[Львович]

В 1983 году мы въехали по обменному ордеру в квартиру дома, который был в ведении Калининградского облпотребсоюза. Дом восстановлен в 1954 году из разрушенной коробки немецкого дома. В приватизации квартир жильцам отказали, объяснив, что для этого необходимо передать дом на баланс местным властям. В 1988 году Калининградский Облисполком выслал Облпотребсоюзу распоряжение о передаче всех домов, которые были у него на балансе, местным властям. Распоряжение полностью не было выполнено: из 15 домов 3 дома не передали. В том числе и тот, где мы живем. В настоящий момент, без предварительного оповещения жильцов, дом продали ООО. Жильцам объявили, что теперь они будут жить в квартирах по договору коммерческого найма, и никаких прав на эти квартиры не имеют. Областная и районная прокуратура не усматривают в этой продаже ничего противоправного.
Насколько законна эта продажа? Имеется ли возможность оспорить договор продажи и приватизировать свои квартиры?

[Андрей Алексеевич]

Львович, добрый день! У меня вопрос - кто был собственником многоквартирного дома до его продажи?
Этот дом должен был принадлежать либо государству, либо органу местного самоуправления. Согласно действовавшему с 24 декабря 1992 года до 1 марта 2005 года Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики" Вы имели право на приватизацию жилого помещения независимо от принадлежности дома какому-либо собственнику (ст.9).
Какой договор был заключен между Вами и прежним собственником жилья?
Скорее всего между Вами и собственником был заключен договор социального найма. Тогда согласно ст.64 Жилищного кодекса РФ переход права собственности на занимаемое жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменение условий социального найма жилого помещения. При этом, в соответствии с п.2 ст.60 ЖК РФ такой договор, в отличие от договора коммерческого найма, заключается без установления срока его действия.
Что касается договора купли-продажи, то он может быть признан недействительным, если дом не выставлялся на торги и не было каких-либо публикаций в официальном источнике средств массовой информации органа местного самоуправления.
Если такой договор будет признан недействительным, то после вступления судебного решения в законную силу, Вы можете обратиться с заявлением в орган местного самоуправления о приватизации Вашего жилого помещения.

[Львович]

С момента восстановления дома в 1955-1956 гг. дом считался ведомственным Облпотребсоюза. Договора найма не заключались. В сохранившихся ордерах указано - ведомственный жилой дом. Размер кварт.платы такой же как во всех государственных домах. В 1999 году Облпотребсоюз зарегистрировал в БТИ право собственности на дом, о чем жильцы узнали в феврале 2009 года на судебном процессе. В регистрационной карточке основанием для регистрации права собственности на дом указаны два документа: Постановление IV съезда потребкооперации от 1962 г. и Постановление 2-го внеочередного собрания 1971г. В этих документах нет ни слова о жилищном фонде.
Имел ли право Облпотребсоюз регистрировать собственность на дом, не исполнив распоряжения Облисполкома о передаче домов местным советам в 1988г.?
В договоре купли-продаже в пункте обременения указан бессрочный найм за жильцами, и при этом новый владелец имеет право заключить с нами договор коммерческого найма. Дом на торги не выставлялся, сделка была произведена тайно от жильцов. Мы узнали случайно через 4 месяца после продажи.
В новом свидетельстве на право собственности на дом указано только одно обременение - ипотека в силу закона до исполнения в пользу Облпотребсоюза. Подскажите, что бы это значило?

[Андрей Алексеевич]

Львович, добрый день!

Сообщение от Львович

В 1999 году Облпотребсоюз зарегистрировал в БТИ право собственности на дом

Такое возможно - ранее право собственности на объект недвижимости регистрировали в БТИ и выдавалось регистрационное удостоверение.

Сообщение от Львович

Имел ли право Облпотребсоюз регистрировать собственность на дом, не исполнив распоряжения Облисполкома о передаче домов местным советам в 1988г.?

Нет не имел - распоряжение это нормативный правовой акт, его нужно было исполнять. Но в смутные девяностые годы про него забыли. Появились новые указы Президента о разграничении собственности. Согласно этому Указу фактически все жилые дома переходили в собственность местного самоуправления. Но и здесь Ваш дом как-то оказался вне этого списка. Это нужно проверять - в администрации ОМС должен быть такой список (1991-1996 год). Но это не так важно. В любом случае Вы до 1 марта 2005 года могли воспользоваться правом на приватизацию жилых помещений. При оспаривании в судебном порядке договора купли-продажи, это будет главным аргументом против Вас.

Сообщение от Львович

Дом на торги не выставлялся, сделка была произведена тайно от жильцов.

Если собственником дома был Облпотребсоюз, а не орган государственной или муниципальной власти, то он вправе был продать дом без торгов. При этом, Облпотребсоюз в соответствии с действующим законодательством, мог никого и не извещать о продаже дома.

