[Lenskiy]

Народ, помогите!
Наша компания хочет построить многоквартирный жилой дом. Выбрали земельный участок. На нем расположено ветхое строение муниципального учреждение здравоохранения. Мы готовы построить им новое в другом месте. Администрация муниц. образования согласна. Но... Земля для жилого строительства должна предоставляться с торгов вроде. Соответственно у нас нет уверенности в том, что построив строение для МУЗ в другом месте мы с ним и останемся. Можно ли заключать договор мены с муниципалитетом? (их правовая служба говорит что нет). Или есть какие-то другие варианты чтобы обойти торги(аукцион)?

[Иван]

Выкупите это ветхое строение - и как его собственники вы получите право на з/у под ним - когда оформите землю строение сносите - и строите свой дом.

[Lenskiy]

А как просто выкупить? Просто выкупить без предоставления другого муниципальному учреждению не получится- администрация на это не пойдет... Хотя вариант неплохой. У нас в собственности есть другой з/у на котором мы готовы построить им здание. Интресует возможно ли потом заключить договор мены с администрацией? Насколько я понимаю это затруднено тем что администрации муниц. образований - это публично-правовые образования со специальной правоспособностью. Т.е. не все нормы гражданского законодательства могут быть к ним при менимы... Однако, я нигде не нашел прямого запрета на заключение договора мены... А между тем их правовая служба почему то считает это невозможным.

[Татьяна]

Сообщение от Иван

Выкупите это ветхое строение

выкуп долже осуществляться тоже через аукцион.

[Татьяна]

Сообщение от Lenskiy

А между тем их правовая служба почему то считает это невозможным.

на что они ссылаются? в нашем МО есть прецеденты заключения с гражданами договоров мены и дарения, которые успешно проходили регистрацию в УФРС. правда, это было в 2001-2003гг...

[Lenskiy]

Сообщение от Татьяна

на что они ссылаются? в нашем МО есть прецеденты заключения с гражданами договоров мены и дарения, которые успешно проходили регистрацию в УФРС. правда, это было в 2001-2003гг...

Ни на что конкретно. только на то что МО имеет специальную правоспособность, отличную от общей, как публично-правовое образование. Млин, я уже и ФЗ "об основах местного самоупр. в РФ" перелопатил и Устав этого МО, и в ГК комментариях... Ну нету нигде прямого запрета на мену с участием муниципалитета...

[Иван]

Постоите им новое здание а в оплату за него пусть передатут вам хдание находящиеся на нужном вам участке.
В принципе все это возможно - другой вопрос нужно ли это муниципалитету. Здесь нужна заинтересованность со стороны местного руководства.

[Lenskiy]

Сообщение от Иван

Постоите им новое здание а в оплату за него пусть передатут вам хдание находящиеся на нужном вам участке.
В принципе все это возможно - другой вопрос нужно ли это муниципалитету. Здесь нужна заинтересованность со стороны местного руководства.

Ну это и будет, собственно, мена...
Местное Руководство не возражает.
Но возник еще один момент...
В ст. 567 ГК содержится указание о возможности применения к мене правил о купле-продаже и это означает, что к мене применимы не только общие положения о купле-продаже, установленные в § 1 гл. 30 ГК РФ, но и нормы остальных параграфов этой главы, регламентирующие различные виды купли-продажи (за исключением тех норм, которые противоречат правилам гл. 31 и существу мены).
Т.е. земля всё равно идет через торги!
как это обойти?! попробовать какие-то варианты со зданием? так здание тоже приобретается через аукцион... Замкнутый круг..

[Lenskiy]

Ну в общем, кому будет интересно... Посвятил я вчера целый день изучению данного вопроса... И вот что получилось.
Опишу и ситуацию более корректно и мой вариант решения (т.е. его отсутствие :-))
Вопрос:
«МУ» – муниципальное учреждение, владеющее недвижимым имуществом (земельный участок, строение), находящимся в собственности муниципального образования.
«Общество» - юридическое лицо (100% частный капитал) желающее приобрести право (аренды, собственности) на указанный земельный участок, для осуществления жилищного строительства.
Общество готово построить новое здание для МУ на земельном участке, принадлежащем на праве аренды/собственности Обществу.
Возможно ли предоставление органом муниципальной власти з/у, занятого МУ, в пользу Общества, при условии создания Обществом своими силами и за свой счет строения для МУ, передачи его в собственность муниципального образования и полной компенсации расходов по переносу имущества МУ в новое строение, минуя торги?

