[АЛЕКСАНДР100]

Господа! Мой застройщик в стадии конкурсного производства. Я заплатил 100% за квартиру. Дом не сдан, т.к. построена только коробка и начата отделка. Нет коммуникаций. Стоит уже 2 года в замороженном виде. Могу ли я в настоящий момент, т.е. в стадии конкурсного банкротства, признать право собственности на объект незавершенного строительства и на основании какой статьи закона? Подавать иск по месту нахождения объекта или по месту нахождения застройщика? Не помешает ли при этом процедура конкурсного производства? Договор подряда я не расторгал. Но есть дольщики, которые договор расторгли. Как здесь быть со всеми нами? Спасибо.

[rybin_av]

Сообщение от АЛЕКСАНДР100

Господа! Мой застройщик в стадии конкурсного производства. Я заплатил 100% за квартиру.

Опять двадцать пять
Когда Вы платили по договору, то никакой квартиры физически еще не существовало. Поэтому говорить о том, что Вы платили за квартиру не корректно (т.е. у Вас не договор купли-продажи). В этой связи Ваш договор нуждается в квалификации (о чем мы начали толковать еще в декабре).
Деньги контрагенту по договору Вы передали ему в собственность, приобретя взамен право требования - исполнить условия договора. Но в обмен в тот момент Вы никаких физически существующих вещей не получили (как это произошло бы, если бы у Вас был договор купли-продажи).

Сообщение от АЛЕКСАНДР100

Дом не сдан, т.к. построена только коробка и начата отделка. Нет коммуникаций. Стоит уже 2 года в замороженном виде. Могу ли я в настоящий момент, т.е. в стадии конкурсного банкротства, признать право собственности на объект незавершенного строительства и на основании какой статьи закона?

А ответ на этот вопрос связан с ответом на другой вопрос: кому принадлежит эта незавершенка. Например, по договору стройподряда, к которому применяются общие нормы о подряде (п. 1 ст. 704 ГК РФ) работы выполняются иждевением подрядчика, т.е. из его материалов и его силами.
В силу ст. 219 ГК РФ

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 220 ГК РФ:

Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов.

Т.о. до гос. регистрации объекта строительства (незавершенки или сданного в эксплуатацию) право собственности на объект недвижимости не может возникнуть. Каков же в таком случае статус объекта и у кого существует право собственности на него?
С моей точки зрения до гос. регистрации права на объект незавершенки или законченного строительства существует некая совокупность конструкций, прочно связанная с землей, к которой можно по аналогии применить норму абз. 1 п. 1 ст. 220 ГК РФ. Т.е. незарегистрированная незавершенка принадлежит тому, кто давал материалы для стройки.
В Вашем случае этот субъект права - застройщик. Он собственник объекта.
А значит, этот объект поступил в общую конкурсную массу и делить его следует среди всех кредиторов застройщика-банкрота. (Если бы у Вас был ДУДС, то там Вы имели бы право залога на объект ДС, что исключало бы "вклинивание" других кредиторов.)

Сообщение от АЛЕКСАНДР100

Подавать иск по месту нахождения объекта или по месту нахождения застройщика?

Иск о признании права на объект недвижимости надо подавать по месту нахождения объекта (п. 1 ст. 30 ГПК РФ), но при этом Вам надо будет убедить суд в том, что это объект недвижимости.

Сообщение от АЛЕКСАНДР100

Не помешает ли при этом процедура конкурсного производства? Договор подряда я не расторгал. Но есть дольщики, которые договор расторгли. Как здесь быть со всеми нами? Спасибо.

Договор ли подряда у Вас? Вы имеет ввиду строительный подряд?
Вы предоставляли застройщику тех. документацию, смету (ст. 743 ГК РФ), земельный участок (ст. 747 ГК РФ)?
Если нет, то у Вас не договор строй. подряда, а что-то другое.
Если моя логика верна и объект принадлежит застройщику, а он является банкротом, то конкурсное производство исключает возможность признания права на объект за кредиторами, имеющими с застройщиком договоры об инвестировании в строительство квартир, т.к. такое признание нарушает права других кредиторов. Т.о. по моему разумению объект должен быть пущен с молотка, а вырученные деньги разделены среди всех кредиторов застройщика на общих основаниях.

