[Татьяна Губарева]

Добрый день.
Организация, в которой я работаю строит многоквартирные жилые дома. Квартир будет много для уровня нашего небольшого города (192). Мы не хотим проводить долевое участие в строительстве.
Мы являемся и заказчиками и одновременно ген.подрядчиками. Строим на свои средства и на средства инвестора (юридического лица), в собственность которго по окончании строительства отойдет определенное кол-во квартир, оплаченных им (50%).
Но граждане тоже хотят покупать квартиры уже сейчас, в стадии строительства. Мы им предложить ничего не можем, т.к. по 214-ФЗ между застройщиком и гражданином можно заключать только договоры долевого участия в строительстве. Мы отправляем их к инвестору. Вопрос в том,какие договоры может заключить инвестор с гражданами (до сдачи дома в эксплуатацию)?

ст.3 214-ФЗ запрещает уступку прав между инвестором и гражданином. Так что этот вариант отпадает... Я думала про договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Пленум верховного суда "разрешает" заключать такие договоры в стадии строительства, главное, чтоб предмет договора был четко определен.. Вобщем, сомневаюсь я. А посоветоваться не с кем. А квартир 192...Рисковать не хочется. Шеф все говорит - поищи в интернете схемы, как работает Москва в таких случаях. Я читаю, а вариантов не нахожу. Причем варианты предлагаются, запрещенные законом - та же самая уступка прав между инвестором и гражданином.. И утверждают, что рег.палаты некоторых городов регистрируют потом право собственности по таким весьма сомнительным сделкам.. Вобщем, если можете что посоветовать - плиз. буду очень признательна. ... И хотелось бы, чтоб договор между инвестором и гражданином был максимально прозрачным и давал гарантии гражданину (т.е. не просто договор займа с возможным отступным по окончании его срока в виде квартиры. т.к. это потенциальное кидалово граждан).
Что посоветуете?

[mishanik]

Москва почти повально заключает предварительные договоры купли-продажи (все, что не 214 ФЗ и не кооператив).
Указывается предмет - заключить ДКП не позднее ну например, 30 дней со дня регистрации права застройщика на квартиру. Потом застройщик регистрирует все квартиры на себя, а потом продает.
Принятие денег в этом случае - по разному. Могут заключить соглашение об обеспечительной предоплате, договор беспроцентного займа, выдать вексель или просто в счет оплаты квартиры по ПДКП.
ДКП будущей вещи не заключают, т.к. по идее, раз это ДКП, то его нужно регистрировать.

[Француз]

Сообщение от mishanik

ДКП будущей вещи не заключают, т.к. по идее, раз это ДКП, то его нужно регистрировать.

"Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону."

Оговорюсь - это ВАС РФ так думает. В остальном согласен с mishanik, не берите с Москвы пример.

[Татьяна Губарева]

Товарищи юристы. Вопрос-то стоит - какой договор заключить между инвестором и гражданином (не между застройщиком и гражданином, т.к. застройщик должен работать только по 214-ФЗ)? Вы так на него и не ответили.
Предварительные договоры купли-продажи предоставляют меньше гарантий гражданам, чем договоры купли-продажи будущей недвижимости. И почему этот договор требует гос.регистрации, если Пленум ВАС прямо указывает, что это неправомерно?
Какие другие варианты есть? Неужели никто не работает в сфере инвестирования?