[Antonov]

Здравствуйте, у меня такой вопрос: есть четырехквартирный одноэтажный дом, у каждой квартиры отдельный вход, исторически сложившиеся земельные участки, огороженные заборами, как в таком случае можно получить данный земельный участок в частную собственность отдельно от соседей.

[rybin_av]

Сообщение от Antonov

Здравствуйте, у меня такой вопрос: есть четырехквартирный одноэтажный дом, у каждой квартиры отдельный вход, исторически сложившиеся земельные участки, огороженные заборами, как в таком случае можно получить данный земельный участок в частную собственность отдельно от соседей.

Вы регистрировали право собственности в ЕГРП? Если, да, то что у Вас указано в качестве объекта права?
Если в свидетельстве указан объект - квартира (либо если права на жилое помещение пока еще не регистрировались, но по учету БТИ понятно, что помещение учтено как квартира), то в принципе можно в суде признать квартиру, имеющую собственный выход на улицу как часть жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ), а затем, соответственно, прилегающий и фактически отмежованный участок просить в местной администрации предоставить в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ.

[Antonov]

В ЕГРП проходит как квартира, а согласие соседей нужно в обязательном порядке если сельская администрация согласна сделать постановление о переводе квартир жилого дома в части жилого дома или суда все равно не избежать?

[rybin_av]

Сообщение от Antonov

В ЕГРП проходит как квартира, а согласие соседей нужно в обязательном порядке если сельская администрация согласна сделать постановление о переводе квартир жилого дома в части жилого дома или суда все равно не избежать?

Сугубо личную точку зрения выскажу. Практикой не подтвержденную, но выведенную из норм ЖК РФ. Могу ошибаться.
Сейчас Ваш дом имеет правовой статус МКД. Это следует из ч. 3 ст. 16 ЖК РФ:

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Всего в доме квартир 4, поэтому он определенно имеет правовой режим МКД. А коли так, то участок под МКД в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, пока объект имеет правовой режим МКД, местная администрация не вправе предоставлять кому-то из жильцов-собственников участки в непосредственной близости от дома, т.к. это формально может нарушить субъективные права других собственников помещений в этом доме. Чтоб избавиться от этого режима, надо ликвидировать режим МКД. Но сделать изолированно в отношении одной квартиры нельзя, т.к. остаются еще 3 квартиры, а значит та часть дома все равно останется в режиме МКД, и опять же при обращении в администрацию за предоставлением участка может возникнуть вопрос о нарушении прав собственников МКД при выделении Вам участка. Я думаю, что все таки лучше всем 4-м квартирам согласованно действовать. Но если единогласия нет, то можно попробовать и в одиночку.
Теперь к вопросу о том, в каком порядке. Может ли сельская администрация решить вопрос о сменен режима МКД?
Читаем ч. 7 ст. 5 ЖК РФ:

Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Полномочия ОМС в сфере жилищных отношений регулируются ст. 14 ЖК РФ, однако в перечне полномочий подоходящего для Вас действия не значится, но перечень открытый, т.к. п. 10 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ сформулирован так:

10) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

В ст. 14 ФЗ Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ (норму не привожу, т.к. длинный текст, Вам придется поверить мне на слово) представлен перечень вопросов местного значения, которые вправе решать ОМС поселения (в т.ч. сельского), однако и здесь подходящего действия я не нахожу.
Боюсь, что в таком случае постановление сельской администрации о переводе квартир в части жилого дома будет незаконным, т.к. будет принято за рамками полномочий.
Впрочем, попробуйте. Дело в том, что закон вообще не предусматривает такой процедуры как смена режима МКД на режим нескольких самостоятельных частей жилого дома. Пусть сел. адм. издаст постановление. Вы с этим постановлением обратитесь в Росреестр за внесением записи в ЕГРП, т.е. надо просить, чтоб у Вас в был заменен объект права с квартиры на часть жилого дома. Если Росреестр откажет, сославшись на незаконность постановления сел. адм., то иного выхода кроме обращения в суд я не вижу.

[Antonov]

а если я все-таки получу статус части жилого дома самостоятельно, без учета остальных квартир, то дальше теоретически возможно установление на местности границ моего участка и остальной придомовой территории? Росреестр предварительное согласие на регистрацию по постановлению сель. адм. дал

[rybin_av]

Сообщение от Antonov

а если я все-таки получу статус части жилого дома самостоятельно, без учета остальных квартир, то дальше теоретически возможно установление на местности границ моего участка и остальной придомовой территории? Росреестр предварительное согласие на регистрацию по постановлению сель. адм. дал

В таком случае я не вижу препятствий для выделения Вам участка в собственность, но при условии, что Ваши соседи не пойдут оспаривать это дело в суд.