[S.K.Kaipert]

Ко мне за консультацией обратился гражданин Н, который рассказал, что они с женой и двумя детьми проживали в трехкомнатной квартире принадлежащей им на праве общей долевой собственности в равных долях.
Пять лет назад Н, не простив измены жены, ушел из семьи, оставив ей и детям все их общее имущество, но брак при этом не расторгался (как объяснил, не мог даже видеть свою жену, не то, что общаться).
На протяжении пяти лет, проживая то у родителей, то у друзей, Н упорно зарабатывал деньги на другое жилье, не забывая при этом ежемесячно передавать жене некоторую сумму на содержание детей (с учетом необходимости приобретения жилья, не очень большую) и делал это вплоть до их совершеннолетия.
Наконец, перед радостным событием заключения договора купли-продажи однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы, строительство который им уже было давно оплачено в полном объеме, и в которой Н счастливо проживал уже более полугода, регулярно оплачивая это проживание управляющей компании, он передал жене через посредника просьбу расторгнуть брак в органах ЗАГС. Однако получил категорический отказ, основанный на ее материальных претензиях к нему, В результате, Н вынужден был обратиться в суд с иском о расторжении брака и разделе имущества.
Продавец квартиры, узнав, что Н женат, предложил ему предоставить нотариально заверенное письменное согласие жены, которое он, естественно, получить так и не смог. При этом процесс о расторжении брака с ее стороны затягивался до бесконечности. А с учетом того, что стоимость готовой квартиры гораздо выше стоимости ее строительства, а также с учетом наличия в предварительном договоре между Н и продавцом права последнего на расторжение этого договора в случае уклонения Н от его заключения с взысканием значительного штрафа за такое уклонение (как будто человек, заплативший гигантские для него деньги и получив возможность жить в своей квартире, находясь в здравом уме, может уклоняться от заключения договора, подтверждающего его право на эту квартиру), положение Н становилось очень неопределенным.
Выслушав эту историю, я сразу сказал Н, что требования продавца о предоставлении письменного, да еще и нотариально заверенного согласия жены на приобретение им жилого помещения, незаконны до абсурдности.
Но потом, подумав, что среди торговцев недвижимостью, конечно, могут быть мерзавцы, но дураки там точно не выживают, полез в интернет и обнаружил, что практически все нотариусы полагают обязательным предоставление такого согласия.
Ну, это, положим, понятно: материальная заинтересованность налицо. Хотя, полагаю, что такое мнение можно не учитывать, т.к. сделки по распоряжению денежными средствами, а в данной ситуации квартиры пока нет, есть только деньги, не подлежат нотариальному удостоверению, наверное, за исключением наследования. По крайней мере, ничего больше вспомнить не могу.
Да и конфликта с законом при озвучивании такого мнения, практически нет, если нет принуждения, и имеет место только воля самих супругов заплатить нотариусу.
Однако, выясняю далее, мне говорят, что вот уже как года полтора регистрирующие органы – ныне это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) при регистрации договоров купли-продажи недвижимости, в случае, если покупатель состоит в браке, требуют от него предоставления письменного, нотариально удостоверенного согласия другого супруга, либо его личной явки для подтверждения такого согласия. Раз требуют, значит не предоставление требуемого, влечет отказ в регистрации.
А вот этот факт уже сложно игнорировать.
Долго выяснял, на чем основано подобное требование, я подчеркиваю: требование Росреестра (федеральной службы). В конце концов, кто-то проговорился, упомянув пункт 3 статьи 35 (внимание!) Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ).
Открываю СК РФ, читаю: "Семейное законодательство устанавливает условия и порядок вступления в брак, прекращения брака и признания его недействительным, регулирует личные неимущественные и имущественные отношения между членами семьи: супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными), а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным законодательством, между другими родственниками и иными лицами, а также определяет формы и порядок устройства в семью детей, оставшихся без попечения родителей" (статья 2).
Сколько ни искал, какого либо намека на участие Росреестра в семейных отношениях, хотя бы на то, что, например, некоторые члены семьи могут быть чиновниками Росреестра, не нашел. Органы ЗАГС – понимаю, опеку и попечительство – тоже, но Росреестр ну, никак не вписывается в образ защитника семейных прав. Как у какого-то писателя-юмориста: "Нет, ну вы подумайте, какая связь".
Делаю вывод: не может семейное законодательство устанавливать обязанности Росреестра по защите семейных отношений, в том числе и имущественных (по-моему, это единственно возможный вывод).
Смотрю семейный кодекс дальше. В статье 4 установлено, что: "К названным в статье 2 настоящего Кодекса имущественным и личным неимущественным отношениям между членами семьи, не урегулированным семейным законодательством (статья 3 настоящего Кодекса), применяется гражданское законодательство постольку, поскольку это не противоречит существу семейных отношений".
Ищу статью 35 СК РФ, называется она: "Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов".
По большому счету, уже должно быть все понятно.
Владение, пользование и распоряжение, это три правомочия, которые в совокупности характеризуют право собственности, в данном случае, право общей собственности. Следовательно, в данной статье регулируются взаимоотношения между супругами, по поводу совместной реализации этих правомочий в отношении имущества, принадлежащего им на праве общей совместно собственности.
