[Geor]

Уважаемые юристы, помогите разобраться в следующей ситуации.
Был дом на две квартиры (до приватизации в начале 90-х). В процессе приватизации произошло превращение квартир в доли дома. На самом деле жилой дом, который фигурирует в документах о собственности, представляет из себя два отдельно стоящих здания (ЛитерА и литерБ в общем дворе). Договоров об определении порядка пользования либо раздела в натуре нет. Просто все продолжают жить в своих бывших "квартирах", которые теперь стали долями.

Сейчас на руках у женщины, которая хочет продать жилье есть документ о праве на наследство на 9/56 доли дома. Право в ФРС не зарегистрировано. Эти 9/56 доли + 3/56 доли(около 6 м.кв.) у другого наследника (гражданина Украины, проживающего в Донецке) ранее представляли одну из квартир, в которой проживали наследодатели. Этот гражданин Украины требует от женщины денег за продажу, соответствующую его доле. Наследству около 15 лет, за это время он не приезжал, в содержании и ремонте жилья не участвовал, коммунальные платежи не оплачивал. При разговоре пояснил, что женщина сдавала это жилье и "его"долю могла тратить на эти нужды (хотя значительную часть времени это жилье было незаселено по причине отсутствия удобств).
Дело осложняется тем, что год назад эта женщина написала (по совету юриста) ему письмо, в котором содержалась оценка жилья 1400 тыс.руб. (доля наследника - 350 тыс.руб.). Теперь он требует выплатить ему 350 т.р., но ситуация на рынке изменилась и за жилье более 900 т.р. не дают. Присутствует и морально-этический момент, соседи косо на нее смотрят из-за того, что наследник с матерью жил в этом доме, а она нет (получила наследство от своего отца, который вторым браком женился на матери наследника). Для нее это существенно.
Теперь собственно вопрос - как ей продать это жилье?
Риэлторы, к которым она обратилась, сказали, что без второго наследника она продать жилье не сможет, дескать обязательно его присутствие и участие.
Так ли это, разве она не может распорядиться своей долей самостоятельно?
Также ей сказали, что свид-во в ФРС для продажи получать необязательно!?
Так ли это?
Приходящих покупателей очень смущает наследник с Украины, вдруг он появится и будут проблемы.
Как быть с этим?
Если она все-таки продаст только свою долю (без участия в сделке товарища с Украины), то что и как найдет и сможет продать наследник с Украины, если он вдруг приедет?
Заранее благодарен за помощь!

[rybin_av]

Сообщение от Geor

Теперь собственно вопрос - как ей продать это жилье?
Риэлторы, к которым она обратилась, сказали, что без второго наследника она продать жилье не сможет, дескать обязательно его присутствие и участие.
Так ли это, разве она не может распорядиться своей долей самостоятельно?
Также ей сказали, что свид-во в ФРС для продажи получать необязательно!?
Так ли это?
Приходящих покупателей очень смущает наследник с Украины, вдруг он появится и будут проблемы.
Как быть с этим?
Если она все-таки продаст только свою долю (без участия в сделке товарища с Украины), то что и как найдет и сможет продать наследник с Украины, если он вдруг приедет?
Заранее благодарен за помощь!

Она может свободно распорядиться своей долей в праве (см. п. 2 ст. 246 ГК РФ) с соблюдением порядка, предусмотренного ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки у сособственников вещи).
Комнату (или квартиру - 6 кв. м. для квартиры маловато, наверно имелась ввиду комната; но это не важно), как объект недвижимости, она действительно продать без согласия сособственника не сможет (см. п. 1 ст. 246 ГК РФ).
Небольшое замечание - никакой ФРС уже давно не существует, теперь функции гос. регистратора выполняет Росреестр.
Регистрация права на долю в праве собственности на объект жил. недвижимости для последующего отчуждения этой доли является обязательной. Без гос. регистрации права на долю никакие сделки с долей не будут являться действительными.
Второй сособственник может также свободно продать свою долю (опять же с соблюдением ст. 250 ГК РФ). Может подарить ее (это же относится и к женщине-сособственнице). При дарении соблюдения ст. 250 ГК РФ не требуется.

[Geor]

[QUOTE]

Сообщение от rybin_av

Она может свободно распорядиться своей долей в праве (см. п. 2 ст. 246 ГК РФ) с соблюдением порядка, предусмотренного ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки у сособственников вещи).

Спасибо, понятно!

Комнату (или квартиру - 6 кв. м. для квартиры маловато, наверно имелась ввиду комната; но это не важно), как объект недвижимости, она действительно продать без согласия сособственника не сможет (см. п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Ни комнат, ни квартир нет, есть только у Наследника 3/56 доли (на них приходится 6 кв.м. площади)в праве на Жилой Дом, которые не определены и не выделены, т.е. идеальные (неизвестно где, в этом ЖД, состоящем из двух зданий, находящиеся). Квартирой (две комнатки, из которых одна проходная,с печным отоплением, без удобств + пристройка-прихожая)это жилье именовалось до приватизации, а после приватизации образовалась ОДС на Жилой Дом.

Небольшое замечание - никакой ФРС уже давно не существует, теперь функции гос. регистратора выполняет Росреестр.

Спасибо за поправку!

Регистрация права на долю в праве собственности на объект жил. недвижимости для последующего отчуждения этой доли является обязательной. Без гос. регистрации права на долю никакие сделки с долей не будут являться действительными.

Спасибо, понятно!

Второй сособственник может также свободно продать свою долю (опять же с соблюдением ст. 250 ГК РФ). Может подарить ее (это же относится и к женщине-сособственнице). При дарении соблюдения ст. 250 ГК РФ не требуется.

