[andrei608]

Всех пользователей портала поздравляю с Новым Годом и Наступающим Рождеством! Имеется ряд вопросов по сделкам с недвижимостью. Сразу оговорюсь, что речь идет не о квартире в Москве (ссылки на решения правит-ва Москвы неактуальны), а о Тульской области. Итак, собственно, вопросы:

1. Порядок сделки по купле-продаже квартиры самостоятельно, без риэлторов (какие документы требуются продавцу/покупателю, что заключаем, подписываем, как это выглядит, в какие органы обращаемся и т.п.)

2. Как правильно взять и оформить с покупателя залог, и когда необходимо продавцу выписываться из квартиры?

3. Может ли продавец оформлять все документы в органах, будучи выписанным из квартиры (и если да, то что для этого нужно)?

Всем заранее спасибо за четкие, аргументированные ответы по теме, ссылки на норм. акты и формы документов приветствуются. Сразу подчеркиваю, что квартира приватизирована, собственник (как и прописан) один человек.

[rybin_av]

Сообщение от andrei608

Всех пользователей портала поздравляю с Новым Годом и Наступающим Рождеством! Имеется ряд вопросов по сделкам с недвижимостью. Сразу оговорюсь, что речь идет не о квартире в Москве (ссылки на решения правит-ва Москвы неактуальны), а о Тульской области. Итак, собственно, вопросы:

1. Порядок сделки по купле-продаже квартиры самостоятельно, без риэлторов (какие документы требуются продавцу/покупателю, что заключаем, подписываем, как это выглядит, в какие органы обращаемся и т.п.)

Читайте ст. 16-18 ФЗ О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
Статья 16. Представление документов на государственную регистрацию прав

1. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

<...>

2. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее также в настоящей статье - посредством почтового отправления).
В случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления:

подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке;
сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена, если подлежит государственной регистрации эта сделка либо на ее основании право или ограничение (обременение) права на объект недвижимого имущества;
подтверждение полномочий заявителя доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо;
доверенность должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение (обременение) права на объект недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности;
к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), выписка из единого государственного реестра юридических лиц и копия документа, удостоверяющего личность физического лица - представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).

<...>.
3. <...>
4. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины. При личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. <...>
5. При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.
<...>
6. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию прав.
Если заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, посредством почтового отправления, расписка в получении указанных документов при наличии соответствующего указания в таком заявлении направляется по указанному в этом заявлении почтовому адресу в течение рабочего дня, следующего за днем получения данным органом указанных документов.
7. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
8. Днем приема заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, является день получения таких заявления и документов соответствующим органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, за исключением случая представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества.
<...>

Статья 17. Основания для государственной регистрации прав

1. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
2. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами.
3. <...>

Статья 18. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав

1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
2. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
3. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
4.<...>
<...>
5. Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
<...>
Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются правообладателю - физическому лицу или представителю правообладателя при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.
<...>
Свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные подлежащие выдаче документы направляются заявителю или иному указанному в настоящем пункте лицу посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя).

Таким образом, Вы заключаете в простой письменной форме договор купли-продажи объекта недвжимости (нотариальное оформление не обязательно, если Вы способны сами грамотно составить такой договор; требование к договору смотрите в части 2-ой ГК РФ), составляете как минимум в 3-х экз. текст договора, подписываете его. К договору прикладываете правоустанавливающий документ на квартиру (это м.б. свидетельство о собственности, договор передачи (в случае приватизации кв.) или купли-продажи (если кв. Вами ранее была куплена), свидетельство о праве на наследство и т.п. В пакет документов должна быть приложена квитанция об уплате гос.пошлины за регистрацию права.
Со всем этим бумажным добром Вы идете в ТО Росреестра (обычно такое конторы располагаются в каждом райцентре), там заполняете заявление (можете бланк заявления скачать из интернета с сайта Росреестра) и отдаете на регистрацию. Не забудбьте прихватить паспорта купца и продавца.
Выписок с лицевых счетов и тех.паспортов помещения и тому подобной макулатуры в Росреестр не таскайте, а если с Вас там потребуют таковые, то ткните чинушу носом в п. 2 ст. 17 вышеуказанного закона.

