[Kivoll]

Уважаемые господа,

прошу помочь.

Преамбула:

ООО по Договору аренды с Городом пользуется Земельным участком под благоустройство (реально парковка под близ лежащий торговый комплекс, но еще раз уточняю, что земля не под зданием, а рядом). Договор долгосрочный (более 5 лет).

Цель: Сейчас ООО желает передать часть прав (50%) Инвестору.

Механизм: п.9 ст.22 ЗК РФ ООО заключает с Инвестором (ФЛ или, ИП, или ЗАО) Соглашение о передаче части прав и обязанностей по Договору аренды, согласно которому происходит передачи полномочий по Договору аренды без выдела в натуре. Соответственно, по факту у нас Договор аренды ЗУ со множественностью лиц на стороне арендатора. Муниципалитет мы только уведомляем. Далее, Арендаторы соблюдают требования Договора с учетом оплаты каждым из Соарендаторов своей 50% арендной платы и солидарной ответственности по Договору.

Риски: отказ в регистрации данного соглашения в УФРС и претензии с Города.

Примеч. лично я не вижу проблем. Но в литературе, судебной практике ни слова. А институт множественности лиц на стороне Арендатора ЗУ везде расписывает для случаев применительно ст.36 ЗК РФ.

Как быть??? Буду очень рад любому мнению! Заранее спасибо.

[sim-sim]

Kivoll, к сожалению, ваш ход мыслей не верный .Так как арендатор имеет право передать свои права, т.е. произвести уступку прав и обязанностей по договору аренды, но при этом должна происходить полная замена лица в обязательстве, а возникновение множественности лиц на стороне арендатора недействительно (в вашем случае), так как это не обусловлено де факто и де юро, а именно - в аренду может быть передано имущество индивидуально определенное, в отношении с ЗУ - установленны и описанны границы указанно местонахождение (т.е. индивидуально-определенный ЗУ). Исходя из того, что участок не застроен, един, предпосылок для возникновения множественности лиц нет. Поэтому не мудрите, а исходя из цели вы можете использовать схему простого товарищества или "кривой" инвестиционный договор, или создание юрика, куда в качестве уставного передаете право аренды по ЗУ (если нет ограничений в договоре), но еще раз обращаю внимание - цель определяет задачи ! А пытаться внести изменения в договор аренды увы, но не прокатит...

[rybin_av]

Сообщение от Kivoll

Как быть???

Действовать в соответствии с законом.
Думаю, что вот это развеет Ваши сомнения:
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 24 марта 2005 г. N 11 О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.
16. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
17. В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).
18. Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В Москве даже ППМом предусмотрено допсоглашение к договору аренды:

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 31 октября 2006 г. N 856-ПП О ДАЛЬНЕЙШЕМ СОВЕРШЕНСТВОВАНИИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНОВ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ, ГОСУДАРСТВЕННЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ И ГОСУДАРСТВЕННЫХ УНИТАРНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ ГОРОДА МОСКВЫ ПО ОФОРМЛЕНИЮ И ВЫДАЧЕ ДОКУМЕНТОВ ЗАЯВИТЕЛЯМ

Приложение 1

к постановлению Правительства

Москвы

от 31 октября 2006 г. N 856-ПП

ЕДИНЫЙ РЕЕСТР

ДОКУМЕНТОВ, ВЫДАВАЕМЫХ ЗАЯВИТЕЛЯМ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА

МОСКВЫ ОРГАНАМИ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ, ГОСУДАРСТВЕННЫМИ

УЧРЕЖДЕНИЯМИ И ГОСУДАРСТВЕННЫМИ УНИТАРНЫМИ ПРЕДПРИЯТИЯМИ

ГОРОДА МОСКВЫ

356. │2. │Дополнительное соглашение к договору аренды, в т.ч. соглашение о вступлении в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора

[Kivoll]

[QUOTE=sim-sim;529902]Kivoll, к сожалению, ваш ход мыслей не верный .

