[Dmitry.smirnov]

Я являюсь участником долевого строительства многоквартирного дома. Пару недель назад застройщик прислал письмо, в котором он уведомил меня об окончании строительства и о готовности передать квартиру мне в собственность по акту приема-передачи. Готовность они подтверждают Разрешением на ввод в эксплуатацию №ru3702000-0120-2010, выданного администрацией города Иваново. Этот документ я, кстати, не видел.

Несколько дней назад был на объекте вместе с представителем от застройщика, смотрел качество их работ. Я был удивлен тем, что придомовая территория не сделана (везде валяется строительный мусор и какие-то ямы после стройки), подъезд не покрашен и не побелен, двери в подъезд нет, перил нет, лифта нет. Что касается самой квартиры - не мог проверить отопление - т.к. его просто нет. Эл-во также не вышло проверить, не взял с собой лампочку . Что касается стяжки и стен - вроде замечаний нет. Не смог попасть на лоджию, т.к. дверь примерзла к каркасу из-за морозов. На кухне не введены трубы для холодной и горячей воды (в договоре, как я понял, это не оговаривается.. может это само собой разумеется и на это есть какие-то нормативы?)

Но больше всего меня беспокоят объекты общего пользования такие как подъезд, лифт... то, что принимаю квартиру без отопления. Как в данном случае мне быть? Стоит ли принимать данный объект? Если да, то где и как оговорить те косяки (подъезд например), которые есть на момент приема. Если нет, то какого рода документ я должен буду составить для застройщика?

п.с. застройщик говорит, что дом приняли на основании гарантийного письма от застройщика администрации. Само письмо мне отказались показывать.

Заранее спасибо.

[Dmitry.smirnov]

Вот список того, что застройщик обязуется выполнить по объекту перед передачей его дольщику


1.2. Застройщик передает Дольщику объект долевого строительства в следующем состоянии:
- планировка внутреннего пространства объекта согласно проекту;
- кирпичные стены оштукатурены;
- выполнена подготовка под полы (стяжка);
- на окна установлены пластиковые стеклопакеты, лоджии не остеклены;
- выполнен ввод в квартиру и разведена по квартире электропроводка, с установкой электросчетчика;
- выполнен ввод в квартиру слаботочной проводки;
- смонтированы сантехнические канализационные стояки и стояки холодной воды;
- системы газоснабжения, теплоснабжения и горячего водоснабжения выполнены в полном объеме, согласно проекту;
- установка сантехнического оборудования и внутренних столярных изделий не предусмотрена.

[rybin_av]

Сообщение от Dmitry.smirnov

На кухне не введены трубы для холодной и горячей воды (в договоре, как я понял, это не оговаривается.. может это само собой разумеется и на это есть какие-то нормативы?)

Но больше всего меня беспокоят объекты общего пользования такие как подъезд, лифт... то, что принимаю квартиру без отопления. Как в данном случае мне быть? Стоит ли принимать данный объект? Если да, то где и как оговорить те косяки (подъезд например), которые есть на момент приема. Если нет, то какого рода документ я должен буду составить для застройщика?

п.с. застройщик говорит, что дом приняли на основании гарантийного письма от застройщика администрации. Само письмо мне отказались показывать.

Не рекомендую Вам принимать объект. Составьте акт об обнаруженных недостатках (ч. 5 ст. 8 ФЗ Об участии в долевом строительстве №214-ФЗ). В нем подробно опишите все, что Вам не нравится. Акт в двух экз. - один Вам, другой - застройщику.
Пусть устраняет недоделки до передачи.
Понятно, что он торопится, чтоб не налетать на неустойку.
Общее имущество дома - это тоже Ваша собственность, которая перейдет Вам в общую долевую собственность, поэтому можете все недостатки снаружи также смело указывать в акте (лифт, подъезд, двери, тротуары, озеленение и т.п.).

Всякие письма и прочая муть - это все ерунда. Требуйте исполнения договора в полном объеме. Если сроки исполнения будут нарушены, то идите в суд за неустойкой.

[Dmitry.smirnov]

Отсутствие отопления - это недостаток на этапе приемки?
Если же застройщик устранит все недостатки в квартире, то я не смогу не подписать акт только на основании недостатков общей долевой собственности, т.к. договор у меня на квартиру...

