[Геральт из Ривии]

Сообщение от mishanik

От этого зависит Ваш ответ?

Конечно. Если квартира, например, двухкомнатная, а объектом договора найма является комната, то какие могут быть вопросы?

Сообщение от mishanik

она сдает двухкомнатную квартиру еще трем девушкам. Живут по две в комнате.

Собственник живет в одной из комнат с нанимателем? Я так понимаю, объекты обоих договоров найма - комнаты, значит, один из ничтожен.

[Лариса Пимонова]

Сообщение от kapc3d

а если хозяйка сама единолично вступала в кооператив и оформила квартиру в итоге в единоличную собственность

kapc3d, если хозяйка находилась в браке, то не имеет правого значения, кто именно вступал в кооператив и кто является собственником квартиры. Квартира находилась в совместной собственности супругов, пока не доказано, что хозяйка вносила пай из своих личных денежных средств.

Сообщение от kapc3d

реально ли каким то (хотя бы формально законным) способом оттянуть момент проникновения сына в квартиру, пока дело по его снятию с регистрации находится на рассмотрении в суде?

kapc3d, считаю, пока договор найма не признан судом недействительным, никто не вправе препятствовать в осуществлении Вашего права пользования квартирой.
Даже более того, Вы тоже имеете право обратиться в суд с негаторным иском .

[mishanik]

Сообщение от Геральт из Ривии

Конечно. Если квартира, например, двухкомнатная, а объектом договора найма является комната, то какие могут быть вопросы

Ожидал от Вас другого ответа - что если хоть сколько комнат в квартире, она все равно будет "несвободной" - ведь кроме комнат там существуют еще места общего пользования. Хоть наниматель живет и в комнате, но стеснен - ведь не может, например, проводить в ванной столько времени, сколько хочется. Ну да ладно.
То есть я правильно Вас понимаю, что если мы договорились, что я (собственник) живу в одной комнате, а наниматель - в другой, то все в порядке, а если - что мы живем в одной комнате, а просто спим на разных кроватях - то так нельзя? Не кажется Вам, что это несколько противоречит свободе договора?

Сообщение от Геральт из Ривии

Собственник живет в одной из комнат с нанимателем? Я так понимаю, объекты обоих договоров найма - комнаты, значит, один из ничтожен.

Ничтожен, потому что наймодатель не выполнил обязанность предоставить свободное жилое помещение?
Т.е., я правильно понимаю, что чтобы считать договор найма ничтожным, нужно представить дело так, чтобы помещение было несвободным. Например, там кто-нибудь зарегистрирован, и на следующий день наймодатель приходит с выпиской из домовой, и просит выселяться? А если никто не зарегистрирован - то с другим договором найма, подписанным задней датой? С другим нанимателем, который "уезжал в командировку, или долго болел, а я думал, что он съехал совсем, вот и сдал квартиру Вам" Мол, так и так, договор недействителен, давайте выезжайте... На предложение удивленного нанимателя идти в суд - ответ: Договор ничтожен, т.е. недействителен вне зависимости от суда, выезжайте сейчас...
Гражданский кодекс достаточно предоставляет гарантий нанимателю - и раторжение договора только в суде, и основание для расторжения должны быть существенными, и право на заключение договора на новый срок, а по такому толкованию их можно, получается, запросто обойти? Или, может, такое толкование все-таки неправильное?

[Геральт из Ривии]

Сообщение от mishanik

Не кажется Вам, что это несколько противоречит свободе договора?

Нет, не кажется. Объектом договора найма может быть и часть жилого помещения (ст. 673 ГК РФ).

Сообщение от mishanik

Ничтожен, потому что наймодатель не выполнил обязанность предоставить свободное жилое помещение?

Да.

Сообщение от mishanik

Гражданский кодекс достаточно предоставляет гарантий нанимателю - и раторжение договора только в суде, и основание для расторжения должны быть существенными, и право на заключение договора на новый срок, а по такому толкованию их можно, получается, запросто обойти? Или, может, такое толкование все-таки неправильное?

Я не говорю о расторжении договора, я говорю о его недействительности.

Сообщение от mishanik

Ничтожен, потому что наймодатель не выполнил обязанность предоставить свободное жилое помещение?
Т.е., я правильно понимаю, что чтобы считать договор найма ничтожным, нужно представить дело так, чтобы помещение было несвободным. Например, там кто-нибудь зарегистрирован, и на следующий день наймодатель приходит с выпиской из домовой, и просит выселяться? А если никто не зарегистрирован - то с другим договором найма, подписанным задней датой? С другим нанимателем, который "уезжал в командировку, или долго болел, а я думал, что он съехал совсем, вот и сдал квартиру Вам" Мол, так и так, договор недействителен, давайте выезжайте... На предложение удивленного нанимателя идти в суд - ответ: Договор ничтожен, т.е. недействителен вне зависимости от суда, выезжайте сейчас...

