Ломбард недвижимости

В условиях быстро развивающихся рыночных отношений все еще есть место новым видам деятельности, которые успешно апробированы за рубежом, особенно в условиях нынешнего финансового кризиса. Не является исключением и такой непривычный для российского рынка вид деятельности, как «ломбард недвижимости».

Схема достаточно проста: физическое или юридическое лицо получает наличные под залог недвижимого имущества. Для такой сделки необходимо, чтобы закладываемая недвижимость принадлежала клиенту на праве собственности и еще не была обременена залогом. Появление института «ломбарда недвижимости» неслучайно. Кредит, который выдается физическому или юридическому лицу без обеспечения залогом, могут и не вернуть.
Поэтому еще с древних времен специализированные организации выдавали ссуды под залог какой-либо вещи, в частности под залог недвижимого имущества.

В современных условиях данные отношения подпадают под понятие ипотеки. Однако поскольку этот институт имеет много общего с ломбардами по выдаче денежных средств под залог вещи, специалисты в области кредитования употребляют понятие «ломбард недвижимости». Клиент закладывает недвижимость без фактической ее передачи и получает на определенное время и под определенный процент денежные средства, обязуясь их вернуть.

Законодательство

Деятельность «ломбардов недвижимости» регулируется тем или иным законодательством в зависимости от вида заключаемой сделки и юридического лица. Возможна ломбардная деятельность в чистом виде и осуществление посреднических ломбардных сделок. В первом случае речь идет о кредитных организациях, во втором — о любых посредниках, чаще называемых кредитными брокерами.

К деятельности кредитных организаций применимы положения параграфа 2 главы 42 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16.07.98 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В такой ситуации может быть заключен кредитный договор, обеспеченный ипотекой (залогом недвижимого имущества). Согласно ст.819 ГК РФ в кредитном договоре на стороне кредитора может выступать только банк или иная кредитная организация. Отсюда следует, что ломбардной деятельностью в чистом виде может заниматься лишь кредитная организация.

Вновь создаваемая кредитная организация образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество. Порядок создания данной организации урегулирован Федеральным законом от 02.12.90 № 395-1 «О банках и банковской деятельности». Принятие решения о государственной регистрации кредитной организации и выдаче лицензии ЦБ РФ на осуществление банковских операций или об отказе в этом производится в срок, не превышающий шести месяцев с даты представления всех предусмотренных Законом обанках и банковской деятельности документов.

Кстати, если собственник планирует заниматься исключительно ломбардным кредитованием под залог недвижимости, то можно создать небанковскую кредитную организацию, поскольку в таком случае размер необходимого уставного капитала в 10 раз меньше (500 тысяч евро вместо 5 миллионов для банка).

Договор под ипотеку

Итак, образован «ломбард недвижимости» в виде кредитной организации. После этого необходимо обеспечить систему договорных отношений такого ломбарда. В первую очередь это заключение кредитного договора, обеспеченного ипотекой. Данный договор подлежит государственной регистрации в территориальном органе Федеральной регистрационной службы на основании п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке. Как правило, он составляется в виде единого документа. Кроме вышеназванного основного договора, кредитной организации потребуется заключение сопутствующих договоров:

• об информационном обслуживании с бюро кредитных историй;
• о возмездном оказании услуг в виде оценки закладываемого недвижимого имущества;
• страхования (личного, имущественного).

Отметим, что преимущество этого вида «ломбарда недвижимости» в том, что здесь отношения «кредитор—должник» не осложнены третьими лицами. А с экономической точки зрения такая форма кредитования прибыльнее, нежели деятельность «ломбардов недвижимости» в виде посредников.

Кредитный брокер

Другой вид «ломбарда недвижимости» — кредитный брокер. На него не распространяется действие Федерального закона от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». В данном случае возникают трехсторонние отношения между кредитным брокером, залогодателем (должником) и залогодержателем (кредитором).

Следует сказать, что в чистом виде кредитный брокеридж как разновидность «ломбардов недвижимости» в нашей стране пока встречается довольно редко. Чаще всего услуги по информационному консалтингу, сбору необходимых документов для представления в банк, подбор подходящего банка и т. д. осуществляются не только в сфере кредитования под залог недвижимости. Однако на развивающемся рынке России заметна тенденция к появлению кредитного брокериджа исключительно в сфере недвижимости. Как правило, этим занимаются организации, специализирующиеся только на данном объекте вещного права (например, компания, совмещающая деятельность по строительству жилья и нежилых помещений, инвестированию в строительство, аренде недвижимости и т. п.).

