[XAA]

Ситуация такая. В 2007 году физическим лицом было приобретено в собственность встроенно-пристроенное нежилое помещение в жилом доме (назначение - бытовое обслуживание). Собственник захотел в пристройке достроить 2 этаж, но для этого нужно оформить в собственность земельный участок под помещением. Собственник разделил помещение на 2 части и получил отдельные свидетельства - на помещение в жилом доме и пристроенное помещение. Написал в местную администрацию заявление на оформление земельного участка в собственность (оформление сначала кадастра) и тут началось. Сначала ему предложили установить вид разрешенного использования пристроенного помещения - в администрации устно ответили, что помещениям они не дают вид разрешенного использования, только зданиям и под "помещением" нельзя выкупить земельный участок, хотя он и делимый (не соединен коммуникациями с домом и отгорожен стеной), но письменно в ответе написали, что в соответствии со ст.4 ч.1 ФЗ №191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ", разрешенное использование определяется проектом планировки территории, который предложили сделать собственнику помещения. Но ведь проект планировки делается когда строиться что-то новое, а нам не нужно ничего строить, нам нужно только установить (не изменить) вид разрешенного использования, причем раньше он в выписке был (бытовое назначение), а после разделения помещения просто написано - нежилое помещения. Еще предлагали оформить кадастр под всем домом (вместе с жилым), а потом выделять часть под помещением, но это нереально, т.к. стоит миллионы, да и могут потом отказаться делить. Подскажите, что делать? Как поэтапно оформить земельный участок под пристроенным помещением?

[XAA]

Есть мысли, что делать не знаю.
В соответствии с ПЗЗ основные и вспомогательные виды разрешенного использования объектов капитального строительства правообладателями объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Районная администрация заставляет нас обратиться в местную администрацию для установления вида разрешенного использования помещения (собственник физ.лицо), не пойму на каком основании и не пойму каким документом должен быть определен вид разрешенного использования объекта капитального строительства (в каком документе указан этот вид). В администрации говорят, что не могут установить вид разрешенного использования земли пока не установлен вид разрешенного использования нежилого помещения. А каким образом его установить никто не знает. Помогите!

[ored67]

XAA, Да у вас тут наворочено!По общему правилу встроенные (пристроенные) помещения входят в состав МКД. Но вы уже его часть выделили.

Сообщение от XAA

Сначала ему предложили установить вид разрешенного использования пристроенного помещения

Разрешенное использование - это к земельному участку. К нежилому помещению - назначение п.16 части 2 ст.17 Закона о кадастре. Но оно у вас уже есть - назначение (нежилое помещение).

Сообщение от XAA

Собственник захотел в пристройке достроить 2 этаж,

Так какую цель преследует собственник помещения? Вопрос с точки права очень интересный. Я бы попробовал в порядке ст. 36 ЗК РФ.

[XAA]

Сообщение от ored67

XAA, Да у вас тут наворочено!По общему правилу встроенные (пристроенные) помещения входят в состав МКД. Но вы уже его часть выделили.

Разрешенное использование - это к земельному участку. К нежилому помещению - назначение п.16 части 2 ст.17 Закона о кадастре. Но оно у вас уже есть - назначение (нежилое помещение).
Так какую цель преследует собственник помещения? Вопрос с точки права очень интересный. Я бы попробовал в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Нет, нежилое помещение - это назначение объекта (бывает жилое или нежилое), а нам нужно установить вид разрешенного использования, без вида разрешенного использования объекта недвижимости Администрация не может установить вид разрешенного использования земельного участка, а это необходимо для выдачи схемы расположения земельного участка и изготовления кадастрового плана земельного участка. Эти виды установлены ПЗЗ нашего города, в том числе есть и те, которые соответствуют фактическому использованию данного объекта - "объект бытового обслуживания" и "объект розничной торговли", но где и как их установить никому непонятно. Вместе с этим, в Администрации сказали, что нежилое пристроееное помещение относится к жилому дому и они никогда не разрешат делать кадастр отдельно под ним, а только вместе с домом! Хотя в ПЗЗ мы не нашли на этом участке вид разрешенного использования "жилой дом" и тому подобные... Вобщем, мы в тупике. Участок то надо оформить...

[XAA]

Продолжение. После некоторой переписки, Администрация отстала от нас с определением разрешенного использования нежилого помещения, но теперь вынесла решение МВК - выполнить схему расположения зем.участка и кадастровые работы под всем жилым домом вместе с пристроенным нежилым помещением... Но нам нужна земля только под пристройкой, без дома! Вот думаю - либо оспаривать это решение, либо делать схему только под пристройкой (не факт что кадастровая организация согласится делать без соответствующего решения МВК) и отдавать на утверждение, а на отказ в утверждении схемы подавать в суд...

[XAA]

[QUOTE=ored67;1160550]XAA, Да у вас тут наворочено!По общему правилу встроенные (пристроенные) помещения входят в состав МКД. Но вы уже его часть выделили.

По какому общему правилу? Ссылки на закон пожалуйста.
Это спорный вопрос, здесь нужно определять делимость вещи в каждом конкретном случае.
Например в Постановлении ФАС МО от 21.07.2011 №КГ-А40/7441-11 нежилое помещение было признано пристройкой, но не частью МКД.
В "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ" в п.3.42. указано, что "пристройки одного и того же назначения и того же материала, что и основное здание, включаются в объем основной части здания; не отвечающие этим требованиям пристройки измеряются и учитываются самостоятельно и в объем здания не включаются"
Также, в "Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений" указано, что Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами, наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение являются самостоятельными объектами.