Спасибо за комментарий sim-sim, но готов с Вами поспорить:

1) В нашем случае, при взаимности обязательств Сторон по Договору аренды, осуществляется и уступка прав требования, и перевод долга одновременно. А теперь вопрос почему нельзя передавать часть прав и обязательств по Договору аренды? Основания за и контаргументы на Ваши доводы:

а) п.9 ст. 22 ЗК РФ не запрещает передавать часть прав и обязанностей, не указывает на обязательность передачи их в полном объеме. При этом согласно ЗК РФ (п.3 ст.3) мы вправе в части неурегулированности отношений использовать положения о ГК РФ. Так, ст.384 ГК позволяет нам передавать часть прав. Относительно вопросов пользования и распоряжения необходимо использовать положения ГК об управлению долями в долевой собственности.

b) "недействительно (в вашем случае), так как это не обусловлено де факто и де юро, а именно - в аренду может быть передано имущество индивидуально определенное" почему??? Обращаю Ваше внимание, и это один из самых важных постулатов в споре с УФРС: мы не передаем часть земельного участка. Нет, объект Договора аренды не меняется, это все тот же ЗУ с присвоенным кадастровым номером, границами и т.д. Мы передаем часть АРЕНДНЫХ ПРАВ с указанием доли в праве без выдела в натуре. Примером (по аналогии праве) могут послужить МАССА случаев, когда заключаются Договору аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора, когда земельный участок находится под зданием. И каждый новый собственник нежилого помещения в таком Здании вправе присоединиться к уже существующему Договору аренды. При этом заметьте, никто не обязывает формировать новый ЗК соразмерный его доли в праве аренды.

Соответсвенно, убежден, что так делать можно: основание ст.22, 36 ЗК, Постановление Пленума ВАС от 24.03.2005г., ГК РФ.

3) Использование иных схем: Простое товарищество, Инвестиционный договор, вклад в УК, как и многие другие: субаренда, продажа доли в УК ООО (Арендатора) и т.д. Не соответствует истинной цели отношений, имеют ряд других рисков и неудобств.

В любом случае спасибо. Как нестранно, именно указанных Вами рисков, я предполагаю со стороны регистрирующего органа. Примечательно, что Арендодатель в лице Юротдела согласился с нашими доводами, но указал на прецедентность случая.

[Kivoll]

Сообщение от rybin_av

Действовать в соответствии с законом.
Думаю, что вот это развеет Ваши сомнения:
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 24 марта 2005 г. N 11 О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
ЕДИНЫЙ РЕЕСТР[/FONT]
ДОКУМЕНТОВ, ВЫДАВАЕМЫХ ЗАЯВИТЕЛЯМ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА
МОСКВЫ ОРГАНАМИ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ, ГОСУДАРСТВЕННЫМИ
УЧРЕЖДЕНИЯМИ И ГОСУДАРСТВЕННЫМИ УНИТАРНЫМИ ПРЕДПРИЯТИЯМИ
ГОРОДА МОСКВЫ[/CENTER][/CENTER]
356. │2. │Дополнительное соглашение к договору аренды, в т.ч. соглашение о вступлении в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора

Спасибо Большое, я тоже на него ссылался при доказывании нашей позиции с представителями Арендодателя. Но это достаточно общие положения, конкретного аналогичного случая в судебной практики я не встречал. Возможно, потому что схема работает.

Кстати, по поводу москвы, предполагаю, что в данном случае арендаторы присоединяются к договору аренды со множественность лиц на стороне арендатора для случая нахождения ЗУ под Зданием (ст.36 ЗК РФ).

[sim-sim]

Не могу согласиться, с вашим толкованием п.3 ст. 3 ЗК, "Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, ..." , на мой вгляд установлено главенство норм ГК.
Соответственно с этим, договор аренды ЗУ должен прежде всего соответствовать общим нормам гражданского законодательства с учетом норм ЗК, правопримение которых обусловлено спецификой объекта договора, в вашем случае - ЗУ. Исходя из того, что договор аренды регулирует прежде всего имущественно-правовые отношения, возникающие между собственником имущества (Арендодателем) и арендатором, а не возмездное оказание услуг, то и частичная уступка прав и обязанностей по договору аренды, на мой взгляд невозможна. Что касается, приведенных аргументов в пользу возможности заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Вы совершенны правы, договор аренды с установлением долей в праве есть, но такая конструкция договора установлена для неделимых ЗУ в силу закона и/или при наличии на ЗУ объектов недвижимого имущества (зданий/строений) принадлежащих нескольким собственникам на праве собственности или на праве долевой собственности.

