[Gerius]

Приветствую всех!
Тема, вроде бы неновая, но учитывая множество нюансов, открою новый топик.

Изложу свою ситуацию. Сразу прошу прощения, пишу много, с самого начала для понимания картины в целом.

Итак...
В 2008 году началось строительство нового 5-ти этажного дома в 95 квартир. Взялась за это замечательное начинание компания застройщик, названия не помню, да это и не принципиально, поэтому назову ЗАО "Домстрой". Стройка началась, начались продажи квартир в будущем доме. Продажи велись по ДДУ ФЗ 218. Насколько мне известно, были реализованы все квартиры строящегося дома.
В один прекрасный момент компания застройщик вдруг поняла, что не может достроить объект, и начала процесс банкротства. К этому времени дом был готово на 90%. Банкротом компанию признали. Однако дольщики очень сильно расстроились: дом почти готов, а "последний кирпич" положить денег не хватило.

Дольщики дружно подали в суд на застройщика. Это был год 2010-й. Но жить-то хочется уже сейчас, не дожидаясь окончания судебных тяжб. Поэтому инициативная группа дольщиков, в количестве 5-7 человек, скооперировалась и предложила оставшимся создать ЖСК, собрать паи на достройку и достроить «наше светлое будущее». Большая часть дольщиков согласилась. Они вступили в ЖСК, сделали свой взнос и стали дожидаться получения ключей. Но нашлись и те, кто отказался от идеи ЖСК и всего вытекающего. Они сказали, что будут судиться с застройщиком и настаивать на возврате средств по ДДУ + возмещение убытков и т.п. Таких дольщиков образовалось 15. 80 же членов новоиспеченного ЖСК решили дом достроить. Разделили недостающую сумму за 15 дольщиков между собой и внесли сверх своего пая. В итоге, дом достроился и был введен в эксплуатацию. На дворе стоял 2012 год.

Члены ЖСК начали въезжать в свои новые квартиры. По акту приема передачи были переданы те самые 80 квартир, дольщиками которых и были члены ЖСК. В этом же 2012 году был избран новый председатель ЖСК и новый состав правления для осуществления хозяйственной деятельности (т.е. ЖСК стал выполнять функцию ТСЖ).

Здесь активизировались 15 дольщиков, которые отказались в свое время достраивать дом. Они потребовали передать квартиры, поскольку дом стоит, долевое участие на этапе стройки они принимали. Само собой ЖСК им предложил внести свою часть на достройку и получить законное жилье. Но, как и ожидалось, людей этот вариант не устроил. Началась подача исков от дольщико на ЖСК, от ЖСК на тех дольщиков и т.д. и .т.п. Суды идут до сих пор.

В 2013 на вторичном рынке я приобрел квартиру в этом доме. В ЖСК я не вступал (и сейчас не сильно спешу, но об этом позже). Квартира была уже в собственности, т.е. из числа тех 80. В то время я еще не знал «всей прелести» и судьбы нашего дома. Подозревать о наличии каких-то проблем я стал подозревать, когда мне стали приходить квитанции от ЖСК на КУ. Суммы в них аномальные для такого дома как наш. С ходом времени я выяснил, что, оказывается те, кто получил свои квартиры, оплачивают счета на жилую площадь дома в целом, т.е. включая несданные квартиры. Причем бухгалтером используется интересная формула: счет делился на СДАННУЮ жилую площадь, а не на фактическую всего дома, а затем, полученное умножалось на площадь конкретной квартиры. Обоснование было таким: на несданные квартиры некому начислять КУ, а счета управляющая компания и подрядчики выставляют общие. И все бы ничего, да, квартиры не сданы, никто в них не живет, и не влияют они на формирование КУ… НО! По факту квартиры отапливаются, дольщики самовольно установили металлические входные двери и регулярно там бывают, стало быть, и воду и электричество потребляют, мусор выносят, а значит, реально влияют на формирование общих счетов. На вопрос жильцов, почему мы должны содержать не только собственную квартиру, но и не сданные, получили ответ от председателя и бухгалтера, что как только по суду будут получены средства на достройку, будут подписаны акты дольщиками (правление утверждает, что акты будут подписаны тем числом, когда дом был сдан, чтобы иметь возможность требовать с тех дольщиков средства за КУ), и вернуться деньги от них за КУ, будет произведен перерасчет КУ всем платившим все это время за них.