[АЛЕКСАНДР100]

Цитата: В этой связи Ваш договор нуждается в квалификации (о чем мы начали толковать еще в декабре).

Ответ: В данном случае я не имел в виду прединвестдоговор. Мы заключали с КТ СИ договора инвестиционного вклада и судом они признаны договором строительного подряда по всей России. Нас хотели мошенники сделать «бизнесменами»)))))))))))))) Вопрос я задал, не учитывая ту обстановку, о которой Вы знаете.

Цитата: А ответ на этот вопрос связан с ответом на другой вопрос: кому принадлежит эта незавершенка. Например, по договору стройподряда, к которому применяются общие нормы о подряде (п. 1 ст. 704 ГК РФ) работы выполняются иждевением подрядчика, т.е. из его материалов и его силами.
В силу ст. 219 ГК РФ

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 220 ГК РФ:

Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов.

Ответ: Деньги мы оплатили КТ СИ. За наши деньги все приобреталось и строилось.

Цитата: Т.о. до гос. регистрации объекта строительства (незавершенки или сданного в эксплуатацию) право собственности на объект недвижимости не может возникнуть. Каков же в таком случае статус объекта и у кого существует право собственности на него?
Ответ: Данный объект, когда еще строился, нигде не был зарегистрирован. Не зарегистрирован он и сегодня. Но 70% вкладчиков этого объекта признали право собственности на свои квартиры через суд за период с 2009 по 2010год, когда уже было введено банкротство-первая стадия-наблюдение.

Цитата: С моей точки зрения до гос. регистрации права на объект незавершенки или законченного строительства существует некая совокупность конструкций, прочно связанная с землей, к которой можно по аналогии применить норму абз. 1 п. 1 ст. 220 ГК РФ. Т.е. незарегистрированная незавершенка принадлежит тому, кто давал материалы для стройки.
В Вашем случае этот субъект права - застройщик. Он собственник объекта.
Ответ: Как я понимаю, собственник 30% объекта на сегодня – банкрот КТ СИ.

Цитата: А значит, этот объект поступил в общую конкурсную массу и делить его следует среди всех кредиторов застройщика-банкрота. (Если бы у Вас был ДУДС, то там Вы имели бы право залога на объект ДС, что исключало бы "вклинивание" других кредиторов.)
Ответ: Делить среди всех вкладчиков великой России (фирма «обула» 61 регион РФ) его не будут, т.к. 70% уже по суду не принадлежит КТ СИ. А остальные 30% могут попасть в конкурсную массу, но это будет после того, как объект будет зарегистрирован в Регпалате, как я понимаю. А на сегодня он не зарегистрирован и в конкурсной массе его нет, поэтому, я думаю, квартиры в незавершенке можно признавать как собственность, независимо от стадии банкротства, исходя из того, что, все, что не запрещено, разрешено, ибо в ФЗ о банкротстве я не нашел запрета ни сие.

Цитата: Договор ли подряда у Вас? Вы имеет ввиду строительный подряд?
Вы предоставляли застройщику тех. документацию, смету (ст. 743 ГК РФ), земельный участок (ст. 747 ГК РФ)?
Если нет, то у Вас не договор строй. подряда, а что-то другое.
Ответ: У нас на руках не расторгнутые договора инвестиционного вклада, признаваемые на Руси договорами строительного подряда, за которые (договора инвестиционного вклада) составители этих договоров по 10 лет получили и сейчас парят нары, а все вкладчики признаны государством потерпевшие и грамоты от прокуратуры на сие получили))))))))))
Цитата: Если моя логика верна и объект принадлежит застройщику, а он является банкротом, то конкурсное производство исключает возможность признания права на объект за кредиторами, имеющими с застройщиком договоры об инвестировании в строительство квартир, т.к. такое признание нарушает права других кредиторов. Т.о. по моему разумению объект должен быть пущен с молотка, а вырученные деньги разделены среди всех кредиторов застройщика на общих основаниях.
Ответ: 70% вкладчиков этого объекта по суду признали право собственности

Резюме: Право собственноси на оставшиеся 30% признавать можно до тех пор, пока эти 30% не поступят в конкусную массу, как я думаю, хотя на правоту не претендую, что и хочу озвучить в самом гуманном))))))))))))). Спасибо.

