[skif152]

всем привет
подскажите по такому вопросу
ранее наш дом обслуживался управляющей организацией, а с июня прошлого года заработало тсж
дом - бывшее общежитие секционного типа, сейчас здесь всё приватизировано
всё - в смысле комнаты
что касается мест общего пользования - туалеты, умывальники, коридоры, кухни и т.д. - это как бы ничьё
в 2009 году (тсж ещё не было) происходит залив такого места общественного пользования - туалетов, умывальника и коридора
в секции, кроме меня, ещё 2 собственника жилья
по факту залива я немедленно обратился в управляющую организацию, заявление зарегистрировал
та прислала главного инженера, который составил соответствующий акт (имеется у меня на руках)
однако проводить ремонт уо отказалась - типа, стояк - это их, а остальное - наше
мои доводы о том, что у меня приватизирована только комната, на что имеется паспорт жилья, а залиты места общего пользования, это раз, и мы исправно платим за капремонт и содержание, это два, на уо впечатления не произвели
так вот, решил сейчас подать на уо в суд (предварительно произвести оценку, плюс моральный ущерб по ззпп - чтобы рассматривал городской суд)
в связи с чем возникли такие вопросы:
1. правильно ли я понимаю, что, несмотря на то, что в доме создано тсж, я всё равно могу подать в суд на уо - срок исковой давности не прошёл?
2. правильно ли я понимаю, что в моей ситуации иск должен быть коллективным - от имени собственников жилья в секции, а тсж привлекать третьим лицом (поддержит/не поддержит иск, или заявит собственные требования)?
3. имеет ли смысл подавать такой иск в отсутствии акта приёма-передачи дома от уо к тсж (специально узнавал - такого акта нет, председатель тсж тоже ещё тот управленец)?

подозреваю, что здесь возможна куча нюансов, так что буду рад помощи
спасибо

[gutarina]

skif152, подскажите пожалуйста, а общаться с ТСЖ Вы на тему залитых помещений пробовали? Дело в том, что теперь именно к нему перешла обязанность по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества дома, обязанность по организации его ремонта. И ЖК не ставит это в зависимость от того, "что когда прохудилось." На мой взгляд, возможно признание уо ненадлежащим ответчиком - ведь в данном случае мы имеем дело не с обязательством из причинения вреда действиями управляющей компании Вам как собственникам комнат в секции, а с фактом ненадлежащего содержания общего имущества собственников в доме (мне кажется, что к Вашему дому по аналогии вполне применимы нормы о многоквартирных домах, несмотря на то что дом, так сказать, "многокомнатный"). При этом в соответствии со ст. 161 ЖК ч.2 п.2.2 ТСЖ вп, вправе заключить договор с уо и тогда дом продолжает обслуживать уо, а ТСЖ просто становится контролирующим органом, что, возможно, имело место и в Вашем случае, т.к. акт приема-передачи отсутствует..

[gutarina]

skif152, простите, я вас ввела в заблуждение.
В данном случае по аналогии скорее применимы нормы об общем имуществе собственников комнат в коммунальной квартире, нежели об общем имуществе собственников многоквартирного дома.
Статья 30 ЖК РФ, ч.3.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Таким образом, мы имеем обязательство из причинения вреда, ответчиком по данному обязательству будут собственники комнат секции над Вами, к общему имуществу которых отнесены места общественного пользования, из которых был произведен залив.

[skif152]

Сообщение от gutarina

skif152, подскажите пожалуйста, а общаться с ТСЖ Вы на тему залитых помещений пробовали?

я был одним из инициаторов образования тсж - по причине свинского отношения уо к своим обязанностям в отношении нашего дома
впрочем, если председатель тсж так и не сделает акт приёма-передачи, у него есть все шансы встретиться со мной в суде
я реально забыл о заливе, пока на днях не пришёл инспектор из роспотребнадзора

Сообщение от gutarina

Дело в том, что теперь именно к нему перешла обязанность по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества дома, обязанность по организации его ремонта.

я с этим и не спорю
но вопрос ставлю несколько иначе - я же имею право обратиться в суд на уо за неисполнение ими в своё время своих обязанностей, которые оплачены?

Сообщение от gutarina

И ЖК не ставит это в зависимость от того, "что когда прохудилось."

но жк в этом вопросе и ограничений никаких не накладывает
а гк вообще никто не отменял

Сообщение от gutarina

На мой взгляд, возможно признание уо ненадлежащим ответчиком - ведь в данном случае мы имеем дело не с обязательством из причинения вреда действиями управляющей компании Вам как собственникам комнат в секции, а с фактом ненадлежащего содержания общего имущества собственников в доме

"действиями управляющей компании" - вы хотели сказать "бездействием"?
а вообще вашу мысль не понял, поясните пожалуйста
разве в данном случае "причинение вреда бездействием управляющей компании" и "факт ненадлежащего содержания общего имущества собственников в доме" - не одно и то же?

Сообщение от gutarina

мне кажется, что к Вашему дому по аналогии вполне применимы нормы о многоквартирных домах, несмотря на то что дом, так сказать, "многокомнатный"

возможно
но я точно не знаю, потому и спрашиваю о нюансах
так это действительно так, или вы сами сомневаетесь?

