[olga7926]

Добрый день!
28января 2009года была приватизирована 2-комн.муниципальная квартира, находящаяся в г. Королёв Московской обл., где собственниками стали мой муж, его мать и отец в равных долях по 10кв.м. на человека. Они все проживают в этой квартире с момента получения ордера на неё. В 2004 году у нас родился сын, которого муж хотел прописать к себе, но свекровь не захотела, чтобы он его прописал, и мы с мужем решили, что не будем портить отношения с его мамой и настаивать на прописке ребёнка, в итоге ребёнка прописали в приватизированную квартиру моей тёти, где прописана и я. Собственником квартиры является только моя тётя, я в приватизации не участвовала и была прописана в эту квартиру спустя несколько лет после приватизации. То есть прав у меня на эту квартиру никаких нет, соответственно у ребёнка тоже, мы просто там прописаны. Квартира 1комн.находится в г. Жуковский Московской обл.
Фактически и я и ребёнок проживаем в квартире мужа, которая и была приватизирована. Документально подтвердить проживание ребёнка в этой квартире на момент её приватизации я могу свидетельством регистрации по месту пребывания (регистрация была сделана с 17апреля 2008 по 17апреля 2009г.), квитанциями об оплате из детского сада и медицинской картой из детской поликлиники. Есть ещё свидетели, которые могут подтвердить фактическое проживание ребёнка в этой квартире.
Сейчас отношения между моим мужем и его матерью испортились, и она требует продажи квартиры, и выплатить нам за 10кв.м. стоимости жилья, а где и как будет жить её внук, её не волнует, она так и сказала.
И вот совсем недавно мы узнали, что в сделке с приватизацией этой квартиры был нарушен закон в отношении прав несовершеннолетнего ребёнка, так как ребёнок мог бы участвовать в приватизации этой квартиры, но не участвовал. Но на тот момент никто из нас об этом не знал.
Можно ли признать приватизацию этой квартиры оспоримой, недействительной или ничтожной, так как были нарушены права несовершеннолетнего ребёнка? Если опираться на положения ч.2 ст.7 ЗАКОНА «О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»(введена Федеральным законом от 11.08.1994 N 26-ФЗ).


«В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.»


В соответствии с законодательством РФ- если гражданин РФ ПОЛЬЗУЕТСЯ ЖИЛЬЁМ более 90 дней, он ОБЯЗАН зарегистрироваться там по месту пребывания...
Получается, ЧТО РЕБЁНОК ИМЕЛ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ на это помещение, так как на момент приватизации проживал на данной жилплощади уже свыше 90 дней.


В интернете имеется очень много случаев, когда подобные иски были удовлетворены.
Если в нашем случае всё же нельзя признать приватизацию ничтожной, то на основании какого закона и почему?


Хотелось бы получить полный и понятный ответ на нашу ситуацию, на сколько это возможно, и желательно со ссылкой на закон, в котором об этом говориться.


Заранее спасибо.
С уважением, Ольга.

[ivasi]

Сообщение от olga7926

в равных долях по 10кв.м. на человека

полагаю, что в св-ве написано не в метрах, а "долевая 1/3 доли"

Сообщение от olga7926

и она требует продажи квартиры

это не обязывает мужа, как сособственника соглашаться - пусть продает свою долю

[olga7926]

Я прошу ответа совершенно на другой вопрос, касающийся прав несовершеннолетнего ребёнка на право приватизации. Остальные вопросы, типа у кого какая доля или кто из собственников какие права имеет, меня сейчас не волнуют.

[большой]

olga7926,
во первых. Сначала нужно обратиться в суд с иском "о признании приобретшим право пользования жилым помещением и сохранением права пользования" Где указать дату с какой ребенок должен приобрести право пользования жилым помещением. В Вашем случае - до приватизации.

Во вторых уже признавать договор о безвозмездной передаче жилья в собственность недействительным.

(есть подводные камни - среди них срок исковой давности, по оспоримым сделкам он составляет год)

Вообще данный случай сложный.

[olga7926]

Я не понимаю зачем несовершеннолетнему ребёнку определять право пользования жилым помещением, где проживает его родной отец, если ему(ребёнку) это право дано уже с рождения, именно право пользования жилым помещением отца и жилым помещением матери. Или я не права?

