[Erling]

Был между двумя организациями заключен вполне себе нормальный договор аренды нежилых помещений. Но однажды стороны решили изменить размер арендной платы, для чего заключили соответствующее соглашение.

Однако содержание соглашения построено таким образом:
1. Указан новый размер ежемесячной арендной платы за пользование одним квадратным метром (1476 рублей 87 копеек);
2. Указан новый размер ежемесячной арендной платы за пользование помещениями в целом (2795717 рублей 16 копеек).
Площадь помещений неизменна - 1893 кв.м.

И тут внезапно: 1476,87 х 1893 = 2795714,91 а никак не 2795717,16.

Получается, что исходя из размера арендной платы на единицу площали получается одна общая сумма, а затем указывается другая общая сумма.
Соглашение об изменении договора - это также договор. Его предмет - изменение условий уже заключенного договора. И этот предмет, выходит, не согласован - текст соглашения не позволяет точно определить, каков новый размер арендной платы. ИМХО соглашение не заключено, размер арендной платы не изменён.

Однако не даёт покоя норма п. 3 ст. 654 ГК:
В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Норму можно толковать таким образом, что установление платы за аренду на единицу площади при толковании договора имеет приоритет - "в случае, когда плата за аренду... установлена... на единицу площади, арендная плата определяется исходя из фактичекого размера..." То есть можно понимать это так, что при наличии установленного размера арендной платы на единицу площади установленный отдельным пунктом общий размер арендной платы во внимание не принимается, а арендная плата определяется "исходя из фактического размера". Однако я склоняюсь к тому, что в п. 3 ст. 654 ГК говорится о случае, когда установлен только размер арендной платы на единицу площади.

Несоответствие же приведённых в соглашении общего размера арендной платы и размера арендной платы, исчисленного "исходя из фактического размера", влекут несогласованность условия о том, каков же новый размер арендной платы.

Хотелось бы услышать мнения участников форума относительно описанной ситуации.

[rybin_av]

Сообщение от Erling

Соглашение об изменении договора - это также договор. Его предмет - изменение условий уже заключенного договора. И этот предмет, выходит, не согласован - текст соглашения не позволяет точно определить, каков новый размер арендной платы. ИМХО соглашение не заключено, размер арендной платы не изменён.

Выделенное и подчеркнутое вызывает вопросы.

Всякая ли двусторонняя сделка является договором? Всякое ли двустороннее соглашение является договором?

Это имеет значение для правовой квалификации соглашения в контексте заданного Вами вопроса: идет ли речь о п. 1 ст. 450 или о п. 1 ст. 414 ГК РФ?

Я бы, например, поостерегся однозначно заявлять, что соглашение об изменении договора в смысле ст. 450 ГК РФ - это договор. Если это договор, то это обязательство, если это обязательство, то в нем есть обязанное лицо и лицо, обладающее правом требования. Если предмет договора - изменение условий другого договора, то в этом правоотношении кто кредитор, а кто должник. Кто обязан совершать действия (и какие именно действия)? И кто вправе требовать совершения этих действий (и каких действий)?

Т.е. я веду к тому, что соглашение об изменении договора может быть и не является договором. Т.е. наличие признаков договора - соглашения сторон и двусторонность - это необходимый и достаточный элементный состав или требуется что-то еще?

Если мы имеем дело в данном случае с новацией, то прежнего договора не существует. Мы имеем дело с новым договором, который ввиду разночтений в подсчетах должен быть истолкован в порядке ст. 431 ГК РФ. В силу приведенной нормы п. 3 ст. 654 ГК РФ суд вероятней всего захочет узнать площадь помещения (возможно она будет обмеряна экспертом, возможно суд поверит кадастровым документам, тех. паспорту), а затем просто перемножит площадь на цену за единицу площади и получит итоговую сумму. Однако на мой взгляд крайне маловероятно, что суд поведется на то, что соглашение об изменении договора - это договор (просто на интуитивном уровне понятно, что здесь что-то не так), что у этого договора вот такой вот хитрый предмет без наличия кредитора и должника, и что ввиду того, что этот предмет "кривой" надо признать этот "договор" незаключенным, а арендную плату прежней.

[Erling]

в этом правоотношении кто кредитор, а кто должник.

Кредитор и должник - это лица в обязательстве.

предмет без наличия кредитора и должника

Кредитор и должник имеются в обязательстве, которое возникло из действующего договора. В предмете кредитора и должника нет и быть не может. Предмет соглашения - это изменение условий договора, а вернее говоря - изменение условий обязательства.

Соглашение об изменении действующего договора изменяет условия обязательства, возникшего из этого договора.
Изменение условий обязательства влечёт изменение субъективных юридических прав и юридических обязанностей сторон.
Следовательно, соглашение об изменении действующего договора изменяет субъективные юридические права и юридические обязанности сторон.

Сделка - это юридический факт-действие, направленное на возникновение, изменение или прекращение субъективных юридических прав и юридических обязанностей.
Соглашение об изменении действующего договора является юридическим фактом-действием и влечёт изменение субъективных юридических прав и юридических обязанностей сторон.
Следовательно, соглашение об изменении действующего договора является сделкой.

Договор - это двух- или многосторонняя сделка.
Соглашение об изменении действующего договора является сделкой, совершаемой двумя или более лицами.
Следовательно, соглашение об изменении действующего договора является договором.

[rybin_av]

Erling, Ваша позиция мне абсолютно ясна с точки зрения формальной логики. Вопрос лишь в том, сумеете ли Вы убедить судью в том, что соглашение об изменении условия договора является самостоятельным договором с предметом - изменение условия договора. Ну и далее по тексту ... вплоть до признания такого договора незаключенным ввиду не согласования его предмета.
Что-то здесь не так. Я попытался сформулировать некую оппозицию Вашему мнению, но чувствую, что у меня это криво получилось. Может быть, я и не прав, но у меня есть сомнения относительно того, что всякое двустороннее соглашение относительно динамики прав и обязанностей его сторон является непременно договором в смысле п. 1 ст. 420 ГК РФ. В противном случае в ГК РФ дефиниция "соглашение" становится лишней, а как нам известно, в законе не бывает лишних слов.