[pushking]

Здравствуйте, уважаемые. Очень хотелось бы получить разъяснения по следующей схеме приобретения квартиры. Насколько эта схема широко используется, какие нюансы, насколько рискованное мероприятие с нашей стороны, как покупателя.

Квартира в новом доме, который сдан ГК в 2008 г., но на конкретную квартиру застройщиком не оформлена собственность. Квартира была передана субподрядчику Застройщика в качестве оплаты услуг, документально это было оформлено между ними как предварительный договор купли-продажи, и после этого квартира выставлена на продажу. Сейчас нам для приобретения данной квартиры предлагают заключить трехсторонее соглашение об уступке прав по предварительному договору - застройщик, субподрядчик (покупатель) и мы (новый покупатель), и оплатить всю стоимость квартиры субподрядчику. После этого Застройщик вроде как должен оформить собственность на себя, и заключить с нами основной договор, но сроков оформления собственности в предварительном договоре не указано.

Возможна ли такая сделка? Смущает, что Застройщик тянет с оформлением собственности, хотя дом заселен, жильцы живут и уже половина жильцов оформила собственность на квартиры.
Как обезопасить сделку? Что можно потребовать в качестве гарантий успеха?

При этом квартира предлагается на продажу через агентство, которое в свою очередь не берет на себя никаких обязательств, говорит что в документы вносить изменения никто не будет, зато берет комиссионные непосредственно после заключения договора (а не после оформления в собственность, например). Это тоже распространенная практика или недобросовестный агент?

[Регион]

Уважаемый pushking,тема действительности предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости при условии, что будущий продавец еще не является собственником данного объекта, рассматривалась в данном разделе. Мнения самые разные. Мое мнение таково, ни о каком предварительном договоре купли-продажи квартиры речи быть не может, поскольку предварительный договор должен соответствовать требованиям, предъявляемым к основному договору, а это в Вашем случае не может быть выполнено по объективным обстоятельствам.
Не воспринимайте мои слова как рекомендацию Вам неучаствовать в предложеной схеме, вполне вероятно, что все обойдется лучшим образом. Я высказал только свое мнение по поводу способа юридического оформления конкретной ситуации.

[pushking]

Регион, благодарю за ответ.

[mishanik]

pushking, вы, в принципе, сами дали все возможные ответы на свой же вопрос. Самая основная проблема "покупки" квартиры - отсутствие сроков заключения договора купли-продажи. Вообще - предварительный договор не то чтобы очень хорошо защищает покупателя, так что основная речь о доверии к компании, увы... Что она строила, были ли проблемы.

Все что Вы изложили в вопросе, увы, обычно. В т.ч. агентства, которые берут деньги не за что (за организацию подписания договора уступки).

О законности предварительного договора на квартиру в непостроенном доме мнения действительно разные. Например, мое противоположное указанному выше - ГК допускает заключение договора купли-продажи в отношения товара, который будет сздан или приобретен продавцом в будущем, соответственно возможно и заключение предварительного договора.
Думаю, в любом случае на данную квартиру ничего более законного, чем предварительный договор, Вы не предложите.

[pushking]

mishanik, большое спасибо.
"Обычные" вещи не радуют.

Дом уже построен и сдан, но почему-то Застройщик до сих пор не оформляет собственность на себя (?), поэтому фигурирует именно предварительный договор. На словах нас заверяют, что в течение 2-х месяцев все будет оформлено в собственность и заключен основной договор к-п, а в предварительном уже это не пропишут, т.к. он уже заключен с субподрядчиком, а нам только передают права (можем соглашаться - может нет). Можно ли настаивать на внесении сроков или действительно правки в предварительный договор, который был заключен до нас, уже не вносятся? Может быть какое-то доп. соглашение можно заключить? Есть ли юристы, которые успешно работали по данной схеме?

[mishanik]

Вы становитесь стороной предварительного договора, по соглашению сторон в него могут вноситься любые законные изменения. Можно предложить доп. соглашение - "Основной договор будет в любом случае заключен не позднее ***". Но это - по соглашению сторон.

А вообще - в предварительных договорах редко указывают четкий срок заключения - встречал пару раз. Видимо Застройщики оставляют "свободу для маневра".