[olga7926]

Сообщение от большой

olga7926,
во первых. Сначала нужно обратиться в суд с иском "о признании приобретшим право пользования жилым помещением и сохранением права пользования" Где указать дату с какой ребенок должен приобрести право пользования жилым помещением. В Вашем случае - до приватизации.

Во вторых уже признавать договор о безвозмездной передаче жилья в собственность недействительным.

(есть подводные камни - среди них срок исковой давности, по оспоримым сделкам он составляет год)

Вообще данный случай сложный.

Сообщение от большой

во первых. Сначала нужно обратиться в суд с иском "о признании приобретшим право пользования жилым помещением и сохранением права пользования" Где указать дату с какой ребенок должен приобрести право пользования жилым помещением. В Вашем случае - до приватизации.

А что вы скажите на этот счёт?

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
(извлечение)
от 31 января 2006 года
Дело N 8-В05-12
"Кроме того, не может быть признано правомерным применение судами кассационной и надзорной инстанций статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации при разрешении спора, прямо затрагивающего жилищные права несовершеннолетнего ребенка. Основания возникновения и прекращения жилищных прав несовершеннолетних, а также содержание этих прав определяются иными нормами гражданского и жилищного законодательства, а не данной статьей Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом следует указать, что нормы Семейного кодекса Российской Федерации, в частности статья 65 Семейного кодекса, на которую ссылается суд надзорной инстанции, также не устанавливают оснований возникновения и прекращения жилищных прав несовершеннолетних, в связи с чем соглашение между родителями несовершеннолетнего ребенка о месте жительства ребенка не может являться основанием для признания несовершеннолетнего ребенка приобретшим или утратившим право на жилое помещение."

или на этот?

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 сентября 2009 г. N 5-В09-105
(извлечение)
Согласно части 2 статьи 38 Конституции Российской Федерации забота о детях, их воспитание является не только правом, но и обязанностью родителей. Каждый имеет право на жилище, которого не может быть лишен произвольно (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
В силу статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей.
На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя (часть 1 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации; аналогичная правовая норма содержалась в статье 54 Жилищного кодекса РСФСР).
В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
Из указанных правовых норм следует, что несовершеннолетние дети приобретают право на ту жилую площадь, которая определяется им в качестве места жительства соглашением родителей. Такое соглашение выступает предпосылкой вселения ребенка в конкретное жилое помещение. При этом закон не устанавливает какого-либо срока, по истечении которого то или иное лицо может быть ПРИЗНАНО вселенным.
В силу ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.
Таким образом, проживание ребенка и его родителей в другом жилом помещении НЕ МОЖЕТ служит основанием для признания его НЕ приобретшим ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ жилым помещением, в котором имеет право на жилую площадь ОДИН ИЗ ЕГО РОДИТЕЛЕЙ.
Фактического вселения ребенка на спорную жилую площадь в данном случае НЕ ТРЕБУЕТСЯ.


Получается, что ребенок имеет одинаковое право пользования и жилым помещением в котором прописана мать и жилым помещением в котором прописан отец, при этом не имеет значения жил он там когда нибудь - не жил, был он там прописан- не был. У него это право уже есть.

[Настасья Филипповна]

Правовых основания для признания приватизации недействительной и включения несовершеннолетнего в число собственников я не вижу. На момент приватизации, ребенок не был зарегистрирован в установленном законом порядке в жилом помещении.

[olga7926]

Сообщение от Настасья Филипповна

Правовых основания для признания приватизации недействительной и включения несовершеннолетнего в число собственников я не вижу. На момент приватизации, ребенок не был зарегистрирован в установленном законом порядке в жилом помещении.

Сообщение от Настасья Филипповна

Правовых основания для признания приватизации недействительной и включения несовершеннолетнего в число собственников я не вижу. На момент приватизации, ребенок не был зарегистрирован в установленном законом порядке в жилом помещении.

А это почитайте:
11.01.2008 Как несовершеннолетние дети становятся собственниками жилья?

