[Renus]

Продаю квартиру в неблагоустроенном доме.
Обратились в БТИ, которое нам составило договор купли-продажи.
Покупатель перед заключением договора платит пол суммы, на него оформляется право собственности на квартиру, при этом квартира остается у продавца (у меня) под залог, до момента выплаты второй половины суммы по истечении двух месяцев. После чего я снимаю залог, т.е. все стандартно.

1. Вопрос по залогу

Пункты из договора купли-продажи:

3.1 … До полного денежного расчета квартира будет находится в залоге у Продавца.
3.4 Настоящий договор купли-продажи может быть расторгнут сторонами по соглашению или по требованию продавца в судебном порядке в случае, если оплата не будет произведена.

*****

Вышеприведенное - это все что в договоре написано про залог, ни ссылок определения “залога” в гражданском кодексе, ни пояснения примерно такого плана: “Покупателя и до момента полной оплаты стоимости квартиры, указанная квартира находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру или ее часть без письменного согласия Продавца, обременять ее, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление и т.п.”
Подскажите, нужно ли детализировать понятие “залог” в или все же в договоре правильно приведено?

2. Согласие с техническим состоянием квартиры

Пункты из договора купли-продажи:

5.1 Продавец гарантирует, что квартира пригодна для проживания и эксплуатации.
5.2 Квартира Покупателем осмотрена перед заключением настоящего договора, претензий по техническому состоянию к Продавцу не имеет. В случае обнаружения Покупателем недостатков, не оговоренных при заключении настоящего договора купли-продажи Покупатель вправе по выбору потребовать:
- cоразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- возмещение своих расходов на устранение недостатков.
В случае обнаружения Покупателем неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или недостатки выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения или появляются подобные недостатки, Покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы (ст. 475, ст. 557 ГК РФ).

*****

В пункте 5.2 говорится, что претензий по тех состоянию к квартире нет. С другой стороны описываются моменты, когда продавец должен устранить/оплатить недостатки. Древянный лиственный дом не новый, но квартира в приличном, жилом состоянии. Теоретически при любой проблеме (отвалилась известка, появилась трещина в стене) покупатель может подать в суд и потребовать отремонтировать или возместить ущерб, при том сроки не оговариваются, после которых могут появляться дефекты, т.е. покупатель после покупки может потребовать отремонтировать дефект и через пол года и через пару лет…
Как мне (продавцу) от этого защититься?

[mishanik]

1. Договор - двустороннее соглашение, Вы можете инициировать любые пункты. Конкретно по Вашим замечаниям, особенности распоряжения квартирой, находящейся под залогом указаны в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Единственный момент, который там указан отличный от Ваших замечаний, это что собственник вправе сдавать недвижимость в найм или аренду, без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором (насколько я помню).

2. Это в принципе цитата из ГК РФ. Так что ситуация принципиально не изменится, если Вы исключите это предложение. Она относится к недостаткам, не оговоренным при подписании договора (т.е. тем, которые существовали на тот момент, но продавец их скрыл). Отвалилась штукатурка, трещина в стене - это уже недостатки после. Во всяком случе, покупателю придется доказывать, что эти недостатки были в квартире уже до ее продажи, что несколько проблематично. Чтобы было понятнее, предложите указать в договоре ...недостатков, имеющихся на момент передачи квартиры... или как то еще.

[Renus]

Спасибо за ответ, очень помог.
Еще раз поговорил с БТИ, сказали, что на свидетельстве будет обременение в связи, с которым сдавать в аренду, продавать и прочее будет нельзя.
Что касается второго пункта, я убрал из договора пункт, то что договор является актом приемки-передачи. Соответственно, после уплаты всей суммы, я пойду снимать обременение на свидетельство и параллельно подпишу с покупателем отдельно акт приемки-передачи, в котором пропишу техническое состояние квартиры (которое покупатель предварительно посмотрел).

[mishanik]

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц



1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

(Это из ЗАкона об ипотеке)...

Сообщение от Renus

подпишу с покупателем отдельно акт приемки-передачи, в котором пропишу техническое состояние квартиры

Если Вы передаете покупателю квартиру только в этот момент, то да
Акт приема передачи лучше подписывать тогда, когда имущество фактически передается, чтобы не было вопросов по тому, на ком лежит отвественность за квартиру (пожар, обрушение и т.п.)

[Renus]

1. Да, странно…в БТИ объяснили что, когда квартира сдается в аренду, то покупатель должен обратиться в рег. палату и оформить Свидетельство о государственной регистрации права арендодателя, в котором ему должны отказать, т.к. на квартире зафиксировано обременение...
2. >>Акт приема передачи лучше подписывать тогда, когда имущество фактически передается Здесь вы имеете ввиду “фактически передается” – это когда подаются повторно документы на регистрацию свидетельства о праве собственности со снятием обременения (после уплаты всей суммы), или когда данное свидетельство покупатель уже получает/получил на руки?

P.S. по пункту 1. - а как покуптель сможет сдать в аренду, если ключи от квартиры ему не передавались, т.к. акт приемки-передачи не подписан?

[mishanik]

1. Не всякая аренда регистрируется, а найм жилого помещения не регистрируется вообще. На самом деле от дискуссии мы немного в сторону ушли, но все равно, я бы написал, что покупатель не может сдавать недвижимость в аренду или найм (а заодно и прочие запреты) до момента полной оплаты недвижимости.
2. Имел ввиду, что до момента оплаты, кто будет в квартире жить и пользоваться. Акт лучше подписывать в тот момент, когда квартирой перестает пользоваться продавец и начинает пользоваться покупатель. Этот момент может отличаться от того, когда стороны регистрируют право или снимают обременение.