Вспоминаем условие задачи: в отношении квартиры, которую Н хочет приобрести, точнее даже не приобрести, а оформить в собственность, т.к. деньги он заплатил за ее строительство, ни у одного из супругов еще нет права собственности, следовательно, она не имеет отношения к сфере правового регулирования статьи 35 СК РФ.
Однако я сам имею честь находиться на государственной гражданской службе, и, к тому же, речь шла о пункте 3 статьи 35 СК РФ, поэтому иду дальше.
Возможно, Росреестр имеет в виду распоряжение общими денежными средствами, и, требуя предоставления согласия другого супруга, пытается защитить его право иметь свое мнение по поводу такого распоряжения. Предположим, а, полномочия?
На всякий случай смотрю пункт 2: "При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга" и далее: "Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки".
Во-первых, сделка только может быть (а может и не быть) признана недействительной, и только судом (а не Росреестром), к тому же только по требованию другого супруга (опять же не Росреестра).
И, во-вторых, в норме нет никаких специальных ограничений по распоряжению именно денежными средствами.
Смотрю статью 34 СК РФ – тоже нет.
Ну и наконец, абзац 1 пункта 3 статьи 35 СК РФ: "Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга".
Действительно, несколько сложно, и при желании, можно прочитать так – как очень хочется, но юрист я, или где. Попробовал разобрать на элементы и вот, что получилось.
Один из супругов совершает именно сделку (это главное или "ключевое" понятие). В этой связи вспоминаю отношение "включения": договор всегда сделка, сделка не всегда договор (односторонняя сделка).
Первая часть нормы до соединительного союза (конъюнкции) "и" к нашей ситуации не имеет отношения, в задаче нет распоряжения недвижимостью, однако наличие первой конъюнкции свидетельствует о том, что требование о нотариальном удостоверении и (или) регистрации, относится и к сделкам по распоряжению недвижимостью.
Далее сказано что при совершении одним из супругов: "…сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга".
Причем, не договора, а именно сделки, а, в соответствии с названием статьи, сделки: либо по владению, либо по пользованию, либо по распоряжению общим имуществом супругов.
В нашем случае имеет место, точнее имела место ранее, сделка по распоряжению одним из супругов денежными средствами, которые, в соответствии с нормами статьи 34 СК РФ, принадлежат супругам на праве общей собственности (правда, только предположительно, но это имеет отношение лишь к разделу имущества, а не к условию задачи).
В рассматриваемой ситуации Н оплатил строительство квартиры во исполнение своих обязательств по предварительному договору (предварительному, по отношению к основному договору по передаче права собственности на построенную квартиру).
Этот договор не подлежит ни обязательному нотариальному удостоверению, ни государственной регистрации, соответственно требовать предоставления письменного нотариально удостоверенного согласия жены Н на заключение основного договора о передаче квартиры в собственность Н, незаконно.
В связи с требованием Росреестра предоставлять согласие другого супруга во всех случая приобретения недвижимости, также возникают вопросы: А если денежные средства не являются общей собственностью? и: Как это может подтвердить супруг, приобретающий недвижимое имущество?
В отличие от просто имущества, денежные средства обладают специфическими свойствами.
Во-первых, за редчайшим исключением, имеет правовое значение только то, что это имущество, определяется родовыми признаками, в связи с чем владеть, пользоваться или распоряжаться можно только конкретными денежными суммами, которые, к тому же, должны быть, по возможности, обособлены друг от друга, чтобы хоть как-то определить их принадлежность. И, во-вторых, деньги являются эквивалентом любого другого имущества.
Эти свойства денег требуют специального регулирования, но СК РФ не устанавливает какие-либо особенные правила владения, пользования и распоряжения супругами общими деньгами, нет в нем и ограничений распоряжения общими денежными средствами. Однако такое ограничение прямо установлено Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Так, в пункте 1 статьи 30 ГК РФ, предусмотрено, что гражданин, который вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности.
В этом случае он вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки. Совершать другие сделки, а также получать заработок, пенсию и иные доходы и РАСПОРЯЖАТЬСЯ ими, лишь с согласия попечителя, причем, таким попечителем, как правило, назначается другой супруг.
Совершенно очевидно, что указанные в пункте 3 статьи 35 СК РФ сделки, требующие нотариального удостоверения и (или) регистрации, не являются мелкими.
Следовательно, требовать предоставления нотариально удостоверенного согласия другого супруга, при регистрации договора на приобретение недвижимого имущества (сделки, требующей распоряжения общими денежными средствами), можно только в случае, если дееспособность покупателя (одного из супругов) ограничена судом по указанным в статье 30 ГК РФ основаниям, и только в случае, если этот другой супруг является его попечителем.
Кроме того, возвращаясь к рассмотрению пункта 3 статьи 35 СК РФ, хотелось бы отметить, что в его абзаце 2 указано: "Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки".
Опять же не Росреестр, а один из супругов имеет право требовать признания сделки недействительной, причем именно в судебном, а не в "Росреестровом" порядке.
(см. продолжение)