Мне непонятно, что вы хотите мне доказать? Вот положения закона, на которых основана моя точка зрения. Сделайте то же самое, тогда будет смысл продолжать.

[mishanik]

Сообщение от Геральт из Ривии

Нет, не кажется. Объектом договора найма может быть и часть жилого помещения (ст. 673 ГК РФ).

В смысле, часть комнаты???

Сообщение от Геральт из Ривии

Я не говорю о расторжении договора, я говорю о его недействительности.

Я заметил) Я имею ввиду нормы ГК РФ о правах и гарантиях нанимателя, которые, если верить Вашей позиции, не применяются, т.к. договор - ничтожен.

Сообщение от Геральт из Ривии

Мне непонятно, что вы хотите мне доказать?

Мне непонятно, зачем Вам что-то доказывать. Я просто хочу показать Вам, что Ваше толкование договора найма "несвободной" квартиры как ничтожного является обходом всех прав и гарантий нанимателя. Тем более что в этом случае "несвободность" квартиры очень просто изобразить - составив договор найма задним числом с другим "нанимателем", "уехавшим в командировку".

Сообщение от Геральт из Ривии

Сделайте то же самое

Сделать то же самое - что? Изложить Вам мою позицию? Так Вы ее знаете (Вы сами говорили, что я - о неисполнении договора найма, Вы - о его недействительности). Дать ссылки на нормы ГК? О чем? О расторжении договора? Ну так Вы юрист, найдете их без труда (450 ГК, и то что рядом с ней, плюс особенные нормы из части 2). На то, что передать свободное помещение - это обяанность наймодателя, и сформулировано в ГК как обязанность?
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.


Хорошо, руководствуясь этой же нормой, если наймодатель передал нанимателю помещение, не пригодное для проживания, то что, договор тоже ничтожен? А как же тогда:

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения


3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

[Геральт из Ривии]

Сообщение от mishanik

В смысле, часть комнаты???

Часть квартиры.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Сообщение от mishanik

если верить Вашей позиции, не применяются, т.к. договор - ничтожен.

Именно.

Сообщение от mishanik

Я просто хочу показать Вам, что Ваше толкование договора найма "несвободной" квартиры как ничтожного является обходом всех прав и гарантий нанимателя.

Ну какие права могут возникнуть в результате совершения ничтожной сделки?

Сообщение от mishanik

Хорошо, руководствуясь этой же нормой, если наймодатель передал нанимателю помещение, не пригодное для проживания, то что, договор тоже ничтожен?

Безусловно.

Сообщение от mishanik

А как же тогда:

В данной статье речь идет о действительном, отвечающим требования закона, договоре. А недействительные договора не расторгаются.

Сообщение от mishanik

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния

Ключевая фраза - перестает. То есть, в момент заключения договора оно было пригодным для проживания.

Сообщение от mishanik

Тем более что в этом случае "несвободность" квартиры очень просто изобразить - составив договор найма задним числом с другим "нанимателем", "уехавшим в командировку".

Изобразить можно многое, и не только в случае с договорами найма, и что? Мы же не мошеннические способы обсуждаем.

[mishanik]

Сообщение от Геральт из Ривии

Часть квартиры.

Еще раз: договор найма двухкомнатной квартиры, в которой продолжает жить собственник или комнаты в ней - действителен, договор найма однокомнатной, в которой продолжает жить собственник - ничтожен? А если наниматель согласен жить с собственником?

Сообщение от Геральт из Ривии

Хорошо, руководствуясь этой же нормой, если наймодатель передал нанимателю помещение, не пригодное для проживания, то что, договор тоже ничтожен?
Безусловно.

А если наниматель в момент заключения договора найма об этом не знает? Например, снял квартиру летом, а зимой оказалось, что конструкция стен не позволяет удерживать в помещении температуру более 17 градусов. Он ставит доп. электрообогреватель и требует от наймодателя уменьшения платы за найм. А тот ему в ответ - требование об освобождении жилого помещения, мол, договор недействителен, т.к. я передал тебе помещение не пригодное для постоянного проживания.

Сообщение от Геральт из Ривии

Ключевая фраза - перестает. То есть, в момент заключения договора оно было пригодным для проживания.

Ключевая - для Вас. Для меня в данной статье важно, что законодатель связывает непригодность для постоянного проживания с расторжением договора.