Сообщение от gutarina

При этом в соответствии со ст. 161 ЖК ч.2 п.2.2 ТСЖ вп, вправе заключить договор с уо и тогда дом продолжает обслуживать уо, а ТСЖ просто становится контролирующим органом, что, возможно, имело место и в Вашем случае, т.к. акт приема-передачи отсутствует..

тсж в качестве подрядчика к содержанию дома уо не привлекало

[skif152]

Сообщение от gutarina

Таким образом, мы имеем обязательство из причинения вреда, ответчиком по данному обязательству будут собственники комнат секции над Вами, к общему имуществу которых отнесены места общественного пользования, из которых был произведен залив.

в данном случае, т.к. мы все платили в уо (и платим сейчас в тсж) за содержание и капремонт
значит, эти платежи - это и есть бремя содержания
насколько я понимаю, отвечать должен в данном случае тот, кому это платится (в смысле, платилось) и кто не выполнил свои обязанности
если уо потом захочет регресс выставить конкретным собственникам жилья этажом выше - это проблемы уо (кстати, пусть для начала их умысел установят, иных причин для регресса не вижу. но, опять же, к моему вопросу на настоящем этапе это не относится)
или я не правильно рассуждаю?

[gutarina]

нет, платежи за текущий и кап. ремонт - это платежи за текущий и кап. ремонт общего имущества многоквартирного дома. мне кажется, на места общего пользования в данном случае распространяется несколько другой режим - общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
ЖК РФ, ст. 154. Структура платы за жп и коммунальные услуги

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Таким образом, в структуру платы за жп и коммунальные услуги плата за содержание и ремонт общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире не входит. Соответственно, и ответственности за это имущество ни УК, ни ТСЖ нести не будет.

[gutarina]

НО! Решающее значение в выборе ответчика будет иметь вопрос о том, кто произвел залив. Если залив произошел, например, в результате протечки стояка - виновата уо, которая этот стояк обслуживала и допустила протечку, следовательно, ответчик - уо, обязательство из причинения вреда. А если залив произвел сосед, уснувший в ванной - то уо тут уже совершенно ни при чем.

[skif152]

Сообщение от gutarina

нет, платежи за текущий и кап. ремонт - это платежи за текущий и кап. ремонт общего имущества многоквартирного дома. мне кажется, на места общего пользования в данном случае распространяется несколько другой режим - общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
ЖК РФ, ст. 154. Структура платы за жп и коммунальные услуги

Таким образом, в структуру платы за жп и коммунальные услуги плата за содержание и ремонт общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире не входит. Соответственно, и ответственности за это имущество ни УК, ни ТСЖ нести не будет.

так, секундочку
что-то я вас не понимаю
вы хотите сказать, что уо была права, когда отказывалась проводить ремонт затопленных мест общего пользования на основании того, что стояк - это их, а остальное - не их?
но тогда:
1. остальное - а чьё это?
2. вы же сами предлагали по данному вопросу обратиться в тсж (т.е. с перспективой подачи иска в случае отказа от ремонта):

Сообщение от gutarina

skif152, подскажите пожалуйста, а общаться с ТСЖ Вы на тему залитых помещений пробовали?

а теперь вы сами говорите :

Сообщение от gutarina

Таким образом, в структуру платы за жп и коммунальные услуги плата за содержание и ремонт общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире не входит. Соответственно, и ответственности за это имущество ни УК, ни ТСЖ нести не будет.

3. как-то странно вы трактуете подпункт 1 пункта 2 статьи 154 жк, гдё чётко сказано:
Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
...................
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

да и пункт 3 этой статьи, на мой взгляд, тоже подтверждает мою мысль о том, что мы несли бремя (платили) за содержание, по сути, всего дома, а уо при этом абсолютно ничего не делало
я задаю вопросы, потому что тема для меня абсолютно новая, и моё мнение может не совпадать с судебной практикой

[skif152]

и ещё - ч.3 статья 30 жк не противоречит ч.2 ст.154 жк, а, наоборот, они взаимодополняют друг друга.
имхо.

[gutarina]

skif152,изначально я посоветовала Вам по данному вопросу обратиться в ТСЖ в связи с тем, что считала, что к места общего пользования должны относиться к общему имуществу многоквартирного дома. Однако, более подробно разобравшись в данном вопросе, нашла формулировку ст. 30 ЖК РФ, которая отделяет общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире от общего имущества собственников многоквартирного дома, и признала ошибочным отнесение мест общего пользования для одной секции собственников к общему имуществу в многоквартирном доме. В рассматриваемом случае фактические обстоятельства гораздо ближе к коммунальной квартире, и регулироваться должны по аналогии с коммунальной квартирой. Таким образом, исходя из ст. 154 ЖК РФ, ни уо, ни ТСЖ не обязаны производить ремонт мест общего пользования для одной секции собственников. Однако, если имели место виновные действия уо, которая обязана была осуществлять в тот период управление и поддержание в надлежащем состоянии имущества многоквартирного дома, а в доме, например, потек стояк, вызвавший залив, то уо должна возмещать убытки, на основании причинения вреда. либо эти убытки должны возмещать соседи, по вине которых произошел залив.
P.S.Простите, если я Вас запутала. Сама не сразу разобралась