[notalaw.yer]

Доброго всем дня.

Определился с новостройкой (застройщик ПИК, часть квартир по договору со инвестирования продает Бэст Консалтинг) ,

но смущает схема реализации - ЖСК (ПИК и Бэст используют только эту схему). Оба продавца ссылаются на ФЗ-214.

После общения с Бэстом удалось выяснить следующее. (про всю цепочку со инвесторов узнал случайно)

ЖСК участвует в инвестировании строительства по цепочке со инвесторов.
1 договор со инвестирования: Застройщик - Юр лицо №1
2 договор: Юр лицо №1 - Юр лицо №2
3 договор: Юр лицо №2 - ЖСК.
Сумма инвестиции растет от договора к договору, и есть конкретный срок выплаты 100% суммы инвестиции.

В договоре участия в ЖСК прописано

2.1. Общий размер взносов, подлежащих внесению Пайщиком по настоящему Договору для получения Квартиры, составляет

ХХХХ рублей 00 копеек, включают в себя:
2.1.1. членский взнос в размере ХХХ рублей 00 копеек;
2.1.2. вступительный взнос в размере (10% от стоимости квартиры)ХХХХрублей 00 копеек;
2.1.3. паевой взнос в размере ХХХХ рублей 00 копеек;
2.1.4. паевой взнос в размере (если рассрочка)

2.5. Помимо денежных средств, указанных в п. 2.1. настоящего Договора, Пайщик обязуется оплачивать дополнительные

(целевые) взносы в порядке, предусмотренном Уставом ЖСК. Пайщик обязуется соблюдать сроки оплаты дополнительных

(целевых) взносов, предусмотренные Уставом ЖСК и решениями общего собрания членов ЖСК (конференции).
2.6. Все расходы по оформлению права собственности Пайщика на Квартиру и получению документов, необходимых для

регистрации права собственности Пайщика на Квартиру несет Пайщик.

Целевой взнос – денежные средства, вносимые членом ЖСК для покрытия расходов на ремонт, содержание жилого дома,

оплату коммунальных платежей, расходов на оформление прав на жилые помещения, а также иных необходимых расходов (в

том числе для покрытия убытков ЖСК)

Основные вопросы


1. если не будет реализовано 100% квартир к дате выплаты по договору со инвестирования с Юр лицом №2 всей суммы,

то, как я понимаю, это бремя ляжет на ЖСК, и будет перераспределена между участниками???

2. Какова судьба ЖСК после сдачи дома в принципе?

3. Кто сталкивался, или работает по этой схеме - расскажите о подводных камнях и возможных вариантах событий.

Прилагаю договор вступления в ЖСКdogovor u4astiya v JSK.zip и договор со инвестирования ЖСК - Юр лицо №2Olimp-Anino.zip.

Могу выслать так же устав, и оставшиеся два договора со инвесторов.

[rybin_av]

Сообщение от notalaw.yer

Основные вопросы


1. если не будет реализовано 100% квартир к дате выплаты по договору со инвестирования с Юр лицом №2 всей суммы,

то, как я понимаю, это бремя ляжет на ЖСК, и будет перераспределена между участниками???

2. Какова судьба ЖСК после сдачи дома в принципе?

3. Кто сталкивался, или работает по этой схеме - расскажите о подводных камнях и возможных вариантах событий.

Могу выслать так же устав, и оставшиеся два договора со инвесторов.

1. В силу п. 4 ст. 218 ГК РФ:

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Т.о. если Вы выплатили полностью паевой взнос, то квартира становится Вашей собственностью после гос. регистрации в ЕГРП на основании справки ЖСК.
Если не будет реализовано 100% квартир, то стоимость нереализованных помещений не может быть распределена среди других членов ЖСК. Эти помещения принадлежат либо юр. лицу (соинвестору), которое является членом ЖСК, либо тому же юр. лицу, но не являющемуся членом ЖСК, но являющемуся, например, товарищем в договоре простого товарищества. Это для Вас не имеет значения.
2. После сдачи дома ЖСК продолжает свое существование как форма управления многоквартирным домом (МКД). Читайте об этом 5-ый раздел ЖК РФ.
3. Подводные камни ЖСК и ТСЖ - это управление МКД, т.е. контроль над правлением и председателем ЖСК. Если ими окажутся воры, то Вы повеситесь. Также подводный камень - доп. взносы и т.н. "целевые" взносы. Если здесь в разделе "Жил. право" и "Уг.-процесс" покопаться, то найдете ульяновскую историю члена ЖСК, который решил купить квартиру через ЖСК и, уплатив паевой взнос, стал получать бесконечные требования о доп. взносах... в общем за кваритру он до их пор судится (4 или 5 лет эта волынка тянется).
Любой обход ФЗ-214 чреват тяжкими последствиями для дольщиков.

[notalaw.yer]

По договорам соинвестирования - ЖСК должен ЮЛ2, а ЮЛ2 два ЮЛ1, который в свою очередь должен застройщику по договору соинвестирования.
На данный момент ЮЛ1 отстает от графика выплат + выплатил меньше половины суммы по договору.
Вопрос - не лягут ли эти обязательства на ЖСК в случае проблем с выплатой у ЮЛ1 перед застройщиком, в виде дополнительных взносов в ввиду долгов ЖСК перед ЮЛ2??

