[Wolf_46]

Здравствуйте. Нужна консультация по следующему вопросу:

Заключил договор уступки прав требования с ООО по передаче мне прав требования в долевом строительстве . По договору стоимость квартиры в соответствии со стоимостью кв.м. и общей площадью квартиры оплатил. Дом построили. В сентябре прислали извещение о готовности к сдаче, квартиры на данный момент сдают. Но имеются у меня претензии - по качеству отделки, несоответствие площади по договору с реальной площадью квартиры (была проведена экспертиза) и задержка в сдаче жилья более чем на год, т.е. имеются и финансовые претензии. По качеству отделки - остались незначительные недоделки, сказали, что в ближайшее время устранят.

Застройщик в марте 2015 подал в арбитражный дело о банкротстве. На данный момент окончательное решение не вынесено, назначен внешний управляющий, выстроилась очередь кредиторов юр.лиц с материальными претензиями.

Звонили от застройщика с предложением явиться для получения паспорта на квартиру для оформления собственности. Когда пришел - предложили подписать акт приема-передачи с указанием, что финансовых и прочих претензий я не имею, без этого отдавать документы на квартиру отказываются. Акт не подписал. Сказали, что в конце следующей недели вся документация/печати/штампы будут переданы назначенному внешнему управляющему, и как после этого я буду получать свои документы на квартиру - не знают (говорят, что могут возникнуть какие-то проблемы с получением квартиры после этого, настоятельно рекомендуют подписать акт приема-передачи и забрать документы на квартиру).

В адрес ООО на данный момент отправлял претензию только с требованием обмера площади квартиры из-за ее несоответствия, и перерасчета ее стоимости. Ответа не получено (прошло неск. месяцев).

В адрес застройщика претензии напрявлял пока только по качеству отделки, про пени и перерасчет по площади не писал.


Подскажите, какими такими проблемами в получении документов на квартиру пугает застройщик после прихода внешнего управляющего? Нужно срочно бежать и подписывать акт?

Каким образом мне правильно принудить застройщика составить акт приема-передачи без приписок, что претензий не имею, чтобы таки получить документы на квартиру, но иметь законное основание требовать с него неустойку за просрочку и перерасчет по площади? Или пени и перерасчет по площади мне спрашивать с ООО, которому деньги платил?


Спасибо.

[mishanik]

Вижу никто не отвечает. Навскидку - управляющий обычно бывает сильно занят, т.к. у него много банкротных организаций. Вдобавок он ни в чем положительном не заинтересован. Наоборот, ему важно сберечь активы и не отдавать лишние квартиры.

[Wolf_46]

Спасибо.

А не подскажите, велика ли вероятность, что управляющий сначала не будет спешить передать мне квартиру, а потом наступит фаза банкротства, когда все активы застройщика, в том числе и находящуюся в его собственности мою квартиру продадут с молотка, а мне выплатят 1/10 часть?

[Геральт из Ривии]

Сообщение от Wolf_46

управляющий сначала не будет спешить передать мне квартиру,

Управляющий лишь выносит заключение о такой возможности, определение же о передаче жилых помещений при соблюдении определенных условий выносит арб. суд. Если, конечно, будет заявлено соответствующее ходатайство.
Вам для начала не помешало бы узнать, какова стадия банкротства, состоялось ли общее собрание кредиторов/участников строительства и т.д. По ОГРН застройщика можете узнать здесь, на какой стадии находится дело о банкротстве, из определений арб. суда можете узнать о дате введения наблюдения, подаются ли участниками заявления о включении требований о передаче жилых помещений в соответствующий реестр.
Короче, идите к живому юристу.

[Wolf_46]

к живому юристу обязательно обращусь в ближайшее время

но иные мнения мне тоже интересны.
http://kad.arbitr.ru/Card/2d3e0f61-8...e-b9d0422e9403
с 22 июля 2015 года в отношении застройщика введена процедура наблюдения.
Рассмотрение вопроса о завершении наблюдения перенесено на 17 декабря.
Кредиторы претензии свои выдвинули.

