[Alexmio]

3-ая квартира 65,5 кв.метров. Доля сестры 19/24 моя доля 5/24. Хотели продавать квартиру за 3млн100тысяч. Мы собственники менее 3 лет. Сестра отказывается от риэлторов которых я ей предлагаю. Не хочет слушать то что я ей говорю,как обойти налоги м и т.д. зато у неё есть свои риэлторы по знакомству через родственников,сегодня пришла одна и сказала что квартира стоит 2млн 850тысяч,а никак мне говорили другие риэлторы минимум 3млн(хотя по объявлениям в нашем доме квартиры дешевле 2млн900тыс не стоят,к тому же у них отвратительное состояние. Когда пришёл риэлтор меня само собой не позвали.И вот что сказала риэлтор меня поразило: Налоги мы должны платить пополам? вопрос почему? моя доля 5/24 хочу продать её отдельным договором,почему я должен оплачивать налоги сестры? моя доля там всего на 600 тысяч рублей.получается я всю сумму отдам на налоги. Таке риэлтор сказал что сестре могут отказать в налоговом вычете если она сразу же купит 1-ую квартиру,вопрос почему? сестра вычетом ниразу не пользовалось. И вот что ещё,они хотят оставить меня вообще без денег,риэлтор сказала сестре что сестра после смерти наследодателей(мамы,бабушки)умерли они не очень давно содержала квартиру сама и платила по коммунальным платежам. Но и тут загвостка,на сегодняшний день долг по коммуналке 20 тысяч рублей. Плюс она сдаёт комнату в квартире за 4 тыс.рублей и со мной не делится. Положила линолиум в комнате и наклеила обои в прихожей,опять же деньги взяла она по наследству получила пенсию от бабушки и страховую выплату за кредит нашей мамы,который вообще оплачивала тёща по не составленному договору мены. Сестра отказывается покупать себе квартиру в поддержаном доме,ей нужна новая в шикарном доме. Такие однушки стоят минимум 2млн300тысяч это чистовая отделка+ремонт и мебель.Плюс у сестры долг 200тысяч(выкупала долю у тёти 1/12). Вот и получается что меня сестра и её риэлтор хотят оставить не с 600тысячами ,а с менее 100 тысячами.. У меня молодая семья с маленьким ребёнком,только закончили ВУЗ,живём в однушке и тоже нуждаемся в улучшении жилищных условий,у сестры же в 33 года нет ни ребёнка ни мужа.
Скажите пожалуйста как в такой ситуации можно получить полагающуюс мне сумму? сестра со всего хочет брать с меня половину,оплата риэлтора половину Я,оплату коммунальных её долг половину Я,налоги половину Я.. при её переезде грузчикам и сборщикам она сказала чтобы я оплачивал полностью т.к. ей хорошо в трёшке и она никуда бы из неё не переехжала. Я звонил риэлторам которые выкупают доли,предложили 300-350 тысяч рублей,но в таком случае сестре не дадут спокойной жизни и я в невыгоде останусь,вот и пытаюсь сделать как лучше,а меня хотят при этом обобрать по полной. Скажите что делать? долю мою выкупать у сестры денег нет.

[Бегемотов Захарий Львович]

Сообщение от Alexmio

3-ая квартира 65,5 кв.метров. Доля сестры 19/24 моя доля 5/24. Хотели продавать квартиру за 3 млн 100тысяч. Мы собственники менее 3 лет.

Я звонил риэлторам которые выкупают доли,предложили 300-350 тысяч рублей,но в таком случае сестре не дадут спокойной жизни и я в невыгоде останусь,вот и пытаюсь сделать как лучше,а меня хотят при этом обобрать по полной. Скажите что делать? долю мою выкупать у сестры денег нет.

Ни в коем случае не нарушайте закон и не устраивайте никаких "разборок". Не пытайтесь принести вред сестре, стремитесь только к пользе для себя.

1. Имея в собственности 5/24 (20% в праве квартиры) Вы можете продать свою долю другому лицу, не дольщику квартиры. В этом случае цена будет обидно низкой. Это связано с возможными рисками для стороннего покупателя и его желанием получить прибыль или хотя бы пользу.

2. Доля сестры 19/24 (80%) без сложения с Вашей долей, в случае продажи стороннему покупателю имеет рыночную цену около 30% стоимости целой квартиры.
Для сестры ценность Вашей доли существенно более, чем 20% от рыночной цены квартиры. Это связано с тем, что покупка этой доли завершает консолидацию в одних руках 100% права квартиры, а это дает возможность продать ее по рыночной цене. Без этого доля сестры стоит около 30% квартиры. То есть, купив Вашу долю за 20% стоимости квартиры (примем условно 100%= 3 млн руб, тогла 20%=0,6 млн руб ), сестра повысит стоимость своей доли с 1 млн до 2,4 млн руб. Итого - её затраты 0,6 млн, а увеличение стоимости 1,4 млн.


Вот и делайте вывод, кто более заинтересован.

Можно поступить так: не продавать совместно, если условия кажутся подозрительными и чуствуете обман. Вместо этого предложите свою долю сестре по справедливой цене, но маленькими кусочками по 0,1%

Сейчас у Вас около 20%, 5/24 доля в праве квартиры.
0,1% в праве квартиры составит 1/960 (не пугайтесь размера, в этом нет преступления).
У Вас 200 долей по 1/960, то есть 200/960=5/24.

Напишите письмо сестре: предлагаю Вам выкупить у меня любое количество (в пределах реального имеющегося у меня остатка) от 1 до 200 долей размером по 1/960 (в праве общей долевой собственности квартиры) . Цена продажи каждой доли по 1/960 20.000 (двадцать тысяч) рублей. При условии одновременного приобретения Вами у меня всех 200 долей по 1/960, цена продажи составит (здесь укажите цену в 20% стоимости квартиры, за которую хотите продать долю 5/24 она же 200/960)

Будьте готовы к тому, что сестра может игнорировать Ваши предложения, "не получать почту" и т.д. Тогда можно продать долю 1/960 по договору дарения. Это не преступление, а просто притворная сделка (продажа прикрыта дарением). Согласно ГК РФ, к такой сделке применяются правила договоров продажи, в том числе ст. 250ГК РФ о преимущественном праве выкупа доли.

Ваша сестра имеет право (предварительно доказав в суде возмездность сделки) всего лишь перевести эту сделку продажи на себя, но разьве ей нужна доля 1/960 за 20.000 рублей ? Вы же можете наплодить долей 1/960 еще и ещё...

После первой же продажи, доля сестры катастрофически упадет в цене. Ваши же потери будут незначительны, так как доля мала. К тому же, у Вас всегда остается возможность продать за символическую цену остаток долей риэлторам, о которых Вы написали. При таком демпинге (300-350 тыс руб) наличие мелких дольщиков не существенно для цены.

Если сестра "поумнеет", то выкупит у Вас остаток 20% по справедливой цене, а нет - продавайте и дальше малые доли, реальную цену на них уточните в местных газетах.