При осуществлении данного вида «ломбардной» деятельности возможно заключение «посреднических» договоров (поручение, агентирование, комиссия). В таком случае наиболее уместны и удобны отношения агентирования, в соответствии с которыми возможны два варианта заключения договора.

Агентский договор между кредитным брокером и кредитной организацией, предусматривающий выплату банком вознаграждения кредитному брокеру за оказанные услуги по привлечению клиентов для банка. Здесь посредник выступает на стороне кредитной организации, заключая на основании агентского договора ломбардную сделку с клиентом.

Агентский договор между кредитным брокером и клиентом, где уже клиент выплачивает вознаграждение ломбарду. Посредник в данном случае действует на стороне клиента, ломбардную сделку кредитный брокер заключает с кредитной организацией.

Ломбардная сделка может заключаться как от имени ломбарда и за счет принципала (банка или клиента), так и от имени и за счет принципала. В первом случае приобретает права и становится обязанным именно ломбард; соответственно при заключении договора от имени принципала права и обязанности возникают у принципала.

Оптимальным представляется заключение агентского договора с банком (первый вариант агентского договора) от имени банка заключать сделки с клиентами. Преимущество этой схемы состоит в следующем:

• предполагается долгосрочное сотрудничество с кредитной организацией, а не разовый договор с клиентом;
• кредитный брокер выступает агентом нескольких кредитных организаций, что обеспечивает оптимальные условия для клиента;
• отношения по вознаграждению проще складываются с кредитной организацией, нежели с клиентом;
• действуя от имени банка, а не от своего, кредитный брокер не приобретает прав и обязанностей по сделке, что не создает дополнительной ответственности по исполнению (неисполнению) договора со стороны как кредитора, так и должника.

После подписания агентского договора с банком (банками) от его (их) имени заключаются кредитные договоры, обеспеченные ипотекой.

Появление «брокерского ломбарда недвижимости» обусловлено процессами, протекающими на рынке ипотечного кредитования. Частые отказы банков в предоставлении кредитов, чрезмерная бумажная волокита, с которой обычному гражданину подчас не справиться, запутанные схемы предоставления банками кредитов — все это способствует возникновению брокериджа и, в частности, посреднических услуг в сфере «ломбардных сделок» с недвижимостью.

Комиссии и проценты

В настоящее время кредитные брокеры берут плату за свои услуги с желающих получить кредит под залог недвижимости клиентов, а не с банков. Так, например, Объединение кредитных брокеров претендует на вознаграждение от 3 до 8% от суммы «ломбардного» кредита (но не менее 45 000 рублей). Некоторые клиенты отказываются от услуг кредитных брокеров только из-за наличия комиссионных.

Банки не берут «посреднических» комиссий. Условия банков различны. В частности, Альфа-банк предлагает взять кредит под залог имеющейся в собственности квартиры по ставке от 11,5% в долларах США и 13,3% в рублях. Срок кредита от 5 до 15 лет, выдача денежных средств до 70% от стоимости квартиры.
Причем кредит предоставляется целевой (производство капитального ремонта и иных неотделимых улучшений квартиры; погашение кредита/займа на строительство/приобретение жилого дома (коттеджа)/иной квартиры, не являющейся предметом залога по данному кредитному продукту, ранее предоставленного заемщику (в том числе иным банком); приобретение квартиры/жилого дома).

В свою очередь ТрансКредитБанк предлагает кредит под залог жилого недвижимого имущества на неопределенные (т. е. любые) цели. Процентная ставка колеблется в пределах от 13 до 15% годовых, срок — от 3 до 15 лет. Сумма кредита достигает 80% от стоимости недвижимого имущества.
(По информации ТрансКредитБанка, программа ипотечного кредитования под залог недвижимости приостановлена с 1 октября 2008 года. Прим. "эж-Юрист".)

Следует сказать, что «ломбарды недвижимости» появились у нас недавно и пока не получили широкого распространения (как, например, ипотека в чистом виде). Масса собственников недвижимого имущества, в частности жилого, не желает им рисковать, опасаясь потерять последнее имеющееся жилье. Люди еще не готовы расстаться с мыслью о том, что заложенное имущество — потерянное имущество.

Однако недвижимость — это «мертвые деньги», если не заставить ее работать на собственника. Можно сдавать ее в аренду, а можно заложить, взять кредит и вложить в выгодное предприятие (в создание и развитие бизнеса или в строительство другого, более комфортного недвижимого имущества). Риск — благородное дело.