Сообщение от Львович

Договора найма не заключались

С жильцами дома фактически были заключены договоры найма, поскольку оплата за жильё производилась. Квитанции об оплате за жильё и коммунальные услуги являются подтверждением заключения такого договора.

Сообщение от Львович

В договоре купли-продаже в пункте обременения указан бессрочный найм за жильцами, и при этом новый владелец имеет право заключить с нами договор коммерческого найма.

Первое положение о бессрочном найме должно быть отражено в ЕГРП и свидетельстве о государственной регистрации права нового собственника.
Второе положение о возможности заключения договоров коммерческого найма противоречит первому, следовательно не должно применяться новым собственником. Это условие в договоре не соответствует закону.

[Львович]

Добрый день, Андрей Алексеевич! Спасибо за ответы. Еще некоторые уточнения ситуации.
До 1993 года Облпотребсоюз вероятно не являлся самостоятельным юридическим лицом. Это был филиал Центросоюза. Поэтому в списках передаваемого жилищного фонда его нет. Вероятно по этой причине Облисполком издал специальное распоряжение о передаче жилых домов Облпотребсоюза. В 1993 году Облпотребсоюз уже зарегистрировался как юр.лицо. А в апреле 1999 года оформил в собственность дома, которые не смогли быстро передать Мэрии. Наш дом в 1989 году перед сдачей городу немного отремонтировали, но местные власти посчитали, что этого не достаточно и дом не приняли. Фактически до момента продажи продолжалась переписка между Мэрией и Облпотребсоюзом о приеме-передаче дома. Нам отвечал Облпотребсоюз на наши вопросы о том, когда же мы, наконец, сможем приватизировать свои квартиры, что Мэрия требует отремонтировать дом, а денег на это в Облпотребсоюзе нет, т.к. все фонды по распоряжению Облисполкома на содержание дома переданы в управление жилищным хозяйством еще в 1988 году. По существу, вводили нас в заблуждение! Адвокаты Облпотребсоюза представили в суд переписку с Мэрией в качестве оправдания своих действий! Мол, мы ничего не смогли сделать, пришлось продать дом. Содержать дорого, налоги надо платить. И опять обман. В действительности последний ремонт лестничных клеток был в 1989 году. Дворника никогда не было, территорию вокруг дома убираем сами. В регистрационном удостоверении указан износ - 67%. Но как говорят: «это все - лирика»!
В Распоряжении 1951 года говорится о передаче Горисполкомом коробки разрушенного жилого дома 30% сохранности на баланс Облпотребсоюза. Этот документ мы нашли в обл. архиве. Из документов БТИ в суд представлена только регистрационное удостоверение 1999 года и кадастровый паспорт здания. Больше никаких документов из папки БТИ мы пока не видели. Сделали запрос через суд.
Андрей Алексеевич, пожалуйста, разъясните, есть ли какое-нибудь основание в законах для утверждения о неправомерности действий Облпотребсоюза, если половина жильцов заселили квартиры по обменным ордерам еще во времена СССР? МЫ поменялись из квартиры, которая была в ведении гос.предприятия. И нас никто не известил, что у Облпотребсоюза какая-то отличная от государственного форма владения жилищным фондом. В противном случае, конечно, мы не стали бы переезжать в эти квартиры по обмену! А документы на обмен проходили проверку в государственном учреждении.
И еще , вправе ли решать наш вопрос , основываясь на новый ЖК? Наши отношения возникли очень давно, в период СССР. Можно говорить, что отношения длящиеся и надо решать наш вопрос , опираясь на старый ЖК?
Кроме этого, вторая половина жильцов дома - пайщики структурных подразделений Облпотребсоюза, или наследники пайщиков. На что в Законе о потребкооперации можно опираться в решении нашего вопроса?

Суд идет. До свидания.

[Андрей Алексеевич]

Львович, добрый день! У меня возникло несколько вопросов.
1.С какими требованиями Вы обратились в суд? О признании договора купли-продажи дома недействительным?
2. Имеется ли в доме хоть одна квартира, которая находится в собственности граждан?
3. Кто является учредителями ООО? Нет ли в составе учредителей кого-либо из работников Облпотребсоюза, а также их родственников? Детей, жен, родителей? Посмотрите внимательно в уставе ООО.
4. Соответствует ли цена договора рыночной цене дома? Если можете укажите обе цены.
5. Подписан ли договор надлежащими лицами и имеются ли печати в договоре? Кто из представителей Облпотребсоюза заключил договор и на основании какого документа действовал представитель (Устава, доверенности, приказа и т.п.) Посмотрите срок действия доверенности, если она имеется в деле. Сравните полномочия лица подписавшего договор с полномочиями в Уставе. Тоже самое посмотрите по ООО. Не исключено, что здесь есть основание для признания сделки недействительной.
6. На основании какого документа (решение руководителей, решение общего собрания учредителей Облпотребсоюза или иной документ) Облпотребсоюз продал дом? А ООО приобрело дом.