Ответ:
В соответствии с положениями гражданского законодательства могут быть рассмотрены варианты мены.
Согласно положениям п. 2 статьи 124 Гражданского Кодекса РФ муниципальные образования не являются юридическими лицами. Таким образом, по смыслу указанной статьи, к ним неприменимо и положение ст. 49 ГК об общей правоспособности юридического лица. Для муниципальных образований более подходит понятие специальной правоспособности, определяемой полномочиями и функциями, закрепленными в законе о местном самоуправлении.
Основное назначение муниципальных образований состоит в осуществлении ими функций публичной власти. Занятие хозяйственной (предпринимательской) деятельностью непосредственно муниципальными образованиями, как правило, должно быть исключено.
Однако, участвуя в гражданских правоотношениях в качестве субъектов гражданского права, они применяют нормы, предназначенные для юридических лиц, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов (п.2 ст.124 ГК РФ). Приведенная оговорка, прежде всего означает, что в гражданском законодательстве, в том числе в ГК, а также в иных нормативных актах имеются правовые нормы, посвященные исключительно государству, государственным и муниципальным образованиям. В ГК это нормы о праве государственной и муниципальной собственности (ст. ст. 214 и 215), о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217) и т.д.
Рассмотрим случай обмена земельных участков, с расположенными на них вновь построенным объектом недвижимости и зданием, принадлежащим муниципалитету.
В ст. 567 ГК РФ содержится указание о возможности применения к мене правил о купле-продаже, что означает, что к мене применимы не только общие положения о купле-продаже, установленные в § 1 гл. 30 ГК РФ, но и нормы остальных параграфов этой главы, регламентирующие различные виды купли-продажи, за исключением тех норм, которые противоречат правилам гл. 31 и существу мены.
По смыслу ст.454 ГК РФ допускается возможность определять законами и иными правовыми актами (указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ) особенности купли-продажи отдельных видов товаров. Особенности купли-продажи земельных участков регулируются специальным законодательством (ЗК РФ).
В соответствии со ст. 30.1. Земельного Кодекса РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства возможно исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов.
Рассматривая возможность предоставления Обществу прав на строение расположенное на испрашиваемом земельном участке, посредством обмена на вновь созданное, следует учитывать, что в соответствии со ст. 34 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ обмен государственного или муниципального имущества на находящееся в частной собственности имущество не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом.
Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ по решению соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления государственное или муниципальное имущество, а также исключительные права могут быть внесены в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ. При этом доля акций открытого акционерного общества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования и приобретаемых соответственно Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием, в общем количестве обыкновенных акций этого акционерного общества не может составлять менее чем 25% плюс одна акция, если иное не установлено Президентом Российской Федерации в отношении стратегических акционерных обществ.
Приведенной нормой Закона установлен минимальный предел участия публичного образования в уставном капитале открытого акционерного общества с целью обеспечения контроля за его деятельностью. Поскольку Российская Федерация, субъект Российской Федерации и муниципальное образование являются самостоятельными субъектами гражданского права (глава 5 Гражданского кодекса Российской Федерации), указанная цель может быть достигнута только при наличии у конкретного публичного образования минимальной доли акций открытого акционерного общества (25% плюс 1 акция) – т.е. в случае отсутствия в числе акционеров открытого акционерного общества, муниципального образования, в результате внесения муниципального имущества в уставный капитал, у муниципального образования должно возникнуть право на не менее чем 25% плюс одна обыкновенная акция.
Но и в этом случае, последующая продажа акций возможна путем:
-продажи акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;
-продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг;
-продажа акций открытого акционерного общества по результатам доверительного управления (конкурс).
Учитывая изложенное, полагаю, что заключение прямого договора мены недвижимого имущества на недвижимое имущество невозможно, превращение имущества в ценные бумаги – нецелесообразно, а легального механизма одноступенчатого предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, для жилищного строительства, минуя положения ст. 30.1. Земельного Кодекса РФ – нет.

Lenskiy©