Фактически получается так, что квартиры застройщик сделать может как по договору, а подъезд может оставить без отделки. Ну подписали они гарантийное письмо с администрацией, но ходить то по этому подъезду нам, дольщикам. Я не хочу ждать, пока они свои гарантийные обязательства выполнят (в лучшем случае в срок) и все это время смотреть на серый подъезд, отсутствие придомовой территории и ходить по лестнице пешком.

[rybin_av]

Сообщение от Dmitry.smirnov

Отсутствие отопления - это недостаток на этапе приемки?
Если же застройщик устранит все недостатки в квартире, то я не смогу не подписать акт только на основании недостатков общей долевой собственности, т.к. договор у меня на квартиру...

Фактически получается так, что квартиры застройщик сделать может как по договору, а подъезд может оставить без отделки. Ну подписали они гарантийное письмо с администрацией, но ходить то по этому подъезду нам, дольщикам. Я не хочу ждать, пока они свои гарантийные обязательства выполнят (в лучшем случае в срок) и все это время смотреть на серый подъезд, отсутствие придомовой территории и ходить по лестнице пешком.

Вы неправильно понимаете понятие "объект долевого строительства". Давайте читать п. 2 ст. 2 ФЗ Об участии в долевом строительстве... №214-ФЗ:

объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Как видите, не только жилое помещение является объектом, но и общее имущество МКД. Иного и трудно себе помыслить. Так что в силу закона Вам должен быть передан объект, а не квартира, а именно ч. 1 ст. 8 того же ФЗ:

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Понимаете, предметом договора является не только квартира, но все, что указано в законе как "объект долевого строительства".
Поэтому Вы подписывая акт, должны видеть объект, который Вам передается в совокупности, а не только свою кваритру.
Поэтому я Вам и не рекомендовал подписывать акт при описанном состоянии объекта. Если же подпишете, то потом пеняйте на себя.
Все гарантийные письма - ерунда. Вам от них ни жарко ни холодно. С письмами Вы в суд не пойдете. А вот с неисполненным договором и с актом разногласий Вы запросто выиграете суд, получите неустойку или снижение цены по договору и т.д. и т.п.
Рекомендую Вам и других дольщиков просветить на этот счет. Чтоб люди не обманулись на пустые обещания.

[Dmitry.smirnov]

Просто в моем договоре объект долевого строительства прописан именно как квартира
"Объект долевого строительства (квартира):
- однокомнатная квартира (по проекту № 62), расположенная на 4-м этаже, 2-го подъезда Жилого дома, общей площадью 44,73 кв.м, (площадь лоджии 6,50 кв.м входит в общую площадь с коэффициентом 0,5);
Объект долевого строительства отмечен на Плане, являющемся Приложением № 1 к настоящему Договору, имеет планировку в соответствии с Приложением № 2 и Приложением № 3 (Экспликацией) к настоящему Договору. Окончательная площадь квартиры определяется по техническому паспорту жилого помещения после его составления. "
Или этот пункт договора как-то противоречит закону и считается недействительным?

Остальным дольщикам конечно расскажу, как только сам разберусь

[Dmitry.smirnov]

И пожалуйста скажите, на момент приемки ОДС в нем должно быть газ, вода, отопление (если зима), электричество? Это как-то оговорено законом?

[rybin_av]

Сообщение от Dmitry.smirnov

Или этот пункт договора как-то противоречит закону и считается недействительным?

Даже в самом изощренном договоре невозможно все описать. Если в договоре что-то не описано, но это "что-то" описано в законе, то нормы закона дополняют договор в этой части.
В Вашем договоре описана квартира, но не описан лифт и т.п., значит, в этой части надо руководствоваться нормами закона, в данном случае №214-ФЗ.

[rybin_av]

Сообщение от Dmitry.smirnov

И пожалуйста скажите, на момент приемки ОДС в нем должно быть газ, вода, отопление (если зима), электричество? Это как-то оговорено законом?

Застройщик ведь Вам обязался передать жилой объект, а бомбоубежище. В жилом объекте люди живут.
Читаем ч. 2 ст. 15 ЖК РФ:

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Значит, в нем должно быть все для жизнеобеспечения человека, в т.ч. вода, отопление, электричество и т.п. Причем это все должно быть реальным, а не в гарантийных письмах. Вы же не собираетесь этими гарантийными письмами потом очаг топить в своей квартире
Приведу лишь название документа, который устанавливает требование к жилым помещениям:
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 28 января 2006 г. N 47
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРИЗНАНИИ ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ.

[Dmitry.smirnov]

Спасибо Вам огромное!!!