А ему нужно приехать, зарегистрировать право собственности в Росреестре, найти или дождаться когда найдется покупатель, совершить сделку (солидарно - его 3/56 + ее 9/56) уж за цену, на которую сговорятся, и поделить денежки соответственно долям.
А сособственник с Украины делать этого ничего не хочет, на письма не отвечает, а хочет только (по телефону), чтобы ему дали 350 т.р.

Итак, Наследница(9/56 долей) поступает так:
1.Регистрирует право собственности в Росреестре
2.Предлагает в письменном виде сособственникам приобрести ее 9/56 долей
3.При их отказе или отсутствии ответа на предложение сама находит покупателя и продает свои 9/56 долей(предварительно сообщив покупателям всю предисторию жилья).
4.Отдает покупателям ключи от бывшей квартиры.
Правильно?

Теперь возникает вопрос - чем рискуют покупатели?
Может ли сособственник с Украины (либо тот, кому он продаст долю) приехать сюда на ПМЖ и попытаться вселиться именно в эти две комнаты (будущая головная боль для покупателей)?
Ведь доля идеальная, (она не выделена и порядок пользования не определен) и по идее может находиться в любом помещении этих двух зданий (вместе поименованных Жилым Домом)?
Либо ему сначала придется через суд доказывать свое право проживать именно в этих двух комнатах?
А как можно доказать, что право пользования этими 3/56 долями можно и нужно реализовать именно в этих двух комнатах, а не на любых других кв. метрах этого ЖД, состоящего из двух зданий?

[rybin_av]

Сообщение от Geor

Итак, Наследница(9/56 долей) поступает так:
1.Регистрирует право собственности в Росреестре
2.Предлагает в письменном виде сособственникам приобрести ее 9/56 долей
3.При их отказе или отсутствии ответа на предложение сама находит покупателя и продает свои 9/56 долей(предварительно сообщив покупателям всю предисторию жилья).
4.Отдает покупателям ключи от бывшей квартиры.
Правильно?

Правильно. Но покупателям должно быть понятно, что они купили не долю в вещи (в жилье), а долю в праве, т.е. нечто, что нельзя потрогать руками. Поэтому ключи от квартиры они получают, но где конкретно в этой квартире они разместятся, - это решается по согласию всеми сособственниками. Если такого согласия не достигнуто, то это решается в суде (см. п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Сообщение от Geor

Теперь возникает вопрос - чем рискуют покупатели?
Может ли сособственник с Украины (либо тот, кому он продаст долю) приехать сюда на ПМЖ и попытаться вселиться именно в эти две комнаты (будущая головная боль для покупателей)?
Ведь доля идеальная, (она не выделена и порядок пользования не определен) и по идее может находиться в любом помещении этих двух зданий (вместе поименованных Жилым Домом)?
Либо ему сначала придется через суд доказывать свое право проживать именно в этих двух комнатах?

Они рискуют тем, что могут быть скандалы с доступом в квартиру, если остальным сособственникам не понравится, что хозяйка прежней доли продала ее (могут быть и другие иррациональные причины для такого поведения - людям не нравятся чужаки, которые возникают у них в доме).
Сособственник с Украины может попытаться вселиться в любые комнаты, но эти его действия будут незаконными, если он не получит согласия всех сособственников. Он может по суду требовать определения порядка владения и пользования жильем (см. опять же ту же норму п. 1 ст. 247 ГК РФ). Без суда - только с согласия всех сособственников может быть определено, какой частью жилья он будет владеть и пользоваться соразмерно своей доле.

Сообщение от Geor

А как можно доказать, что право пользования этими 3/56 долями можно и нужно реализовать именно в этих двух комнатах, а не на любых других кв. метрах этого ЖД, состоящего из двух зданий?

А любой из сособственников может претендовать на любую часть этого ЖД ввиду идеальности принадлежащей ему доли и особенных свойств общей долевой собственности, но суд конечно будет учитывать сложившийся порядок владения и пользования.

[Geor]

Может ли кто-нибудь точно сказать будет ли действительна в РФ доверенность выданная на Украине (от гражданина Украины)?
По ней нужно в РФ зарегистрировать в Росреестре право собственности на долю дома, приватизировать зем. участок, приходящийся на эту долю (и его зарегистрировать) и все это потом продать.

[rybin_av]

Сообщение от Geor

Может ли кто-нибудь точно сказать будет ли действительна в РФ доверенность выданная на Украине (от гражданина Украины)?
По ней нужно в РФ зарегистрировать в Росреестре право собственности на долю дома, приватизировать зем. участок, приходящийся на эту долю (и его зарегистрировать) и все это потом продать.

В силу п. 4 ст. 16 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ:

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины. При личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом. Если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа, заверенной печатью и подписью руководителя данного органа, нотариальное удостоверение такой доверенности для ее представления вместе с соответствующим заявлением о государственной регистрации прав не требуется.

В силу п. 2 ст. 185 ГК РФ:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу абз. 5 ст. 1 Основ законодательства о нотариате в РФ от 11 февраля 1993 года N 4462-1:

Нотариальные действия от имени Российской Федерации на территории других государств совершают должностные лица консульских учреждений Российской Федерации, уполномоченные на совершение этих действий.

Т.о., если Вы хотите оформить доверенность на территории Украины, то Вам следует это сделать в российском консульстве. Доверенность, оформленная по законам Украины, даже апостилированная, боюсь, что не подойдет для совершения действий в Росреестре.