Сообщение от andrei608

2. Как правильно взять и оформить с покупателя залог, и когда необходимо продавцу выписываться из квартиры?

Составляете текст договора купли-продажи, затем составляете текст договора о задатке (полагаю, что под залогом Вы подразумеваете задаток). Договор о задатке регистрировать не надо. В принципе положения о задатке можете включить в текст договора купли-продажи, ну это зависит от Ваших навыков составления договора. Если Вы не специалист, то лучше отдельно составьте, чтоб не множить возможные ошибки. О задатке читайте ст. 380 и 381 ГК РФ.
Выписавние из квартиры в принципе никак не связано с заключением договора купли-продажи. Поэтому как Вы договоритесь с покупателем, так тому и быть. Обычно покупатели требуют быстрой выписки. Можете оговорить, что в течение 1 мес. после регистрации прав в ЕГРП Вы смените место регистрации.

Сообщение от andrei608

3. Может ли продавец оформлять все документы в органах, будучи выписанным из квартиры (и если да, то что для этого нужно)?

Всем заранее спасибо за четкие, аргументированные ответы по теме, ссылки на норм. акты и формы документов приветствуются. Сразу подчеркиваю, что квартира приватизирована, собственник (как и прописан) один человек.

Может. Регистрация и передача права собственности на квартиру никак не связаны между собой.

[Карира]

Сообщение от rybin_av

Не забудбьте прихватить паспорта купца и продавца.

Ну и самого купца не забудьте прихватить!
Ну, а как все благополчно завершится, то можно и с купцом .

[Карира]

Сообщение от rybin_av

Составляете текст договора купли-продажи, затем составляете текст договора о задатке (полагаю, что под залогом Вы подразумеваете задаток). Договор о задатке регистрировать не надо. В принципе положения о задатке можете включить в текст договора купли-продажи, ну это зависит от Ваших навыков составления договора.

rybin_av, допустим, на регистрацию сдается договор купли-продажи, в котором указано, что покупатель внес только задаток, а остальную сумму обязался выплатить до какого-то числа, как я понимаю, уже после регистрации. Прошла регистрация, покупатель стал собственником, на радостях прогулял все деньги и что? ... У продавца только право требовать деньги? Или все-таки как-то при регистрации этот момент учитывается? Или после Новогодних праздников у меня ухудшилась усваяемость? Поясните, плиз.

[rybin_av]

Сообщение от Карира

rybin_av, допустим, на регистрацию сдается договор купли-продажи, в котором указано, что покупатель внес только задаток, а остальную сумму обязался выплатить до какого-то числа, как я понимаю, уже после регистрации. Прошла регистрация, покупатель стал собственником, на радостях прогулял все деньги и что? ... У продавца только право требовать деньги? Или все-таки как-то при регистрации этот момент учитывается? Или после Новогодних праздников у меня ухудшилась усваяемость? Поясните, плиз.

Я полагаю, что стороны вправе согласовать порядок оплаты каким угодно образом. Регистратора это не должно волновать. Задаток его также не должен волновать, даже если положения о задатке включены в основной договор, подлежащий гос. регистрации.

Задаток - акцессорное обязательство. Если в договоре о задатке возник какой-то порок, то в порядке п. 2 ст. 329 ГК РФ это никак не влияет на основное обязательство.

Во избежание споров с регистратором, который может возникнуть против изложенного выше, лучше договор о задатке на отдельной бамажке написать.

Компетенция гос. регистратора установлена в п. 3 ст. 9 ФЗ О гос. регистрации прав...:

К компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и органов по государственной регистрации относятся:

• проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
• проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
• государственная регистрация прав;
• выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
• выдача информации о зарегистрированных правах;
• принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозяйных недвижимых вещей;
• выдача в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, правообладателям, их законным представителям, лицам, получившим доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

и далее в п. 4 этой же статьи указано:

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную настоящим Федеральным законом.

