[olga-volga]

Очень прошу помочь!
Бывший супруг подает иск к бывшей супруге и новому собственнику квартиры о признании недействительным договора купли-продажи жил. помещ. ( в порядке ст. 39 СК), признании права соб-ти на 1\2 долю квартиры.
Мне предстоит доказывать добросовестность приобретения квартиры новым собственником.
Ситуация: период брака - с 07.10.1995 по 27.09.2007. Квартиру приобрели по договору долев. участия в 2004 на имя супруги. 12.02.2008 бывшая супруга продает квартиру моему доверителю. По всем документам - она единственный собственник, прописаны были только она с дочкой (муж был на заработках в Израиле, высылал деньги на ремонт, на мебель в квартиру). Обременений никаких.
Добросовестность, казалось бы, налицо. Но не тут-то было. Во-первых представитель истца настаивает на том, что приобретатель из документов видел, что квартира была приобретена в период брака, а значит знал, что, несмотря на недавний (жена продала квартиру через 4 мес. после развода) развод, супруг имел право на эту квартиру и мог подать на раздел имущ. в теч. 3 лет, а следовательно и оспорить сделку. Плюс к этому - стоимость квартиры по договору занижена в 8 раз по сравнению с реальной ценой квартиры. Плюс - по договору к-п продавец платит покупателю неустойку в случае признания сделки недействительной , которая почти в 4 раза больше стоимости квартиры, т.е. это может говорить о том, что покупатель на момент заключения сделки уже имел некоторые опасения в ее законности.
Вобщем, с одной стороны, добросовестность доказывается тем, что сделка возмездная, истец в течение 4 мес. после развода на раздел имущ-ва не подавал (хотя он вернулся в Россию только 27 фев 2008 уже после продажи квартиры), и сделка прошла правовую экспертизу на предмет ее законности при регистрации в ФРС.
А с другой стороны, уже названные мною выше "минусы".
Дело мне передали после вынесения кассац. определения. Первое решение было в пользу нов. соб-ка - добросовестность признана. Истец подал кассацию, и областной суд отменил первое решение и направил дело на новое рассмотрение. Основные доводы областного - отсутствие согласия супруга на продажу квартиры. Хотя о каком согласии может идти речь, если на момент сделки брак был расторгнут и истец уже не являлся законным супругом, следовательно его нотариального согласия в порядке ст. 35 СК уже не требовалось!
Даже если применять ст. 35 СК, то в абзаце втором п. 2 устанавливается обязанность супруга, оспаривающего сделку, доказать, что приобретатель знал или заведомо должен был знать о его несогласии на сделку. Что доказать, думаю, практически невозможно.
Посоветуйте, коллеги, как доказать добросовестность при вышеуказанных обстоятельствах?

[Mara]

olga-volga, может, хоть чем-то поможет...


ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 января 2005 года
Дело N 12-В04-8
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Потапенко С.В.,
судей Горохова Б.А.,
Гуляевой Г.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 14 января 2005 г. по надзорной жалобе Свинина П.И. - представителя С. на решение Йошкар-Олинского городского суда от 6 декабря 2002 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 14 января 2003 г. и определение президиума Верховного Суда Республики Марий Эл от 26 марта 2004 г. дело по иску С.О. к С.В. и С. о признании сделки недействительной.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горохова Б.А., объяснения Свинина П.И. - представителя С., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
С.О. обратилась в суд с иском к С.В. и С. о признании недействительным договора купли-продажи торгового павильона от 7 июня 2002 г. и приведении сторон в первоначальное положение, ссылаясь на то, что бывший муж продал приобретенный в период брака торговый павильон С. без ее согласия.
Ответчица С. иск не признала.
Решением Йошкар-Олинского городского суда от 6 декабря 2002 г. иск удовлетворен. Договор купли-продажи торгового павильона лит. "А", расположенного в г. Йошкар-Ола по ул. Петрова южнее дома N 21, и заключенный 7 июня 2002 г. между С.В. и С., признан недействительным. Торговый павильон передан в совместную собственность С.В. и С.О., а с С.В. в пользу С. взыскано 90000 руб.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Марий Эл от 14 января 2003 г. решение оставлено без изменения.
Определением президиума Верховного суда Республики Марий Эл от 26 марта 2004 г. указанные судебные постановления оставлены без изменения.
В надзорной жалобе заявитель просит судебные постановления, состоявшиеся по данному делу, отменить.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 3 сентября 2004 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением от 6 декабря 2004 г. передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит состоявшиеся по данному делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
При рассмотрении настоящего дела судом были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в следующем.
Согласно ст. 35 СК РФ:
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Удовлетворяя иск и признавая договор купли-продажи недвижимого имущества от 7 июня 2002 г. недействительным, суд руководствовался п. 3 ст. 35 СК РФ и мотивировал свое решение тем, что нотариально удостоверенное согласие С.О. на отчуждение С.В. торгового павильона, который является совместной собственностью супругов, не было получено, и что это обстоятельство само по себе является достаточным основанием для признания оспариваемой сделки недействительной.
Эти выводы основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Нормы статьи 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота. К указанным правоотношениям должна применяться статья 253 ГК РФ, согласно пункту 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Таким образом, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него необходимых полномочий либо согласия других участников, когда необходимость его получения предусмотрена законом (ст. 35 Семейного кодекса РФ), следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной. В соответствии с положениями п. 3 ст. 253 ГК РФ требование о признании ее недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.
Из материалов дела усматривается, что вопрос о добросовестности приобретения С. спорного объекта недвижимости судом при рассмотрении настоящего дела не рассматривался, хотя данное обстоятельство является юридически значимым и без его выяснения решение законным быть признано не может. По утверждению С., ее действия были добросовестными, т.к. она не знала и не могла заведомо знать о наличии у продавца супруги, претендующей на спорное имущество. Более того, в ходе рассмотрения дела выяснилось, что с лета 1999 года С.В. жил с другой женщиной и о существовании зарегистрированного брака никто не знал, в связи с чем торговый павильон, построенный в период, когда супруги не вели совместное хозяйство, по мнению заявителя, не является их совместным имуществом.
Приводя стороны в первоначальное положение, суд в нарушение п. 2 ст. 167 ГК РФ передал торговый павильон в совместную собственность С.В. и С.О., которая стороной в сделке не являлась, и после расторжения их брака 15 июля 2002 г. режим совместной собственности прекратился.
Кроме того, признавая сделку недействительной, суд не применил положения о последствиях ее недействительности, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ, в части возмещения стоимости имущества в деньгах, поскольку, по утверждению С., в павильоне произведены неотделимые улучшения, значительно увеличившие его продажную стоимость.
При указанных обстоятельствах дела состоявшиеся по нему судебные постановления законными быть признаны не могут и подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и надлежащим образом проверить доводы ответчицы о том, что она не знала и не могла знать о наличии препятствий для заключения оспариваемой истицей сделки, а также о том, что в торговом павильоне произведены неотделимые улучшения.
На основании ст. ст. 390, 391 ГПК РФ Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Йошкар-Олинского городского суда от 6 декабря 2002 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Марий Эл от 14 января 2003 г. и определение президиума Верховного суда Республики Марий Эл от 26 марта 2004 г. отменить.
Направить дело по иску С.О. к С.В., С. о признании сделки недействительной на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

[Mara]

А что касается добросовестности... Действительно, условия в договоре не дают основания полагать, что покупатель являлся добросовестным приобретателем...Да и имущество, нажитое в период брака, является совместным имуществом, а разделить его можно не только в течение трех лет, а даже через сто. Ни через три года, ни через двадцать три собственность никуда "испариться" не может..

[olga-volga]

Спасибо за определение ВС. Только в нем опять таки говорится о необходимости доказать добросовестность покупателя при новом рассмотрении дела.
Не совсем согласна с тем, что "С. не знала и не могла знать о наличии у продавца супруги, претендующей на спорное имущество"...Ведь при заключении сделки предполагается осмотрительность и осторожность покупателя, который должен проверить все документы, в т.ч. и паспорт продавца, в котором можно увидеть штамп о регистрации брака (а в моем случае - и о расторжении). Поэтому, видя, что имущ-во было приобретено в период брака, и продается в браке (или через неск. мес. после расторжения - как у нас), покупатель должен был предположить, что супруг может оспорить сделку. Не знание закона не освобождает от ответственности.
Причем оспорить может все таки в течение трех лет - исковая давность. Или восстанавливать срок. Но через 23 года - думаю, будет нереально.
И все таки спасибо, что откликнулись. Изучу 253 поподробнее.
Я здесь новичок, написала уже второй вопрос, но никто не отвечает...Вопросы, конечно, сложные и интересные...но ведь поэтому и прошу помощи...было бы легко - сама бы справилась...

[Mara]

Про три года и двадцать три - это я про раздел имущества, не про срок для оспаривания сделки.