет смысла накладывать арест на залоговое имущество, так как оно предназначается в дальнейшем для дольщиков. Однако тут же, по общему правилу о залоге, залоговое имущество можно реализовывать и основную сумму после реализации первоначально отдавать залогодержателю как первоочередному лицу, а что останется-кредитору.
В законе о дольщиках есть положения, по которым обращать взыскание на заложенное по закону имущество можно через 6мес., после того как застройщик не выполнит своих обязательств по договору о долевом строительсве. Не могу понять, закон о дольщиках обеспечивает ли 100% защиту залогового имущества (зем.участок) по договору о долевом участии (как особенного по своей правовой природе- залог для обязательного перехода в собственность) от обращения взыскания на него третьих лиц (в моем случае-стороннего кредитора)? Или же кредитор с приставом могут ссылаться на применение общих правил по реализации залоговогго имущества с соблюдением прав всех заинтересованных лиц?

[Gomer_39]

И еще вопрос.
согласно п.3 ст.68 ФЗ Об Исполн.произв. мерами принудительного исполнения являются:
п.п.5) наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества.
Следует ли то, что фраза ".. во исполнение судебного акта об аресте имущества." делает необходимым перед накладыванием ареста на имущество, находящееся у третьих лиц (в нашем случае вообще под залогом), пристав должен на это получить судебный акт?? (перед обращением взыскания на имущество, находящееся у третьих лиц судебный акт необходим по п.1 ст.77 ФЗ Об исп.пр.)
Или все таки, в моем случае, пристав наложил арест на зем.участок как обеспечительную меру (запрет на распоряжение), а не использовал арест как меру принудительного исполнения?

[rybin_av]

Gomer_39, к сожалению нет времени на развернутую дискуссию по поводу привлечения дольщиков в процесс о взыскании займа с застройщика. Я думаю, что они являются заинтересованными лицами на стороне должника (если долго думать, то они могут быть заинтересованными лицами на стороне кредитора, т.к. они по сути являются соинвесторами, т.е. в определенном смысле кредиторами застройщика), т.к. между ними и должником имеются обязательственные отношения, обеспеченные предметом залога (ЗУ и объектом строительства). В процессе решался вопрос о взыскании средств за счет имущества должника-застройщика, а среди этого имущества имеются вещи, на которые установлены залоговые права дольщиков, и удовлетворение иска кредитора неизбежно затрагивает их имуещственные права. Арб. суд своим решением в конечном счете и затронул их права - это понятно из сложившейся ситуации с арестом.
Поэтому я полагаю, что шансы в ВАСе есть для отмены решения и отправки дела на повторное рассмотрение в первую инстанцию с отменой обеспечительных мер. У меня сейчас нет времени на поиски, но Вы сами посмотрите практику АСов, наверняка подобные дела с дольщиками возникали раньше.
Попробуйте в ветку к процессуалистам в арбитраже закинуть вопрос.

По поводу рай. суда я лично скептически смотрю, хотя могу и ошибаться.

[Gomer_39]

rybin_av, спасибо за ответ. Но попробую возразить по поводу третьих лиц и Выс.Арб.С. В арб. суде рассматривалось денежное требование кредитора по договору займа. Получилось так, что у застройщика были обязательства перед двумя кредиторами: перед дольщиками и заимодавцем. Могло быть и больше кредиторов: перед другими дольщиками по другому объекту строительства, за перевозку песка, досок и т.п. По вашему мнению, для взыскания денежных средств перевозчику песка по договору услуг необходимо привлекать весь этот "колхоз", включая дольщиков, подрядчиков, исполнителей услуг и т.п.? Обращаясь отдельно, какжый самостоятельно и в разное время, все будут выдвигать, как и кредитор по займу, денежные требования, взыскивать по решению деньги, которые находятся (или должны находиться) у должника (сдесь имею ввиду всех остальных кредиторов, кроме дольщиков). В моем случае, в суде обращения взыскания на имущество (в том числе и зложенное) не было, а значит не затрагивались ничьи интересы. Затронул интересы всех пристав
На мой взгляд, абсолютно не требуется привлекать к участию в деле всех кредиторов должника, взыскивая с него деньги только потому что у него много кредиторов.
Пока двигаюсь по ч.1,9 ст.13 и ст.14 Закона РФ №214.
еще раз спасибо за участие в диалоге.