[sim-sim]

mary76, извините, если писать подробно, это будет нормальная курсовая работа, но я вам дам логическую цепочку, будет желание разобраться посмотрите сами. Начнем с того, что регистрация сделки не правило заключения сделок с недвижимостью, а исключение. Общая норма для ДКПН ст. 551 ГК, а для продажи жилых помещений ст. 558 ГК. На основании 454 возникают взаимные обязательства сторон, но они могут быть не выполнены, сооветственно договор может быть расторгнут до начала исполнения, само по себе заключение договора не означает отчуждения недвижимости. Переход права происходит не вследствии заключения, а вследствии исполнения сделки. Так же необходимо помнить, что возможно заключение сделки под отлагательным условием п.1 ст. 157, либо сохранение права собственности до полной оплаты продавцом ст. 491, т.е. для перехода права (отчуждения) необходимы также соблюдение отлагательного условия или оплата. Зарегистрированный договор должен быть исполнен в части передачи прав, затем отчуждение, переход прав в соответствии ст. 131,223,551. Юридический результат гос. регистрации сделки - признание ее законности государством и определение момента ее заключения. С момента регистрации сделки продавец формально сохраняя титул собственника, лишается права распоряжения, т.к. объект является предметом обязательства и находится в законном владении покупателя, т.е. зарегистрированно ограничение (обременение) права. Дополнительно обращаю внимание, что регистрации подлежат следующие сделки : 1.направленные на отчуждение - договора купли-продажи жилых квартир, домов, в том числе части, доли; также соглашение о приобретении заложенного имущества жил. помещения залогодержателем. Договоры мены жилых домов и т.д. Договоры ренты с передачей недвижимости и договоры пожизненного содержания. 2. сделки без отчуждения - договоры аренды (срок более года) и соответственно субаренды; договоры о залоге (ипотека); договоры участия в долевом строительстве (отдельная песня). 3. дополнительные (акцессорные) сделки - уступка права требования по зарегистрированной сделке; перевод долга по зарегистрированной сделке; соглашение об изменении зарегистрированного договора; передача прав и обязанностей по аренде.

[mary76]

sim-sim, спасибо за ответ. Если я Вас правильно поняла, то при КП нежилой недвижимости регистрируется только сам переход прав собствености, а при жилой и договор КП и переход. Да? Тут же вопрос - при регистраци перехода ПС на нежилое сам договор КП как основание разве не потребуется?

Мой первый вопрос был связан с тем, что я не предствляю, как можно регистрировать КП недвижимости без одновременной регистрации перехода права собственности. Разве так может быть? И бывает ли на практике?

Спрашиваю, т.к. своего опыта по КП нема...В регистрации недвижимости опыт у меня минимальный . Сталкивалась только с регистрацией долгосрочной аренды и дарением. Тогда на договоре аренды Регпалата ставила отметку о регистрации у них. А как именно в случае с КП и другими сделками направленными на отчуждение? Они (палата) не поинтересуются а где новый собственник и не свяжут обе регистрации вместе? При дарении у меня все было одновременно...

[sim-sim]

Сообщение от mary76

А как именно в случае с КП и другими сделками направленными на отчуждение? Они (палата) не поинтересуются а где новый собственник и не свяжут обе регистрации вместе? При дарении у меня все было одновременно...

извините, но я не поняла вопроса? Дарение -регистрируется сделка +переход права к одаряемому, но не забывайте, что одаряемый до регистрации перехода права собственности может отказаться от дара, и в этом случае отказ будет также регистрироваться, а договор считаться расторгнутым.

Сообщение от mary76

Тут же вопрос - при регистраци перехода ПС на нежилое сам договор КП как основание разве не потребуется?

потребуется именно как основание.

Сообщение от mary76

Мой первый вопрос был связан с тем, что я не предствляю, как можно регистрировать КП недвижимости без одновременной регистрации перехода права собственности. Разве так может быть? И бывает ли на практике?

Бывает и очень часто, особенно когда выстраиваются цепочки из нескольких объектов (квартир).

[mary76]

sim-sim,

Сообщение от sim-sim

Бывает и очень часто, особенно когда выстраиваются цепочки из нескольких объектов (квартир).

это, думаю, и есть ответ на мои вопросы. Спасибо

[Vol]

Сообщение от mary76

регистрация перехода права собствености = регистрация договора

Добрый день!
Не так.
При осуществлении сделки с недвижимым имуществом всегда регитрируется переход права собственности (погашение прежнего свидетельства о праве и внесение записи в реестр о новом собственнике).
При осуществлении сделки с жилым помещением подлежит государственной регистрации сам договор, который с этого момента считается заключенным, а уже на его основе переход права собственности.
Таким образом, договор купли-продажи нежилой недвижимости считается считается заключенным с момента его подписания сттоьронами, а договор купли-продажи жилья считается заключенным с момента его государственной регистрации.

[maysky]

При регистрации перехода прав на жилое помещение(земельного участка) требуется согласие супруга на покупку.
В случае же с нежилым не требуется( одна из сторон физ.лицо),на основании того,что в итоге не предоставлено согласие супруга,в последствии не могут ли оспорить сделку?

[Катерина А]

Сообщение от mary76

регистрация перехода права собствености = регистрация договора
ПК. Разве не так?

не так.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.
Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи НЕжилых помещений, регистрируется переход права собственности на недвижимость. Даже включение сторонами в договор купли-продажи недвижимости, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, не повлечет за собой государственную регистрацию самого договора, так как это противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК.
Относительно же ЖИЛЫХ помещений в статье 558 ГК РФ установил обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости.
Соответственно, договор (!) купли-продажи НЕжилой недвижимости не подлежит государственной регистрации, договор (!) купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит (!) государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Не путайте регистрацию Договора купли-продажи и регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - это разные понятия.

[sim-sim]

Сообщение от maysky

При регистрации перехода прав на жилое помещение(земельного участка) требуется согласие супруга на покупку.
В случае же с нежилым не требуется( одна из сторон физ.лицо),на основании того,что в итоге не предоставлено согласие супруга,в последствии не могут ли оспорить сделку?

Согласно ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 14 января 2005 г. N 12-В04-8.В соответствии с нормами ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников; совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Указанное относится к любому имуществу и/или имущественным правам, а вид недвижимости жилая/нежилая значения не имеет. Сделки совершенные без согласия супруга относятся к категории оспоримых, право требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

[mary76]

Vol, и Катерина А, спасибо за отклик. Я не путаю регистрацию ДКУ и регистрацию перехода права собствености. Мне не было понятно разделения законодателем обеих регистраций, если все равно в итоге для регистрации перехода прав (даже и по НЕжилому) понадобится предоставление ДКП как основания сделки.
А при сделке с жилым полагала обе регистрации исключительно одномоментными. Но как мне уже разъяснили в предыдущих постах, что вполне бывает регистрация ДКП жилого без регистрации перехода права собствености. Хотя представляется это как-то половинчато (нараскоряку, что ли)
По-любому, Всем спасибо за внимание.

[Vol]

Сообщение от mary76

Но как мне уже разъяснили в предыдущих постах, что вполне бывает регистрация ДКП жилого без регистрации перехода права собствености. Хотя представляется это как-то половинчато (нараскоряку, что ли)

Вот пример:

01.01.2010г. Вы заключили договор купли-продажи квартиры, того же числа его зарегистрировали и он вступил в силу.
Но в договоре предусмотрели, что квартира будет передана покупателю 01.07.2010г.
Следовательно переход права собственности будет зарегистрирован 01.07.2010г.

Таким образом, момент регистрации договора и момент регистрации перехода права собственности различны.