[rybin_av]

АЛЕКСАНДР100, у нас в судах и невозможное возможно, и небывалое бывает
Особенно когда пострадавших тысячи, а некоторые из них устраивают голодовки и выходят с плакатами на Горбатый Мост, не смотря на ОМОН и т.п. "прелести" современной российской действительности.

Деньги Вы передали в собственность СИ. СИ покупала материалы и вели стройку на свои, а не на Ваши деньги. Вы за свои деньги приобрели право требования к СИ (мне приходится повторяться). Поэтому на мой взгляд незавершенка - собственность СИ.
Если суды (про "правоведов" из прокуратуры - ни слова! ) опровергают мою логику, то берите прецеденты, в которых суд признал право собственности на объект за "потерпевшими", и воспроизведите логику суда.
Если суд признал право за "потерпевшими", то решение суда есть основание для регистрации права на незавершенку. Но Вы имейте ввиду при этом, что эти люди не квартиры получили, а они получили "нечто", именуемое у нас объектом незавершенного строительства. По всей видимости они получили некие доли в этом "нечто". Что они потом со всем "добром" будут делать - это их проблема. Там не может быть никаких квартир на мой взгляд. Но если суд признал за ними право именно на квартиры, то так тому и быть. И мне приходилось слышать в судах, что "белое" - это "черное". Впрочем, от этого белое не переставало быть белым.
Как они собираются жить в этих самых "квартирах"?

[АЛЕКСАНДР100]

Тут ковырялся по нашему вопросу по инету и на Вашего покорного слугу наткнулся. Думаю, узнаете. Дела нашей борьбы 2007 года, если не ошибаюсь:

Недострои предлагается выкупать из конкурсной массы застройщика-банкрота - законопроект

Минэкономразвития, Высший арбитражный суд и депутаты Госдумы ко второму чтению поправок в закон о банкротстве внесли новые корректировки, касающиеся банкротства застройщиков, привлекавших средства граждан, пишут "Ведомости". Замдиректора департамента Минэкономразвития Дмитрий Скрипичников рассказал изданию, что там содержится два важных предложения: во-первых, все требования участников дольщиков к застройщику-банкроту предлагается рассматривать по процедуре банкротства, во-вторых, третьи лица фактически могут выкупать недостроенные объекты с целью передачи их участникам строительства.
Сейчас дольщики могут судиться с застройщиком в судах общей юрисдикции, и судебная практика несет в себе различные подходы: суды могут принимать решения о выделении недвижимости в натуральном виде, либо об аресте объекта и долей в нем, либо о возврате внесенных денег. По словам Скрипичникова, это затрудняет процедуру банкротства — возникает вопрос, с кем застройщик должен расплачиваться в первую очередь и как делить имущество. Эту проблему решает первая инициатива, содержащаяся в поправках ко второму чтению. С другой стороны, кредиторы пытаются включить сам недостроенный объект в конкурсную массу, а поправки дают возможность высвободить недострой из конкурсной массы тому, кто выполнит обязательства застройщика перед кредиторами первой и второй очередей и банками-залогодержателями, объясняет депутат Госдумы Александр Коган. Другие кредиторы (поставщики, подрядчики) претендовать на здание уже не смогут.
Коган добавил, что реализация такого подхода поможет властям решать проблему обманутых дольщиков: выкупать недострой у банкрота смогут муниципалитеты и субъекты Федерации. Местные власти готовы выкупать недострой для передачи дольщикам, считает Скрипичников, но нет законного механизма. Их могли обвинить в нецелевом расходовании бюджетных средств, уточняет чиновник администрации президента.
Между тем ранее глава Следственного комитета Александр Бастрыкин на встрече с руководителем фракции КПРФ Геннадием Зюгановым поручил создать внутриведомственную рабочую группу для защиты прав обманутых дольщиков. Эта группа должна проанализировать проблему и разработать предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего механизм реализации права граждан, пострадавших от мошеннических действий лиц, похитивших средства потерпевших, вложенные в строительство жилья. Бастрыкин также отметил, что существует "острая необходимость" более четкого законодательного регулирования процесса восстановления нарушенных прав обманутых дольщиков. Предлагаемый в поправках механизм могут использовать и сами дольщики, для которых одним из способов спасения своих инвестиций в случае банкротства застройщика до окончания строительства может стать достройка объекта своими силами, считает Василий Шарапов, замруководителя юридического департамента "Сити — XXI век".