[S.K.Kaipert]

Соответственно, нельзя не вспомнить, причем специально для Росреестра, один из основных принципов этого регулирования – принцип недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
А также, что: "Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства" (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).
И, кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 10 ГК РФ "В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются".
Жизненная ситуация, с которой я начал, может быть разрешена гораздо проще и быстрее, по сравнению с обжалованием в суде подобной позиции органа Росреестра. К тому же не факт, что суд первой инстанции захочет вникать в истинный смысл нормы пункта 3 статьи 35 СК РФ, но даже при законном разрешении дела, такое решение вряд ли повлияет на мнение руководителей службы, хотя бы в силу того, что они про него просто не узнают.
Именно поэтому полагаю выложить эти свои рассуждения в интернет, может, кого заинтересует, и этот кто-то найдет время и выскажет свое мнение. Формулу: два юриста – три мнения, никто не отменял.
А вдруг повезет, и эта информация дойдет до руководителей Росреестра, и задумаются они...
P.S.: Закончил писать и вдруг подумал: сама регистрация права собственности одного из супругов на недвижимость, приобретенную на общие средства, это ведь тоже сделка по определению статуса этого имущества или распределению (распоряжению) прав на него между супругами, причем, сделка, требующая государственной регистрации.
Ввиду того, что и в этом случае возможный спор между супругами о статусе приобретенного имущества не предусмотрен законом в качестве основания ничтожности такой сделки, может быть разрешен только судом и только по требованию другого супруга, Росреестр не имеет право отказать в ее регистрации по мотиву не предоставления согласия другого супруга.
Однако если при регистрации такой сделки другой супруг заявит в Росреестр требование о своих правах на регистрируемое имущество и подтвердит это требование надлежащим образом (паспортом с соответствующим штампом или свидетельством о браке), Росреестр обязан будет зарегистрировать право общей собственности (естественно, если первый супруг не опровергнет это требование).