Только Администрация ну никак не хочет соглашаться с этими выводами, уперлась, что земельный участок можно предоставить ТОЛЬКО под отдельно стоящим зданием. Хотя в законе написано: "зданиями, строениями, сооружениями"... Чем пристройка не строение или не сооружение?

[oredgrouplawfirmllc]

XAA,

Сообщение от XAA

Это спорный вопрос, здесь нужно определять делимость вещи в каждом конкретном случае.

Поэтому я и говорю по общему правилу, почитайте ЖК РФ.

Сообщение от XAA

Например в Постановлении ФАС МО от 21.07.2011 №КГ-А40/7441-11 нежилое помещение было признано пристройкой, но не частью МКД.

Ну там другие обстоятельства. Более того, суды обеих инстанций также установили, что как усматривается из Плана приватизации от 15.04.1992 г., поэтажного плана помещения, выписки из техпаспорта, свидетельства о государственной регистрации права от 19.09.2006 г., принадлежащее ответчику нежилое помещение площадью 733 кв. м представляет собой пристройку к жилому дому 1964 года постройки, которая была изначально создана для размещения предприятия торговли, впоследствии приватизированного путем выкупа арендованного имущества.
Пристройка имеет отдельный вход, является обособленной и может использоваться автономно от всего дома, ее наземная часть пристроена к наружной капитальной стене жилого дома, и конструктивно (технически) связана с домом частью подвальных помещений, встроенных в жилой дом.
Таким образом, как правильно указал апелляционный суд, нежилое помещение ответчика имеет самостоятельное назначение, не имеющее отношение к жилому дому в смысле положений Жилищного кодекса Российской Федерации.

Сообщение от XAA

Только Администрация ну никак не хочет соглашаться с этими выводами, уперлась, что земельный участок можно предоставить ТОЛЬКО под отдельно стоящим зданием.

С точки зрения Администрации, она выполняет ЖК РФ и формирует участок под МКД. Не согласны обжалуйте в суде.

[XAA]

Сообщение от oredgrouplawfirmllc

XAA,

которая была изначально создана для размещения предприятия торговли, впоследствии приватизированного путем выкупа арендованного имущества.
Пристройка имеет отдельный вход, является обособленной и может использоваться автономно от всего дома, ее наземная часть пристроена к наружной капитальной стене жилого дома, и конструктивно (технически) связана с домом частью подвальных помещений, встроенных в жилой дом.
Таким образом, как правильно указал апелляционный суд, нежилое помещение ответчика имеет самостоятельное назначение, не имеющее отношение к жилому дому в смысле положений Жилищного кодекса Российской Федерации.

У нас точно такая же ситуация. В пристройке отдельные входы, отдельные коммуникации, своё тепло, нет общего подвала, отдельный фундамент, отдельная крыша, пристройка связана с домом лишь частью стены, т.е. полностью подходит под понятие делимой вещи.
Так вот мы теперь и собираемся в суд. Просто хотела побольше аргументов, в том числе и от вас - одна голова хорошо, а две лучше

[oredgrouplawfirmllc]

XAA,

Сообщение от XAA

У нас точно такая же ситуация. В пристройке отдельные входы, отдельные коммуникации, своё тепло, нет общего подвала, отдельный фундамент, отдельная крыша, пристройка связана с домом лишь частью стены, т.е. полностью подходит под понятие делимой вещи.

Но судя по первому вашему условию пристрой не был изначально создан, он же выл выделен из нежилого помещения (вот поэтому я и говорю о различных основаниях возникновения объекта). Там изначальное создание, у вас в результате раздела.

Сообщение от XAA

Так вот мы теперь и собираемся в суд. Просто хотела побольше аргументов, в том числе и от вас - одна голова хорошо, а две лучше

А так вообще дело интересное, я бы посоветовал обжаловать решение МВК - выполнить схему расположения зем.участка и кадастровые работы под всем жилым домом.

[XAA]

Сообщение от oredgrouplawfirmllc

XAA,
Но судя по первому вашему условию пристрой не был изначально создан, он же выл выделен из нежилого помещения (вот поэтому я и говорю о различных основаниях возникновения объекта). Там изначальное создание, у вас в результате раздела.


А так вообще дело интересное, я бы посоветовал обжаловать решение МВК - выполнить схему расположения зем.участка и кадастровые работы под всем жилым домом.

Но у нас тоже пристройка была изначально построена для кафе. И когда-то была в собственности администрации, и фирма, которая продала пристрой даже платила за аренду земли под пристроем (!)
Здесь загвоздка в том, что администрация говорит, что купить землю можно только под "Зданием" (в соответствии со ст.36 ЗК) - вот, говорят, было бы у вас написано в паспорте БТИ и свидетельстве что это "здание", то, пожалуйста, нет проблем, выкупайте.
Ну так я и собираюсь уже обжаловать это решение МВК и советуюсь - может что интересного подскажете, побольше аргументов в нашу пользу. Вот например, сейчас сижу думаю - в какой суд подавать - истец вроде физическое лицо, а помещение нежилое для предпринимательской деятельности...