Источник:Елена Виноградова,Наталья Костенко,Надежда Зайцева-Ведомости, соб. инф.
Тема: Банкротство, Недвижимость
Гос.орган: Госдума РФ, Минэкономразвития
Суд: ВАС РФ
Законодательство: ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"

Эти 70% зарегистрировали право собственности в Регпалате. Вам скину скан одного из них. Для наглядности и для практики, думаю, не помешает)))))))))))))Я согласен с Вами, что есть в данном случае отступление от юриспруденции в нашем деле. Но, зачем шатать лодку, мы утонем все. И из многих зол, давайте выберем наименьшее. Не всегда закон может решить все. Есть еще и человеческий фактор, который превыше закона. А закон можно интерпретировать по-разному, главное, чтобы 2х2=4 и неважно как мы этого добиваемся, умножением или сложением. 70% этого дома достроят свои объекты с помощью подобранного Администрацией застройщика, который сделает это за соответствующие преференции. Эту проблему может решить только административный ресурс и политическая воля руководства страны. В конце 2012 года отчет субъектов РФ о решении проблемы. Медведев как-то сказал "Обманутые дольщики-это позор России". Здравомыслящий человек не может не поддержать того, чьи помысли и дела направлены на спасение утопающих и ограбленных. Если государство с пьяницами и ворюгами во главе в свое время издало законы, которые запрещали вешать замки на квартиры в целях предосторожности и мы приходим домой, где нашу квартиру обобрали до нитки, я не думаю, что нормальный сосед в трезвом уме и здравой памяти будет потирать руки. Он поделится хлебом и даст воды, ибо завтра это может произойти с ним. А государство с новым руководством исправит ошибки предыдущих ворюг и пьяниц. Думаю я так, на правоту не претендую. Спасибо. Ждите весточку.

[АЛЕКСАНДР100]

Вот это информация из инета. Насколько она правдива и имеет право на существование?

В случае незавершенного строительства, соинвесторы имеют право на исключение имущества из конкурсной массы застройщика, т.к. норма п.3 ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действие которой распространяется и сегодня на договоры заключенные до введенного в действие Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве, предусматривает долевую собственность «субъектов инвестиционного процесса» на незавершенные объекты инвестиционной деятельности.
Отдельные договора были заключены до принятия ФЗ 214

[АЛЕКСАНДР100]

Уважаемый rybin_av!
Если фирма в процессе конкурсного производства, но у меня договор с этой фирмой не расторгнут и при этом я подаю заявление Арбитражному управляющему, чтобы меня включили в реестр кредиторов, означает ли сие, что я отказался от квартиры и требую деньги и строительство продолжать не намерен? Как это будет толковаться юридически, увязав это с нижеприведенным постом юриста, найденным мной в инете? Видимо, банкротится какая-то фирма и ситуация схожая с нашей. Дальше следы этой переписки затерялись, да и с ПК я далеко не на ТЫ))))))))).