Отношения детей с недвижимостью — вопрос сложный и неоднозначный. "Собственник" расскажет об основных трудностях и подводных камнях, связанных с собственностью на недвижимость несовершеннолетних.

Как и любой взрослый человек, несовершеннолетние дети могут стать собственниками жилья в нескольких случаях: в результате приватизации муниципальной собственности, покупки или дарения, а также при передаче по наследству. Однако в отличие от взрослого гражданина России, дети не могут так просто от своей собственности избавиться: любые операции с жильем ребенка-собственника жестко контролируются органами опеки и попечительства.

Наиболее сложным – в первую очередь с точки зрения последствий – является приобретение ребенком жилья в собственность в результате приватизации. Согласно действующему законодательству, все зарегистрированные, а также фактически проживающие на приватизируемой жилплощади несовершеннолетние граждане в обязательном порядке и в равных долях участвуют в приватизации.

Если в квартире проживает двое родителей и двое детей, то каждому члену семьи будет принадлежать ¼ общей площади жилого помещения. Взрослый гражданин может нотариально отказаться от своего права участвовать в бесплатной приватизации, но никак не в пользу кого-то из членов семьи. Его доля равномерно разделится на всех других участников. Если, скажем, отец в указанном примере откажется от своего права участия в бесплатной приватизации, то каждый из участвующих в приватизации – мать и дети – станут собственниками 1/3 части квартиры. В любом случае ребенок не вправе отказаться от участия в приватизации, зато он сохраняет за собой право на бесплатную приватизацию по достижении совершеннолетия. Таким образом, по закону ребенок может дважды участвовать в приватизации – один (и только один) раз до достижения совершеннолетия и один раз после. Не пройдет также и фокус со снятием ребенка с регистрационного учета из квартиры перед осуществлением приватизации: можно легко доказать фактическое проживания ребенка на жилплощади в момент ее приватизации и, следовательно, нарушение прав ребенка.

На данный момент основные проблемы в сделках с жильем и детьми-собственниками связаны с правовым вакуумом начала 90-х годов, когда происходило становление российской законодательной базы. В частности, в 1991 году был принят основной закон о приватизации – "О приватизации жилищного фонда в РСФСР от 04 июля 1991 года". И лишь 11 августа 1994 года вышла поправка, обязывающая включать в число собственников приватизируемого помещения всех прописанных там несовершеннолетних граждан (что было необязательным в предыдущей редакции).

Таким образом, за период с 1991 по 1994 годы появилось большое количество приватизированных жилых помещений, в которых ребенок был прописан на момент приватизации, но не включен в число собственников. Продажа приватизированной таким образом квартиры без предоставления несовершеннолетнему равноценного возмещения – реальная причина возникновения судебных споров. Становясь совершеннолетними, эти дети имеют право подать в суд с требованием признания приватизации недействительной и включения их в число собственников. Как рассказывает Наталья Титкова, руководитель юридического отдела агентства недвижимости "Статус": "Судебная практика показывает, что суд признает требования детей законными, а сделки недействительными с выселением добросовестных покупателей". В риелторской практике, правда, выработаны законные пути решения данной проблемы.

Вариант 1. При продаже жилого помещения, в число собственников которого при приватизации не был включен несовершеннолетний, на его имя одновременно приобретается другое жилое помещение либо доля в праве собственности на другое жилое помещение, которая должна быть не менее той, которую он имел бы в продаваемом помещении. На проведение такой сделки должно быть получено разрешение органов опеки и попечительства.

Вариант 2. При продаже жилого помещения, в число собственников которого при приватизации не был включен несовершеннолетний, родители несовершеннолетнего или другие близкие родственники дарят ему свое жилое помещение или долю в жилом помещении, которая должна быть не менее той, которую он имел бы в продаваемом помещении. На проведение такой сделки должно быть получено разрешение органов опеки и попечительства.