Что касается жилых помещений - дольщики пока получают от застройщика напрямую, уже практически все получили.

[Wolf_46]

Недостатки застройщик устранил, теперь остались претензии материального характера (неустойка и перерасчет по площади).

Пообщался я с юристом.
Почитав договор, указал он мне, что требования все нужно предъявлять к застройщику.
Основных варианта он видит 2 : подписывать акт приема-передачи, а затем требовать только неустойку. Или же сейчас писать претензию с требованием по неустойке и пересчету по площади, и, т.к. застройщик навряд ли заплатит, в суде еще и устанавливать право собственности. Затянуться второй вариант может надолго... Юрист в том, что руководство делами застройщика перейдет к внешнему управляющему, ничего плохого не видит.

Обдумывая варианты, изучая информацию в интернете, возник вопрос:

Возможно ли подписать сейчас передаточный акт с удаленной графой "Взаимных претензий не имеется" (застройщик готов на это пойти, для росреестра выдаст справку, что я, как участник долевого строительства, свои обязанности по договору выполнил), а уже после оформления собственности предъявлять застройщику претензии по площади и неустойку. Ничего страшного, что в передаточном акте "общая проектная площадь квартиры" будет указана неверной?

И попутный вопрос: застройщик, насколько я понимаю, под общей проектной площадью квартиры понимает сумму площади квартиры и площади лоджии без коэффициента. В паспорте квартиры площадь лоджии указана отдельно от площади квартиры. В результате заказанной мной строительно-технической экспертизы площадь квартиры общая подсчитана как сумма площади квартиры и площади лоджии с коэффициентом 0,5. Юрист указывает, что есть результаты экспертизы, в них есть обоснование и итоговые площади, от этих результатов и нужно проводить перерасчет? На этот счет и в интернете мнения разные - кто-то считает балконы без коэффициентов, кто-то площадь балконов вообще в расчет не берет. Решения судов так же видел разные. В моем ДДУ про площадь балкона и коэффициенты упоминаний нет, упоминается лишь, что балкон должен быть остеклен. Все же как думаете, в соответствии с моим ДДУ, от какой площади мне требовать перерасчета суммы? И какая должна быть указана в передаточном акте ?

Вот нашел интересное разъяснение по программе "Жилье для российской семьи" на тему учета площадей балконов:

По вопросу о том, допустимо ли включать в общую площадь квартиры площадь балконов, лоджий, веранд и террас, единообразной практики не сложилось. Однако в большинстве случаев суды исходят из того, что в силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны вправе в договоре участия в долевом строительстве указать вместо общей площади квартиры, определяемой согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, так называемую проектную площадь жилого помещения. Информация в договоре участия в долевом строительстве о том, что в проектную площадь квартиры включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас (с определенными коэффициентами или в полном размере), должна быть доведена до сведения участника долевого строительства при заключении договора в наглядной и доступной форме, исключающей возможность какого-либо заблуждения участника долевого строительства при расчете всей цены договора, если цена определяется исходя из стоимости квадратного метра.
При отсутствии в договоре участия в долевом строительстве оговорки о том, что в проектную площадь квартиры включена площадь балконов, лоджий, веранд и террас (с определенными коэффициентами или без), участник долевого строительства вправе будет обратиться в суд, если площадь жилого помещения в построенном многоквартирном доме (общая площадь, полученная после ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию), окажется значительно меньше проектной площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве. В такой ситуации на основании сложившейся судебной практики суд будет исходить из определения общей площади квартиры, закрепленной в Жилищном кодексе РФ, т.е. без учета площади указанных неотапливаемых помещений (балконов, лоджий и т.д.). И, как следствие, застройщик обязан будет вернуть участнику долевого строительства разницу в цене исходя из установленной судом разницы в метрах между площадью в договоре участия в долевом строительстве и общей площадью, полученной после окончания строительства.