ПРО БАНКРОСТВО, ЧТО И КОГДА НАМ ДЕЛАТЬ, БУДУ ПИСАТЬ ЗДЕСЬ.

В деле о банкротстве лицами, участвующими в деле со стороны кредиторов, являются кредиторы по ДЕНЕЖНЫМ ТРЕБОВАНИЯМ. Это значит, что только те кредиторы, которые требуют от должника ДЕНЬГИ, праве заявить свои требования в деле о банкротстве.
У вас, инвесторов, требования к СУМету неденежные - вы требуете от него не деньги (про ваши денежные требования чуть ниже), а квартиры (квартир, правда у СУМета нет, поэтому не квартиры даже, а незавершенный строительством объект) и это хорошо - потому как ваши требования удовлетворяются без ориентации на очередность, установленную законом о банкротстве.
Каждый из вас вправе, расторгнув договор об инвестиционной деятельности, потребовать деньги - вернуть уплаченную СУМету сумму, уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (это которые по ставке ЦБ рассчитываются), а также возместить причиненные ненадлежащим исполнением (неисполнением) договоров убытки.
НО ДЕЛАТЬ ЭТО ОЧЕНЬ НЕ РЕКОМЕНДУЮ - ваши требования будут включены в третью очередь, будете выцарапывать деньги наряду с другими кредиторами - банками, заемщиками, подрядными организациями, иными инвесторами, которые от квартир отказались, задолженность обязательным платежам (налоги и сборы) также включаются в третью очередь. Я предполагаю, что долги СУМета значительно превышают стоимость его активов, поэтому если получите процентов 10-20 - радоваться будете. Про проценты и убытки забудьте - они вообще погашаются после третьей очереди.
Поэтому, если кто-то из инвесторов заявился в деле о банкротстве (направил требование об их включении в реестр требований кредиторов), значит такой инвестор отказался от квартиры и может рассчитывать только на деньги (ЕСЛИ СРЕДИ ВАС ЕСТЬ ТАКИЕ, СООБЩАЙТЕ, Я ПОДСКАЖУ ЧТО ДЕЛАТЬ - ЕЩЕ НЕ ВСЕ ПОТЕРЯНО).
Поэтому мы идем своим путем - банкротство своим.
Мы предъявляем неденежное требование - иск о признании права. Рассмотрение этого иска будет вне рамок дела о банкротстве. Мы даже можем не спешить с иском - признают СУМет банкротом, откроют конкурсное производство, наше дело так и будет рассматриваться своим ходом. Признает суд наше право общей долевой собственности - организованной толпой идем регистрировать.
Теперь, что касается денег, на которые мы можем претендовать и должны заявить в деле о банкротстве.
Вы вложили деньги в строительство ВСЕГО дома, но дом построен НАПОЛОВИНУ. Это значит, что ПОЛОВИНУ ваших денег СУМет должен вернуть - вот их-то и надо заявить в деле о банкротстве.
В настоящее время в отношении СУМета введена процедура наблюдения и предназначена она для того, чтобы "человек со стороны" (временный управляющий) оценил финансовое состояние должника. Это не та процедура, в которой РАССЧИТЫВАЮТСЯ с кредиторами. Заявлять свои требования сейчас НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО.
Сейчас кредиторы заявляют свои требования ТОЛЬКО для того, чтобы принять участие в так называемом "первом собрании кредиторов". На этом собрании кредиторами принимаются важные судьбоносные решения - КАКАЯ будет следующая процедура (конкурсное, внешнее, мировое соглашение и т.п.), а также КТО будет следующим арбитражным управляющим (и другие мелкие вопросы).
Вы, если захотите заявлять требования к этому собранию, со своим количеством голосов скорее всего не сможете повлиять на результаты голосования - все равно "подавляющие" кредиторы проголосуют за то, что посчитают выгодным для себя.
Поэтому суетиться, рассчитывать свою "половинку", заявлять требования не рекомендую. Но если есть те, кто заявил требования (поспрашивайте между собой) - дайте мне его координаты: 1) я ему помогу не потерять квартиру, 2) он поможет нам собрать информацию и документы.

