[Игорь Дмитриевич]

Здравствуйте, уважаемые господа юристы!

Перед тем как задать свой вопрос я, как и советовалось в Правилах форума, пару дней пытался найти на него ответ в уже имеющихся темах данного раздела. Однако не смог удовлетвориться найденым.
Поэтому, пожалуйста, не раздражайтесь. Данная "вечная" тема рано или поздно затронет жизненные интересы каждого (приватизация, развод, конфликты с детьми, наследство - и вот она, долевая собственность на жилье, во всей ее правовой "красе").
На данном форуме (и не только) наиболее частым доводом был следующий: КВАРТИРА (я рассматриваю только квартиру в многоквартирном доме, случай домовладения - отдельный разговор) является НЕДЕЛИМОЙ вещью и поэтому ее раздел в натуре (выдел доли в натуре) невозможен. Получается просто замкнутый круг: "Вещь нельзя разделить потому, что она неделимая - а неделимая она потому, что ее раздел невозможен (ст. 133 ГК РФ)".
Отсюда первый вопрос: В каком конкретно ЗАКОНЕ установлена аксиома: "квартира - есть неделимая вещь"?
Напротив, в Жилищном Кодексе РФ в п.2 ч.1 ст.16 прямо указано на возможность существования в качестве ОБЪЕКТА жилищных прав (жилого помещения) ЧАСТИ КВАРТИРЫ. Что прямо указывает на "делимость" квартиры на части, без изменения ее назначения - как жилого помещения, предназначенного для проживания граждан (п.2 ст.288 ГК РФ, ч.2 ст.15 ЖК РФ). Кроме того в той же ст.16 ЖК РФ указано, что к жилым помещениям (как объектам жилищных прав) относится в т.ч. и КОМНАТА. На мой взгляд, все это прямо доказывает, что квартиру состоящую как минимум из 2-х комнат МОЖНО разделить по-комнатно (из одного объекта жилищных прав сделать несколько) БЕЗ ИЗМЕНЕНИЯ ЕЕ НАЗНАЧЕНИЯ.
Следующим доводом противников возможности выдела доли в квартире является утверждение, что при таком разделе ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно делить все "места общего пользования" в квартире и оборудовать отдельный вход в выделенные жилые помещения (что естественно невозможно, исключение - т.н. "элитные" квартиры). Т.е. ставятся заведомо невыполнимые условия и "потираются руки".
Поэтому возникает следующий закономерный вопрос: Где тот ЗАКОН, в котором установлены такие абсурдные требования?
А НЕТ ТАКОГО ЗАКОНА! Зато есть волевые "указания" Верховного Суда по приватизированным квартирам (п.12 Постановления Пленума ВС РФ №8 от 24.08.1993 http://www.supcourt.ru/vscourt_detale.php?id=909 ), не основанные ни на чем, кроме как на негласной установке: "не плодить коммуналки".
В тоже время, поскольку данный вопрос никак не урегулирован в действующем гражданском и жилищном законодательстве, здесь вполне уместна и НЕОБХОДИМА аналогия закона (с.6 ГК РФ, ст.7 ЖК РФ). И такая аналогия имеется - в случае с многоквартирным домом.
Многоквартирный дом сам по себе - есть наглядная иллюстрация реального выдела в натуре долей нынешних собственников квартир (в случае с "долевым строительством" и жилищными кооперативами - 100% аналогия). И что характерно, при этом почему-то никто не требует выделить каждому собственнику квартиры часть мест "общего пользования" в доме (кусок коридора, лестницы, лифта, подвала, чердака...) и оборудовать отдельный подъезд (хотя и имеются подобные указания ВС РФ по домовладениям граждан в п.7 Постановления Пленума ВС РФ №4 от 10.06.1980 http://www.supcourt.ru/vscourt_detale.php?id=796 ). Всем понятно, что это полный абсурд. Для этого в законе уже давно придумано понятие "общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме" (ст.ст.289,290 ГК РФ и ст.ст.36-38 ЖК РФ). Так что мешает распространить эти положения закона на "общее имущество собственников комнат в многокомнатной квартире"?
Подытоживая сказанное вновь задаю свой вопрос: Что же всетаки мешает выделу в натуре доли в многокомнатной квартире - закон или судебная правоприменительная практика?
Закон изменить мы не можем (это к депутатам...).
А вот судебную практику надо менять И это уже в ваших силах и компетенции господа адвокаты!
Или я не прав?

С уважением, Игорь Дмитриевич

[Pretor]

Сообщение от Игорь Дмитриевич

Или я не прав?

Отбросьте сомнения. "Не прав", это очень мягко сказано.

