[greedisgood57]

Здравствуйте, вопрос заключается в следующем. У нас имеется ИП в собственности находится несколько магазинов, которые мы сдаем в аренду на 11 месяцев следовательно в регплате его не регистрируем. Можем ли мы продлевать этот договор дополнительными соглашениями и при этом не регистрировать аренду в регпалате? И можем ли мы прописать в договоре аренды, что он автоматически пролангируется после окончания срока действия договора, чтобы нам также не пришлось регистрировать аренду? Заранее спасибо за ответ.

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

greedisgood57, Вашему вниманию Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 "11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 ст.651 ГК подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года".

[123321]

пролонгированный договор на срок менее года тоже не подлежит регистрации.

[madam Rihter]

Сообщение от greedisgood57

Можем ли мы продлевать этот договор дополнительными соглашениями и при этом не регистрировать аренду в регпалате?

Сообщение от greedisgood57

И можем ли мы прописать в договоре аренды, что он автоматически пролангируется после окончания срока действия договора, чтобы нам также не пришлось регистрировать аренду? Заранее спасибо за ответ.

На эти вопросы так же даёт ответ Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59, пункт 10. Позвольте его выложить:

"Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года."

В данном решение речь идёт об автоматическом продлении договора аренды, т.е. никакого соглашения не подписывается. А следовательно, фактически начинает действовать новый договор аренды. Но здесь важно, что бы договор содержал условие, при котором по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. Если Вы подпишите доп. соглашение к краткосрочному договору о пролонгации, то Вам придется данный договор регистрировать, т.к. срок будет уже более одного года. А ситуация с возобновлением договора аренды на неопределенный срок будет действовать в том случае, если в краткосрочном договоре не будет условия об автоматическом продлении договора аренды.

Проверено на личном опыте)))

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

Сообщение от madam Rihter

Если Вы подпишите доп. соглашение к краткосрочному договору о пролонгации, то Вам придется данный договор регистрировать, т.к. срок будет уже более одного года.

не согласна, читаем упоминаемое выше Инф. письмо:
"10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 ст. 651 ГК."
подписание доп. соглашения к договору аренды о продлении договора на тех же условиях и на тот же срок "подпадает" под указанное выше

[madam Rihter]

Сообщение от Katty-2009

не согласна, читаем упоминаемое выше Инф. письмо:
"10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 ст. 651 ГК."
подписание доп. соглашения к договору аренды о продлении договора на тех же условиях и на тот же срок "подпадает" под указанное выше

Кэтти, в этом абзаце есть хоть слово о доп.соглашении?! Данный пункт информационного письма четко даёт развернутый ответ по конкретной ситуации при АВТОМАТИЧЕСКОМ продлении договора аренды. Давайте разберем что есть "доп.соглашение". Доп.соглашение - это сделка, изменяющая отношения сторон ранее возникшего договора. что такое сделка, все конечно, помнят ст. 153 ГК РФ. Далее, согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Т.е. в данном случае, посколько допник продлевает действие договора,то и договор и сам допник подлежат госрегистрации. Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о продлении срока краткосрочного договора аренды. В силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Т.е. при таком раскладе срок аренды увеличился и стал больше, чем 11 месяцев. Поэтому регистрации не избежать.

[ИвановНиколай]

Не соглашусь с Вами madam Rihter, в разъяснении Суда сказано о "продлении" договора и не указано каким способом, поэтому и дополнительное соглашение сюда тоже относится.

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

madam Rihter, опять же не соглашусь, поясняю: первый абзац пункта 10 - это общий вывод сделанный по рассмотрению конкретной ситуации указанной далее в пункте. Данный "общий" вывод включает 2 варианта: условие о продлении включено в текст договора, условие о продление указывается в доп. соглашении. Эта наука именуется логикой.
Но... то о чем Вы говорите имеет право на жизнь, потому как ФНС трактует п.10 Инф. письма иначе, который в своих письмах указывает
"В случае если после внесения изменений в договор аренды здания (помещения) или сооружения в части его продления срок договора становится больше срока, определенного п. 2 ст.651 ГК РФ, такой договор также подлежит регистрации."
Но под формулировку ФНС тогда подпадет очень много моментов, например возобновление срочного договора на договор с неопределенным сроком тогда тоже по их логике нужно регистрировать, срок то точно будет более года...
Итого на чаше весов имеем с одной Стороны Информационное письмо Президиума ВАС РФ, а с другой стороны - письма ФНС

[Павел Тайгин]

соглашусь с madam Rihter, сделки между ю.л. совершаются в письменной форме, возникновение нового, действительного договора автоматически, без составления нового договора, оформленного письменно, невозможно.

[ИвановНиколай]

Сообщение от Павел Тайгин

возникновение нового, действительного договора автоматически, без составления нового договора, оформленного письменно, невозможно.

В указанном письме Суда говорится абсолютно обратное Вашему высказыванию. Автоматическую пролонгацию никто не отменял и суды это поддерживают.