[Tigra2011]

Попутный вопрос по данной теме. У меня аналогичная ситуация - рассматриваю покупку строящегося дома через ЖСК. По договору пайщик также должен взять на себя все расходы по аренде, зарплате сорудников кооператива, расходам по коомунальным платежам до сдачи дома, изготовление техпаспорта и кадастрового паспорта. Но ни в уставе, ни в договоре паенакопления не оговорена максимальная сумма таких дополнитеьных расходов. Скажите пожалуйста, есть какие то законы, постанвления по ЖСК в которых обозначена максимальная сумма таких доп.расходов с пайщиков?

Если не будет реализовано 100% квартир, то стоимость нереализованных помещений не может быть распределена среди других членов ЖСК. Эти помещения принадлежат либо юр. лицу (соинвестору), которое является членом ЖСК, либо тому же юр. лицу, но не являющемуся членом ЖСК, но являющемуся, например, товарищем в договоре простого товарищества. Это для Вас не имеет значения.

Вот это регламентировано каким- то законом или должно быть прописано в договоре/уставе? У того ЖСК где я хочу купить такого не написано.

[rybin_av]

Сообщение от Tigra2011

Скажите пожалуйста, есть какие то законы, постанвления по ЖСК в которых обозначена максимальная сумма таких доп.расходов с пайщиков?

Это решается общим собранием ЖСК, отражается в уставе ЖСК.
На практике это решается правлением ЖСК и председателем. Если там воры, то Вы повеситесь. Ну или нужна группа решительных членов ЖСК, готовых взять власть в ЖСК в свои руки, переизбрать вороватое правление и председателя.

Сообщение от Tigra2011

Вот это регламентировано каким- то законом или должно быть прописано в договоре/уставе? У того ЖСК где я хочу купить такого не написано.

В уставе - да. В решениях общего собрания ЖСК - да.
В каком договоре? Между кем и кем?
Вы становитесь обязанным уплатить паевой взнос и платить членские и прочие взносы в силу своего вступления в члены кооператива, а не в силу договора между членом ЖСК и ЖСК.
Если Вам предлагается заключить договор "об участии в ЖСК", как у автора данной темы, то Вы должны понимать, что это новый способ у застройщиков обойти ФЗ-214, т.е. лишить Вас права залога на объект ДС, законных неустоек в случае нарушений сроков сдачи ОДС, избавиться от оформления всей документации на з.у. под застройку, от проектной декларации и т.д. и т.п.
Ну а дальше Вам решать - соглашаться на все это или нет.

[rybin_av]

Вот вам еще один пример того, какие проблемы могут возникнуть в ЖСК:

http://forum.zakonia.ru/showthread.php?p=749711

[Tigra2011]

Сообщение от rybin_av

Это решается общим собранием ЖСК, отражается в уставе ЖСК.
На практике это решается правлением ЖСК и председателем. Если там воры, то Вы повеситесь. Ну или нужна группа решительных членов ЖСК, готовых взять власть в ЖСК в свои руки, переизбрать вороватое правление и председателя.


В уставе - да. В решениях общего собрания ЖСК - да.
В каком договоре? Между кем и кем?
Вы становитесь обязанным уплатить паевой взнос и платить членские и прочие взносы в силу своего вступления в члены кооператива, а не в силу договора между членом ЖСК и ЖСК.
Если Вам предлагается заключить договор "об участии в ЖСК", как у автора данной темы, то Вы должны понимать, что это новый способ у застройщиков обойти ФЗ-214, т.е. лишить Вас права залога на объект ДС, законных неустоек в случае нарушений сроков сдачи ОДС, избавиться от оформления всей документации на з.у. под застройку, от проектной декларации и т.д. и т.п.
Ну а дальше Вам решать - соглашаться на все это или нет.

Вот потому и спрашиваю о максимальных доп.взносов - потому что ни в уставе ни в Договоре паенакопления о максимальных расходах нчего не сказано. Написао лишь что первоначальная стоимость квартиры это предварительый взнос, а окончательный паевой взнос будет известен после сдачи дома в эксплуатацию и переислены все возможные расходы которые на пайщиков повесил кооператив. Причем Договор паенакопления у них составляет по объему 14 страниц,очень много "воды" дабы запутать читающего и составлен только в пользу кооператива. Никаких последствий за нарушение сроков сдачи дома не прописано. Единственное что говорят в фисе про будущие доплаты это в районе 100-150 тыс, но это только на словах.

[rybin_av]

Сообщение от Tigra2011

Вот потому и спрашиваю о максимальных доп.взносов - потому что ни в уставе ни в Договоре паенакопления о максимальных расходах нчего не сказано. Написао лишь что первоначальная стоимость квартиры это предварительый взнос, а окончательный паевой взнос будет известен после сдачи дома в эксплуатацию и переислены все возможные расходы которые на пайщиков повесил кооператив. Причем Договор паенакопления у них составляет по объему 14 страниц,очень много "воды" дабы запутать читающего и составлен только в пользу кооператива. Никаких последствий за нарушение сроков сдачи дома не прописано. Единственное что говорят в фисе про будущие доплаты это в районе 100-150 тыс, но это только на словах.

Никаких максимальных доп. взносов быть не может. Есть просто доп. взносы членов ЖСК, которые они вносят для покрытия убытков. А убытками скорей всего будут долги по обязятельствам перед подрядчиками. И никакой заранее установленной ограниченной ответственности членов ЖСК по этим долгам быть не может. Сколько будет долгов, столько будете обязаны заплатить. А в противном случае ЖСК будет ликвидирован по требованию кредиторов, а на его имущество (т.е. на з.у. и строящийся на нем объект) будет наложено взыскание. Если после взыскания что-то останется, то это "что-то" будет поделено между бывшими членами ЖСК.
Мое мнение - лучше договор УДС, чем "кооперативная" схема.