[Регион]

Здравствуйте Игорь Дмитриевич, То, что отдельное жилое помещение является объектом права и нет никаких сомнений. При наличии достаточного количества изолированных помещений в квартире и доброй воли участников долевой собственности, можно заключать соглашения о разделе и прекращении долевой собственности, что я не раз делал для своих клиентов. УФРС регистрирует на основании таких соглашений право собственности на отдельные жилые помещения. Судебная же практика не везде одинаковая, в моем регионе такие решения пока ещё случаются.

[Игорь Дмитриевич]

Сообщение от Pretor

Отбросьте сомнения. "Не прав", это очень мягко сказано.

Трудно "отбросить сомнения" - когда ответ столь краток и неоднозначен
Буду признателен, если по-подробнее и чуть по-мотивированнее...

[Игорь Дмитриевич]

Сообщение от Регион

...Судебная же практика не везде одинаковая, в моем регионе такие решения пока ещё случаются.

Спасибо за ответ, Регион.
Ваши консультации на форуме (по крайней мере по данному вопросу - по другим еще не смотрел) мне очень понравились своей подробностью и доходчивостью. Полагаю что это может помочь многим, кто конечно найдет данный сайт...
В данном же Вашем ответе то и настораживает, что - "пока еще случаются..". Не чувствуется оптимизма как-то...
С добровольным соглашением сособственников - куда ни шло (спора-то нет, в суд в ближайшие 3 года, по-видимому, никто не побежит...). А ведь речь-то идет о КОНФЛИКТНЫХ делах. На данной почве уже сколько родственников перессорилось. И здесь только и именно суд решает как чему быть. А суд у нас как известно независим от всего... И теоретически должен подчиняться только закону .
Вот поэтому я и сформулировал свой вопрос таким образом.
А то вот тут Ваш коллега по форуму иначе считает...

[Pretor]

Сообщение от Игорь Дмитриевич

В каком конкретно ЗАКОНЕ установлена аксиома: "квартира - есть неделимая вещь"?

В законе содержится запрет на создание коммуналок

Сообщение от Игорь Дмитриевич

Напротив, в Жилищном Кодексе РФ в п.2 ч.1 ст.16 прямо указано на возможность существования в качестве ОБЪЕКТА жилищных прав (жилого помещения) ЧАСТИ КВАРТИРЫ.

Правильно. Уже существующих. А создавать нельзя.

Сообщение от Игорь Дмитриевич

Многоквартирный дом сам по себе - есть наглядная иллюстрация реального выдела в натуре долей нынешних собственников квартир (в случае с "долевым строительством" и жилищными кооперативами - 100% аналогия). И что характерно, при этом почему-то никто не требует выделить каждому собственнику квартиры часть мест "общего пользования" в доме (кусок коридора, лестницы, лифта, подвала, чердака...) и оборудовать отдельный подъезд

Ну тут даже не знаю что обсуждать. Выделять ступеньки на лестнице?

Сообщение от Игорь Дмитриевич

Так что мешает распространить эти положения закона на "общее имущество собственников комнат в многокомнатной квартире"?

Опять. Есть у собственников комнат общедолевая в квартире.

[Регион]

Игорь Дмитриевич, Вы правы в ЖК РФ нет запретительных норм касаемо обсуждаемого этой темой вопроса. Скорее наоборот, в ЖК РФ точно определен предмет ст. 15, 16. Жилищному кодексу вторят ГК РФ и 122 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, там тоже указан предмет - отдельное жилое помещение т.е. комната. Судебная практика, а вернее, официальное толкование норм права это тема отдельного и очень длинного разговора.

[Игорь Дмитриевич]

Сообщение от Регион

Игорь Дмитриевич, Вы правы в ЖК РФ нет запретительных норм касаемо обсуждаемого этой темой вопроса. Скорее наоборот, в ЖК РФ точно определен предмет ст. 15, 16. Жилищному кодексу вторят ГК РФ и 122 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, там тоже указан предмет - отдельное жилое помещение т.е. комната. Судебная практика, а вернее, официальное толкование норм права это тема отдельного и очень длинного разговора.

Спасибо за ответ, уважаемый Регион.
Для меня это важно не только чисто теоретически, но и так сказать, в прикладном плане - поскольку в районном суде нашего уездного СПб-города в данный момент ведется дело (с моим скромным участием) по как раз такому вопросу, в его наиболее "экстремальном" воплощении (налицо конфликтные отношения сособственников, доли соразмерные площадям комнат, несовершеннолетние дети и т.п...). К сожалению (хотя, может и к счастью) наше правосудие носит не прецедентный характер. А то хватило бы и одного решения (вот только никто не знает - какое бы оно было...).
А вот офицальное толкование ВС РФ "перепрыгнуть" трудновато будет

[Ксюша1986]

скажите... при разделе такой многокомнатной квартиры (при этом сделана перепланировка с оборудованием каждой отдельной комнаты своим санузлом и отдельным выходом - перепланировка согласована), может ли УФРС требовать отдельные акты ввода в эксплуатацию на каждую вновь образуемую квартиру???? и каким законом это регламентируется???