Когда суд признает СУМет банкротом, откроет конкурсное производство - сведения будут также опубликованы и вам предоставят время для заявления требований. Это будет уже в следующем году - к этому времени я расскажу, что вам делать - это поможет ОБЩЕМУ делу (вдруг получится немного денег оттяпать - еще этаж возведем!)
Что касается Российской газеты и Коммерсанта. Раньше сведения о банкротстве публиковались в РГ, сейчас - в Комм., помню времена, когда публиковалось где попало (вот времена были, а!).

Я еще попрошу одного из вас следить за ходом дела о банкротстве, информацию публиковать (откликайтесь!)

[rybin_av]

Сообщение от АЛЕКСАНДР100

Вот это информация из инета. Насколько она правдива и имеет право на существование?

В случае незавершенного строительства, соинвесторы имеют право на исключение имущества из конкурсной массы застройщика, т.к. норма п.3 ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действие которой распространяется и сегодня на договоры заключенные до введенного в действие Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве, предусматривает долевую собственность «субъектов инвестиционного процесса» на незавершенные объекты инвестиционной деятельности.
Отдельные договора были заключены до принятия ФЗ 214

Дело в том, что закон РСФСР "Об инвест. деятельности" по моему мнению не применим к данным договорам в силу п. 1 ст. 1 этого закона:

Инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Т.е. квалификация инвестиций связана с:

- целями вложения:

- получение прибыли/дохода;
- достижение социального эффекта.

Разве дольщики преследуют цель - получение прибыли?
Они квартиры главным образом для жилья хотят, а не для того, чтоб бабок срубить на этом.

Сообщение от АЛЕКСАНДР100

Если фирма в процессе конкурсного производства, но у меня договор с этой фирмой не расторгнут и при этом я подаю заявление Арбитражному управляющему, чтобы меня включили в реестр кредиторов, означает ли сие, что я отказался от квартиры и требую деньги и строительство продолжать не намерен? Как это будет толковаться юридически, увязав это с нижеприведенным постом юриста, найденным мной в инете?

Закон "О банкротстве" - это по объему почти 1-ая и 2-ая части ГК РФ вместе взятые. Этот закон надо год читать, чтоб понять его процедуры.

Если Вы включены в реестр кредиторов, то это значит, что Вы осуществили свое право на участие в судьбе должника (как юр. лица) и в судьбе его имущества. Это не означает, что Вы отказались от права требования, которое вытекает из договора с должником.
Я свою точку зрения насчет признания прав дольщиков на незавершенку высказал. То, что суд идет им навстречу и признает за ними право на незавершенку, я полагаю справедливой судебной практикой, но с юридических позиций (с позиции законности) эта практика не безупречна (мотивы я приводил в предыдущем ответе). Суд защищает слабейшую группу кредиторов застройщика. При этом суд плевать хотел на других кредиторов, но за ними могут быть такие же слабейшие группы (у банков, например, это их вкладчики, которые тоже могут и голодовки устраивать и на улицах митинги собирать).

Цитату юриста считаю весьма и весьма не глупой.
Конечно дольщикам лучше иметь право собственности на недострой, чем получить наличными крошки от распродажи этого же самого недостроя, которые к тому же распылены среди других кредиторов.

[АЛЕКСАНДР100]

Это я копаю к тому, что 2 дня назад АУ КТ СИ прислал в Администрацию список кредиторов, которые расторгли договора и требуют деньги, но при этом умудрились заключить прединвестдоговора (наши оппоненты), о которых идет речь и которые являются предметом судебного разбирательства. Вчера отправил судье письмо АУ и навожу судью на мысль того, того, что кредиторы, требуя денег отказались от квартиры и там есть часть наших оппонентов. Если есть интерес к письму, могу выслать.

[АЛЕКСАНДР100]

Сообщение от rybin_av

в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Достигаю социальный эффект, получая квартиру, которую строю для своей семьи, но не для предпринимательской деятельности))))))