[Ефросиния]

В краткосрочном договоре коммерческого найма предусмотрено досрочное расторжение в том случае, если наниматель нарушает срок оплаты по договору.Наниматель постоянно нарушал установленный срок. В конце концов наймодатель, предупредив его за 2 недели(такой порядок был предусмотрен тем же договором) попросил его освободить квартиру. Освободил, но подал исковое заявление в суд с требованием взыскать с наймодателя штраф за нарушение условий договора и убытки в виде разницы между ценой по договору и новой ценой за помещение, которое он снял в другом месте. В иске он ссылается на ничтожность пунктов касающихся права досрочного расторжения договора, поскольку расторжение договора краткосрочного найма возможно только в судебном порядке(ст. 687 ГК). А как же свобода договора? А почему он полтора года пользовался квартирой и договор ничтожным не считал, заключил его на новый срок в той же редакции? Поделитесь мнением прав ли наниматель?

[Денис Юрпрофи]

Посмотрите, есть ли в договоре пункт о досудебном порядке разрешения споров.

[Ефросиния]

Нет, Денис, досудебный порядок споров не предусмотрен.

[Valeriya]

в соответствии со ст.678 ГК наниматель обязан своевременно вносить плату за жилье.
Ст.687 ГК гласит, что Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя: при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
Насколько я понимаю, это императивная норма. Поэтому вы обязаны были обратитсья в суд с иском о расторжении договора

[Ефросиния]

Валерия, а соответствует ли ст. 687 ГК статья 450 ГК, где говорится о праве досрочного расторжения договора, если досрочное расторжение договором предусмотрено. В случае, о котором я говорю в договоре предусмотрено досрочное расторжение договора в случае, если наниматель нарушает сроки оплаты.

[Valeriya]

ст.450 - общая норма. А 687 - специальная, регулирующая именно найм и краткосрочный найм

[Ефросиния]

Валерия, а если рассуждать так, что наниматель по собственной воле выехал из квартиры сразу после предъявления ему требования об освобождении помещения. Ведь если расторжение договора возможно только в судебном порядке,о и выезжать он тогда не должен был.

[Valeriya]

по идее расторжение должно быть так же письменно оформлено если оно досрочно. А так я считаю он может вам предъявить иск, не смотря на то, что выехал. Ведь вы не докажете ничем что он выехал добровольно. Он в свою очередь будет говорить что вы его заставили. Я так виже себе эту ситуацию.

[Ефросиния]

Факт принуждения покинуть квартиру Истцом не доказан.Есть только письменное предупреждение, а потом новый договор Истца о найме другой квартиры в другом месте. А еще, мне попалась практика разрешения споров, связанных с арендой Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г..В п. 27 описана похожая ситуация, только вопрос касается аренды.Там Истец тоже говорит о том, что договор аренды должен расторгаться в судебном порядке. Однако суд не соглашается с его доводом, ссылаясь на ст. 450 ГК РФ.

[Ефросиния]

И еще, Валерия, на мой взгляд в тексте договора уже имеется соглашение между сторонами о возможности досрочного расторжения договора. Истец в течение 2-х лет действия одного и другого продленного договора имел кучу возмежностей оспорить пункт, который, как он считает не соответствует закону, только он этого не сделал.Только сейчас, после того, как переехал в другую квартиру, вспомнил, что этот пункт ему не нравится.