[mishanik]

S.K.Kaipert, этой статье самое место в разделе, посвященном законопроектам и практике их применения.
Органы регистрации основывают свою позицию на ст. 35, на фразе "... или сделки, подлежащей регистрации в установленном порядке...". Для этого нет каких-либо законодательных причин, а просто совпадение законодательных формул. Договор купли-продажи, который будет заключен, подлежит регистрации. Соответственно, требуют согласие супруга.
Другое дело, что на стадии предварительного договора данный документ - согласие супруга, явно не нужен.
Вашему знакомому Вы наверняка посоветовали быстрее разводиться. Или потерять паспорт и получить его без штампа о регистрации брака.

[milik]

думаю, оспорить отказ регистрации получится
а вот зачем ему полквартиры отдавать нелюбимой супруге - непонятно

[S.K.Kaipert]

Уважаемый mishanik.
По поводу - где место этой статье, не знаю, я впервые на форуме.
Позиция Росреестра, типа: увидел в законе слово регистрация и сразу решил регулировать, собственно и сподвигла меня к попытке разобраться. И, думаю, вопрос о том нужно или нет согласие другого супруга на совершение любой сделки, это дело только самих супругов (за единственным исключением: ограничение дееспособности одного из супругов), а никак не Росреестра.
По поводу совета быстрее разводиться - да, остальное как то не пришло в голову.

[rodrigez]

Сообщение от mishanik

S.K.Kaipert, этой статье самое место в разделе, посвященном законопроектам и практике их применения.
Органы регистрации основывают свою позицию на ст. 35, на фразе "... или сделки, подлежащей регистрации в установленном порядке...". Для этого нет каких-либо законодательных причин, а просто совпадение законодательных формул. Договор купли-продажи, который будет заключен, подлежит регистрации. Соответственно, требуют согласие супруга.
Другое дело, что на стадии предварительного договора данный документ - согласие супруга, явно не нужен.
Вашему знакомому Вы наверняка посоветовали быстрее разводиться. Или потерять паспорт и получить его без штампа о регистрации брака.

100%.
Т.е. "потерять паспорт и получить его без штампа о регистрации брака" И все сработает...

Именно так и "случилось" в моей недавней практике (история аналогичная - только половая принадлежность супругов обратная. Там "обиженная" супруга подобным образом оформила на себя 3к.квартиру, фактически проплаченную ее супругом, пока он "проживал отдельно"...). Вывод - разводиться надо во-время!

[milik]

Сообщение от rodrigez

"обиженная" супруга подобным образом оформила на себя 3к.квартиру, фактически проплаченную ее супругом, пока он "проживал отдельно"...)

можно ли по-подробнее? почему это не совместная собственность?

[rodrigez]

Сообщение от milik

можно ли по-подробнее? почему это не совместная собственность?

Конечно - совместная! Если бы иначе - так не было бы и повода приводить пример.
Все как обычно - один (супруг) "ни во что не вникал", другой (супруга) - "воспользовалась моментом".
Предварительно супруга подала заявление в суд на развод и, заочно, его получила (одну повестку на имя мужа она ему вручила - но он в суд не явился). Потом "потеряла" свой паспорт и получила новый - без "лишнего" штампа. Т.к. изначально в договоре "долевого участия" фигурировала только супруга - собственность была зарегистрирована именно на нее. Затем "переоформила" квартиру на другое лицо. А ее "бывший" супруг все это время гордо "сохранял лицо" проживая отдельно. И прошло 3 года...

[milik]

а восстановить срок невозможно?

[rodrigez]

Сообщение от milik

а восстановить срок невозможно?

К счастью - не потребовалось. Хотя только это и оставалось...
Когда вся "комбинация" БЖ вскрылась - БМ забегал, засуетился и обратился-таки к юристам. Не сразу но с 3-й попытки нашел такого, который взялся за его дело. Когда дошло до суда - в ходе нескольких слушаний удалось убедить БЖ в серьезности ею содеянного и во взаимовыгодности мирового соглашения. Сошлись на "откупном" (БМ за "отказ" от их общей 3к.кв. получил в качестве компенсации 1к.кв. своей бывшей тещи ).