кроме того в ст. 10 закона определены полномочия регистратора:

Федеральный орган в области государственной регистрации:

• координирует и контролирует деятельность органов по государственной регистрации;
• обеспечивает соблюдение Правил ведения Единого государственного реестра прав, а также создание и функционирование системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде;
• разрабатывает и издает методические материалы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав органами по государственной регистрации;
• в определенных им регистрационных округах назначает на должность и освобождает от должности руководителей территориальных подразделений или территориальных отделов органов по государственной регистрации;
• обеспечивает обучение и повышение квалификации работников органов по государственной регистрации;
• <...>
• осуществляет иные установленные законодательством полномочия.

Как видите, ни в компетенцию ни в полномочия гос. регистратора (кстати, в этом законе крайне неудачно употреблены термины "компетенция" и "полномочия"; компетенция - это сфера деятельности, т.е. статическая составляющая правоспособности органа власти, а полномочия - это те действия, которые совершает орган власти, т.е. динамическая составляющая правоспособности орг. вл.; в общем сочинителю этого закона по этим двум статьям твердая двойка по административному праву ), т.е. не входит опека за сторонами договора и забота о том, чтоб стороны непременно рассчитались между собой в процессе занесения записи в ЕГРП.
Если стороны не рассчитались или не полностью рассчитались, значит, обиженная сторона пойдет в суд, потребует либо возместить убытки, либо расторгнуть договор (договор продажи недвижимости является консенсуальным, поэтому возникновение обязательства связано с моментом заключения договора, т.е. с моментом совпадения воль, а не с моментом передачи вещи; а значит переход права, подлежащий гос. регистрации, и передача вещи могут не совпадать по времени; поэтому стороны могут в момент гос. регистрации могут рассчитаться, могут не рассчитываться, могут передать квартиру, а могут не передавать ее, а передать когда-нибудь в будущем и передача будет оформлена актом, в котором будет записано, что вещь передана, деньги переданы, все довольны, в этот момент правоотношение, обязательство и действие договора прекратятся) и реституировать все в первоначальное состояние. Как суд решит, так регистратор и поступит в итоге - оставит запись в ЕГРП как есть или сделает другую.

[rybin_av]

Карира, как у Вас завершилось дело с совхозницей, которое месяца полтора назад обсуждалось в "Земельном праве"?

[milik]

Сообщение от Карира

rybin_av,Прошла регистрация, покупатель стал собственником, прогулял все деньги

на сделке деньги помещаются в ячейку, это даже ребенок знает(((

[Карира]

Сообщение от milik

на сделке деньги помещаются в ячейку, это даже ребенок знает(((

Если вы решили, что я этого не знаю, то значит, я даже еще не родилась! На практике, так, я с вами согласна, а по закону может быть как угодно.

[Карира]

Сообщение от rybin_av

Карира, как у Вас завершилось дело с совхозницей, которое месяца полтора назад обсуждалось в "Земельном праве"?

Скоро все напишу в той теме, в которой обсуждали!

[rybin_av]

Сообщение от rybin_av

компетенция - это сфера деятельности, т.е. статическая составляющая правоспособности органа власти, а полномочия - это те действия, которые совершает орган власти, т.е. динамическая составляющая правоспособности орг. вл.; в общем сочинителю этого закона по этим двум статьям твердая двойка по административному праву

Мне кстати тоже двойка по административке, т.к. накосячил вчера:
вместо правоспособности здесь надо было употребить понятие правосубъектности.
У публичного органа не может быть никакой правоспособности, эта категория применима к частно-правовым субъектам, равно как и дееспособности у публичных органов быть не может, эта категория применима также только к частно-правовым субъектам.
У публичных органов правосубъектность складывается из компетенции и полномочий.
Компетенция - сфера деятельности (еще может быть употреблено словосочетание - предметы ведения).
Полномочия - это неразрывная спайка прав, обязанностей и ответственности; полномочия отличаются от сравнимого частно-правового понятия дееспособности свойством императивности.