[rybin_av]

Сообщение от sim-sim

Не могу согласиться, с вашим толкованием п.3 ст. 3 ЗК, "Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, ..." , на мой вгляд установлено главенство норм ГК.
Соответственно с этим, договор аренды ЗУ должен прежде всего соответствовать общим нормам гражданского законодательства с учетом норм ЗК, правопримение которых обусловлено спецификой объекта договора, в вашем случае - ЗУ. Исходя из того, что договор аренды регулирует прежде всего имущественно-правовые отношения, возникающие между собственником имущества (Арендодателем) и арендатором, а не возмездное оказание услуг, то и частичная уступка прав и обязанностей по договору аренды, на мой взгляд невозможна. Что касается, приведенных аргументов в пользу возможности заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Вы совершенны правы, договор аренды с установлением долей в праве есть, но такая конструкция договора установлена для неделимых ЗУ в силу закона и/или при наличии на ЗУ объектов недвижимого имущества (зданий/строений) принадлежащих нескольким собственникам на праве собственности или на праве долевой собственности.

Подчеркнутое мнение не разделяю, т.к. в цитате из закона почему-то по смыслу Вашего мнения опущено выделенное жирным. Кстати в господствующей доктрине у земельщиков мнение по данному поводу однозначно - нормы ГК в земельных отношениях действуют там и постольку, где и поскольку отсутствует прямое урегулирование земельным правом. Кроме того, в общей доктрине ТГП действует приоритет специальных норм права над общими (общие нормы применяются постольку, поскольку отсутствуют специальные).
Кроме того, из поля Вашего внимания почему-то выпала вот эта норма п. 2 ст. 607 ГК:
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

[Kivoll]

Rybin_av готов подписаться под Вашими словами, тут даже спорить как-то нетактично и не о чем. В любом случае, sim-sim, хочется получить от Вас конкретный довод почему нет?! А то мы куда-то удаляемся в теорию. Ваша позиция понятна, но я привел контраргументы. Ведь в ЗК РФ нет императивной нормы, что доля в праве аренды может переходить только в рамках п.3 ст.36. При этом есть ст.22, 3 ЗК РФ, есть положения ГК РФ об уступке (в т.ч. в части перехода прав и обязанностей), есть аналогия права (ст.6), есть свобода договора в конце концов.

Но повторюсь, именно позиции sim-sim я боюсь услышать из уст УФРС. Более того, вчера Начальник приема документов местного регистрирующего органа по данному вопросу ответила отказом. Другой вопрос, что это все было в виде короткого монолога, не подкрепленного хоть какими-нибудь адекватными доводами. Прозвучала даже мысль, что доли в праве аренды вообще нет в природе и з-ве. Про ст.36 она вообще ничего не знает, ну и т.д.

[sim-sim]

Господа обратите внимание на следующие Постановление

[Kivoll]

sis-sim
Спасибо, проанализировали, действительно, таких решений масса. И все они сводятся к тому, что нельзя передавать долю в праве аренды на сформированный участок по Договору аренды. Т.е. когда предметом указывается весь ЗУ, а на самом деле, передается доля в праве для конкретного собственника помещений в Здании в рамках ст.36 ЗК РФ. При этом это другая сторона проблемы: когда один из собственников не может оформить долю в праве на ЗУ из-за инфантильности или нежалания другого собственника помещений в Здании.

Но у нас иная ситуация: у нас действующий Договор аренды с сформированным ЗУ. Но по каким-то причинам арендатор не может или не хочет использовать все права и обязанности по договору целиком. Он передает часть своих прав и обязанностей по Договору без выдела Земельного участка. Другими словами, участок неделим, не чьи прав мы не нарушаем, основание тоже есть ст.22, 36 ЗК, ст.6, 322, 615, гл.24 ГК РФ.

На основании чего нам можно помешать???

Таким образом, два контраргумента на два основных довода вышеприведенной судебной практике:

1) Доля в праве аренды не является объектом Договора аренды, а является объектом Соглашения о передаче прав и обязанностей, которая возможна согласно действующему з-ву (см.выше);

2) мы не нарушаем прав третьих лиц, как это происходит, когда один из собственников помещений в Здании получает в аренду ДОЛЮ В ПРАВЕ АРЕНДЫ НА ЗУ.