В связи с этим, вопрос насколько правомерно было использовать правлением данный вид расчета КУ? Имею ли я право не оплачивать квитанции, сформированные подобным образом?

p.s. Как раз в связи с вопросом правомочности раскидывания долгов соседей на жильцов я не вступил до сих пор в ЖСК, т.к. вступив, я сразу соглашусь с решением ЖСК формировать квартплату озвученным выше способом.

[Алексей Добров]

Сообщение от Gerius

на несданные квартиры некому начислять КУ

за эти квартиры, как надо полагать не выплачены паи и они пока являются собственностью ЖСК, которое и обязано их содержать
Если вы не являетесь членом ЖСК и не заключали с ЖСК никаких договоров вы как собственник обязаны нести расходы на содержание вашего помещения и общего имущества соразмерно вашей доле в праве общей собственности (ст. 158 ЖК РФ). Никаких дополнительных взносов и платежей вы нести не обязаны.

Сообщение от Gerius

а счета управляющая компания и подрядчики выставляют общие

попробуйте узнать какая плата за содержание и ремонт установлена договором управления заключенным между ЖСК и управляющей организацией и оплачивать исходя из этой цены и площади вашего помещения.

[Геральт из Ривии]

Сообщение от Gerius

насколько правомерно было использовать правлением данный вид расчета КУ?

Порядок расчета размера платы за коммунальные услуги определен федеральным законодательством. И изменен быть никем не может. Любые решения органов управления ЖСК в этом отношении ничтожны.

[Gerius]

Сообщение от Алексей Добров

...за эти квартиры, как надо полагать не выплачены паи и они пока являются собственностью ЖСК, которое и обязано их содержать...

Проблема в том, что собственностью ЖСК они не являются, поскольку дольщики не вступали в кооператив. Они судятся с застройщиком на основании ДДУ.

Сообщение от Алексей Добров

.... оплачивать исходя из этой цены и площади вашего помещения.

Здесь сталкиваюсь с моментом, который обозначил в первом своем посте: сейчас счет выставляемый УК бухгалтерией ЖСК делится не на всю общую площадь жилых помещений. Как будто в нашем доме жилая площадь на 1000 квадратов меньше, чем по строительной документации. 1000 кв.м. - это приблизительно столько, сколько в сумме находится в несданных квартирах. Расчет цены за 1 кв.м. в итоге завышен.

[Алексей Добров]

Сообщение от Gerius

Проблема в том, что собственностью ЖСК они не являются

а кому же, как не ЖСК они принадлежат? но не в этом суть вопроса.
Суть вашего вопроса:

Сообщение от Gerius

насколько правомерно было использовать правлением данный вид расчета

В силу Постановления Пр-ва РФ № 491

33. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Кто-то это даже в ВС обжаловал, но безуспешно.
Однако, как вам выше указали порядок определения этой платы не должен противоречить положениям федерального законодательства.
Таким образом эта плата должна устанавливаться в размере, обеспечивающим содержание общего имущества, а не произвольно, а также при соблюдении принципа соразмерности с долей собственника в праве общей собственности. (ст. 156, 158 жК РФ). Члены ЖСК, если пожелают могут платить и больше.

Сообщение от Gerius

сейчас счет выставляемый УК бухгалтерией ЖСК делится не на всю общую площадь жилых помещений

Сообщение от Gerius

Расчет цены за 1 кв.м. в итоге завышен

его, как я понимаю, завышает ЖСК при выставлении своих счетов каждому собственнику. Я же речь вел о размере платы за кв.м. жилого помещения указанный в договоре управления между ЖСК и УК.

[satay]

Сообщение от Алексей Добров

а кому же, как не ЖСК они принадлежат?

возможно тому, кто передал остальные 80 квартир или правопреемнику застройщика

[Gerius]

Сообщение от Алексей Добров

...Я же речь вел о размере платы за кв.м. жилого помещения указанный в договоре управления между ЖСК и УК.

Проблема в том, что расчет между УК и ЖСК идет исходя не из 1кв. м, а общий счет на дом и УК не волнует сколько квадратов в доме. К примеру, счет за теплоснабжение выставляется следующим образом:
1. Снимаются показания обще домового счетчика тепла (данные в ГКал)
2. Эти показания передаются в УК
3. Исходя из этих данных и цены за ГКал выставляется счет в ЖСК.
4. Выставленную сумму бухгалтер ЖСК делит на площадь дома (на сегодня это не вся площадь, а общая площадь -1000 кв.м.) и умножает на площадь квартиры, для которой делается квитанция.

И так по всем статьям...

[Алексей Добров]

6.1. В случае заключения товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится лицами, указанными в пунктах 1 - 5 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

Вот вам и ответы на вопрос о законности