[Vladdaos]

Сразу скажу, ситуация специфическая, с другой стороны интересная.
О ее специфичности узнали, после подачи документов в суд.
Из материалов дела:
В своем отзыве на поданный нами иск Ответчик признает факт задолженности и не оплаты, однако только по некоторым помещениям в доме по ул. Ленинской 15 (квартиры № 1, 2, 3, 17), а по другим помещениям, в домах по ул. Ленинской 15а, 15б, ответчик считает, что бремя содержания и несения расходов за указанные помещения должно возлагаться на всех собственников помещений в этих домах (так как жильцы пользовались этими лестницами, они не были огорожены, проход не был ограничен и т.д.), что не является правомерным по следующим основаниям:
В соответствии со статьей 210, 249 ГК РФ, пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена также пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ. Таким образом, независимо от наличия соответствующих договорных отношений на собственнике помещения лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.
Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В статьях 244 и 249 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ЖК РФ).
Статья 158 ЖК РФ и пункт 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 устанавливает обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участия в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Кроме того, в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Если собственниками помещений не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных Жилищным кодексом, органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга проводят в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75), открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.
В пункте 2 Правил N 75 дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет как расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг, так и расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг (подпункты 4, 5 пункта 41 Правил).
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Причем по правилам статьи 229 ГК РФ собственниками недвижимого имущества признаются лица, зарегистрировавшие на себя в установленном порядке право собственности, т.е. получившие свидетельство на право собственности имуществом.
Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Согласно пункту 11 статьи 155 ЖК РФ неиспользование помещений лицами, обязанными нести расходы на их содержание и эксплуатацию, не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

При таких обстоятельствах, жильцы - физические лица не являются лицами, обязанными содержать помещения ответчика (ООО «Застройщик"), обеспечивать его коммунальными ресурсами. В ведении жильцов МКД находится жилой дом, сданный в эксплуатацию в установленном порядке, квартиры, места общего пользования. Другие части здания, а именно помещения ответчика, на которые в установленном законодательством порядке зарегистрированы права собственности ответчика в собственности жильцов МКД не находится, поскольку в силу закона находится в собственности ООО «Застройщик».
Ответчик не предоставил доказательств того, что данные помещения являются общедолевым имуществом, из предоставленных в материалы дела доказательств видно обратное (свидетельства о праве собственности выданные Росреестром), что данные помещения принадлежат на праве собственности ООО «Застройщик».
В данном случае, при возникновении спора, в соответствии с п. 4 ст. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 указано, что в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Вообщем, много текста, а нюанс, который выяснился, что нежилые помещения, указанные в свидетельствах имеющих определенную площадь являются по сути лестничными маршами, лестничными клетками, подвальными помещениями.

Вот и возник нюанс, с одной стороны, по свидетельствам это нежилые помещения, а фактически, лестницы и пролеты, на которые в установленном порядке ООО "Застройщик" оформило право собственности. С другой стороны, плата за содержание и текущий ремонт жильцам за указанные помещения (лестницы) не начислялась, так как эти помещения юридически были в собственности ООО "Застройщик"

Как вы считаете, есть ли возможность или такая практика, взыскать за указанные нежилые помещения: лестничные клетки и марши, подвальные помещения, находящиеся согласно свидетельствам на праве собственности у ООО "Застройщика".

[Алексей Добров]

Если

Сообщение от Vladdaos

согласно свидетельствам на праве собственности у ООО "Застройщика".

то да

[Геральт из Ривии]

Сообщение от Vladdaos

Вообщем, много текста

Право собственности зарегистрировано, никем не оспорено, вы его оспорить не можете, так к чему весь этот текст?

Сообщение от Vladdaos

по другим помещениям, в домах по ул. Ленинской 15а, 15б, ответчик считает, что бремя содержания и несения расходов за указанные помещения должно возлагаться на всех собственников помещений в этих домах

Странная у него позиция.

Сообщение от Vladdaos

Ответчик не предоставил доказательств того, что данные помещения являются общедолевым имуществом

Так это вы должны доказывать, а не он.

Сообщение от Vladdaos

взыскать за указанные нежилые помещения: лестничные клетки и марши, подвальные помещения, находящиеся согласно свидетельствам на праве собственности у ООО "Застройщика".

А на каком основании?

[Геральт из Ривии]

Сообщение от Vladdaos

Как вы считаете, есть ли возможность или такая практика, взыскать за указанные нежилые помещения: лестничные клетки и марши, подвальные помещения, находящиеся согласно свидетельствам на праве собственности у ООО "Застройщика".

Или я вас неправильно понял.
Вы хотите, чтобы с него взыскали расходы на содержание общего имущества, рассчитанные исходя из площади указанных вами помещений?

[Алексей Добров]

Арбитраж г..МаЦквы уже считает, что расходы на содержание не зависят от площади помещения. Дело А40-175809/2014 можно почитать и приколоЦа на сайте

[Геральт из Ривии]

Сообщение от Алексей Добров

Дело А40-175809/2014 можно почитать и приколоЦа на сайте

Встречаются такие позиции и в сою.

Сообщение от Алексей Добров

расходы на содержание не зависят от площади помещения.

Зависит, как ни крути. Поскольку размер доли все равно определяется исходя из соотношения площадей одного собственника и общей. Поэтому вопрос лишь в порядке расчета.

[Алексей Добров]

Да, но там если почитать собрание установило иной порядок расчета именно исходя из площади помещения собственника. Если считать по схеме суда, исходя из доли, то ставка должна быть больше

[Геральт из Ривии]

Сообщение от Алексей Добров

исходя из доли

Ну, если буквально следовать букве закона, то так размер платы расчитываться и должен. Общее собрание может лишь установить ее размер, но не порядок расчета. Такое решение будет ничтожным.

[Алексей Добров]

Ну почему ничтожно, если порядок основан на законе
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2006 г. N 75

"размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;

[Геральт из Ривии]

Сообщение от Алексей Добров

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2006 г. N 75

Настоящие Правила устанавливают порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Сообщение от Алексей Добров

Ну почему ничтожно

Решение собрания ничтожно в случае, если оно принято принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Обсуждали, ага...