Вариант 3. Если к моменту продажи жилого помещения, в число собственников которого при приватизации не был включен несовершеннолетний, этот ребенок стал совершеннолетним, то ему достаточно подать заявление о том, что ему известно о нарушении его прав при приватизации жилого помещения, ему известно о продаже данного помещения, и он не имеет ни к кому никаких материальных претензий по данному поводу. "Бывали случаи, когда при продаже жилого помещения лица, чьи права были нарушены при приватизации, получали денежную компенсацию, соответствующую причитающейся им доле в праве собственности на жилое помещение, – говорит Наталья Титкова. – Мой совет: если невозможно совершение сделки одним из трех способов риелторской практики, то от приобретения такого помещения лучше отказаться вообще, какой бы выгодной и нужной сделка ни казалась".

Другой вариант, по которому ребенок может стать собственником жилья, – это покупка квартиры на ребенка. В этом случае платят налоги и коммунальные платежи законные представители ребенка (родители, опекуны), а распоряжаться жильем ребенка – продавать, сдавать внаем, передавать в доверительное управление и так далее – родители могут только с разрешения органов опеки и попечительства.

Оформляя квартиру в 100% собственность несовершеннолетнего, нужно иметь четкое представление о плюсах и минусах такого варианта.

Плюсы: на квартиру нельзя наложить взыскание, ее нельзя заложить, нельзя принудить продать, одним словом, с этой квартирой практически ничего сделать нельзя.

Минусы: квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки, которым могут показаться неубедительными даже очень серьезные с точки зрения родителей доводы. Например, если потребуются деньги на лечение близких, учебу, пропитание, и родители готовы купить меньшую квартиру, а разницу потратить на нужды, то получить разрешение органов опеки и попечительства будет практически невозможно. Любое действие родителей с жилой собственностью ребенка подконтрольно органам опеки и попечительства.

"В моей практике был такой случай, когда мать и сын, собственники квартиры в Москве, выписались из нее и эмигрировали в США. Они получили американское гражданство, прожили счастливо там несколько лет на съемной квартире и приступили к постройке собственного жилья, – рассказывает Андрей Ломакин, риелтор агентства недвижимости "Вавилон".

Квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки, которым могут показаться неубедительными даже очень серьезные с точки зрения родителей доводы В определенный момент они решили, что для нужд стройки хорошо было бы продать московскую квартиру". Ну, а поскольку ребенок числится собственником жилья, то потребовалось разрешение от органов опеки, даже несмотря на то что этот ребенок в настоящее время является гражданином США… Органы опеки в свою очередь потребовали доказать, что у ребенка есть не меньшая доля собственности, пусть в той же Америке. "К счастью, строительство собственного дома было на той стадии, когда можно было выделить долю ребенка, о чем в Москву с курьером поступили соответствующие бумаги на английском языке, – говорит Ломакин. – Их официально перевели и передали в органы опеки и попечительства. Наконец, матери с сыном повезло, что покупатель московской квартиры был предупрежден о вынужденной заминке с оформлением и согласился подождать".

Этот пример как нельзя лучше демонстрирует, насколько непросты вопросы собственности на недвижимость для несовершеннолетних.


И что ВЫ можете сказать по этому поводу? Мне важно Ваше мнение!

[ivasi]

Вы про это?"Не пройдет также и фокус со снятием ребенка с регистрационного учета из квартиры перед осуществлением приватизации: можно легко доказать фактическое проживания ребенка на жилплощади в момент ее приватизации и, следовательно, нарушение прав ребенка."
Цитирую Ва же пост:

Сообщение от olga7926

с чем соглашение между родителями несовершеннолетнего ребенка о месте жительства ребенка не может являться основанием для признания несовершеннолетнего ребенка приобретшим или утратившим право на жилое помещение."

[olga7926]

Сообщение от ivasi

Вы про это?"Не пройдет также и фокус со снятием ребенка с регистрационного учета из квартиры перед осуществлением приватизации: можно легко доказать фактическое проживания ребенка на жилплощади в момент ее приватизации и, следовательно, нарушение прав ребенка."
Цитирую Ва же пост:

Да я имею в виду это. И про фактическое проживание ребёнка. Ведь "фактическое" и "юридическое" - это разные вещи. Может я не права. Тогда убедите меня в обратном. Я хочу понять смысл ещё вот этих слов: "Согласно действующему законодательству, все зарегистрированные, а также фактически проживающие на приватизируемой жилплощади несовершеннолетние граждане в обязательном порядке и в равных долях участвуют в приватизации. "