Сообщение от Геральт из Ривии

Изобразить можно многое, и не только в случае с договорами найма, и что? Мы же не мошеннические способы обсуждаем.

Мы обсуждаем смысл правовой нормы - в том виде, в каком из данного смысла исходит правоприменительная и судебная практика. Если бы Ваша позиция имела место - то применялась бы. И была бы известной, т.к. способ быстрого выселения нанимателя - налицо. А при ссылке на судебную практику находились бы соответствующие решения.
А то я нашел только это:

Определение Московского городского суда от 12.11.2010 по делу N 33-34812
Иск о взыскании стоимости ремонтных работ удовлетворен правомерно, так как суд обоснованно исходил из того, что истцу должна была быть предоставлена квартира по договору социального найма в связи с улучшением жилищных условий, в соответствии с нормами жилищного законодательства, то есть пригодная для проживания истца и членов его семьи.

О каком возмещении стоимости ремонта шла бы речь, если бы договор был ничтожен... Выселение и все.

[mishanik]

или еще решение, в ту же тему.
http://oblsud.mag.sudrf.ru/modules.p...cum_sud&id=695

Если договор найма, по которому передается помещение, не отвечающее требованиям, ничтожен, то о каких исках о компенсациях ремонта вообще может идти речь? Тем не менее речь идет...

[Геральт из Ривии]

Сообщение от mishanik

Еще раз:

Ответы даны выше.

Сообщение от mishanik

А если наниматель согласен жить с собственником?

Значит, будет жить. Закон не обязывает его обращаться в суд.

Сообщение от mishanik

А если наниматель в момент заключения договора найма об этом не знает?

Значит, может обратиться в суд.

Сообщение от mishanik

А тот ему в ответ - требование об освобождении жилого помещения, мол, договор недействителен, т.к. я передал тебе помещение не пригодное для постоянного проживания.

Ему придется обращаться в суд с требованием применить последствия недействительности ничтожной сделки. По собственной инициативе он их применить не может.

Сообщение от mishanik

Ключевая - для Вас. Для меня в данной статье важно, что законодатель связывает непригодность для постоянного проживания с расторжением договора.

С расторжением договора найма жилого помещение, которое перестало быть пригодным для постоянного проживания после заключения договора.

Сообщение от mishanik

Мы обсуждаем смысл правовой нормы - в том виде, в каком из данного смысла исходит правоприменительная и судебная практика. Если бы Ваша позиция имела место - то применялась бы. И была бы известной, т.к. способ быстрого выселения нанимателя - налицо. А при ссылке на судебную практику находились бы соответствующие решения.

Дела в судах быстро не рассматриваются. О каком быстром выселении вы говорите?

Сообщение от mishanik

Определение Московского городского суда от 12.11.2010 по делу N 33-34812

Сообщение от mishanik

или еще решение

Не вижу требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки и выселении.

1. Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

2. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе (то есть, это право, а не обязанность) применить такие последствия по собственной инициативе.

Собственно, если вы считаете договор найма несвободного жилого помещения действительным, то разговаривать больше не о чем. Все всё сказали, дальнейший разговор лишен смысла.
Если же вы считаете его оспоримым, то хотелось бы увидеть закон, устанавливающий, что такая сделка оспорима. Об этом я вас уже просил, но вы почему-то ссылаетесь на нормы, регламентирующие расторжение договоров, хотя вопрос поставлен другой.

[mishanik]

Сообщение от Геральт из Ривии

Не вижу требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки и выселении.

Сообщение от Геральт из Ривии

Значит, может обратиться в суд.

Сообщение от Геральт из Ривии

Ему придется обращаться в суд с требованием применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Если Вы считаете, что в подобной ситуации возможны требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, приведите примеры из судебной практики. За время со дня принятия ГК, если Ваша точка зрения верна, их не может не быть.

Сообщение от Геральт из Ривии

Собственно, если вы считаете договор найма несвободного жилого помещения действительным, то разговаривать больше не о чем. Все всё сказали, дальнейший разговор лишен смысла.

Я считаю договор найма жилого помещения, право пользования которым имеет кто-то еще, или жилого помещения, которое передано в состоянии, не соотв. по каки-либо критериям пригодности для постоянного проживания, действительным. Передача помещения, с соотв. характеристиками, по ГК РФ, обязанности наймодателя. Нарушение обязанностей влечет право нанимателя на расторжение или изменение договора, или на компенсацию убытков. Разговаривать дальне да, не имеет смысла, т.к. Ваша точка зрения мне ясна, и все аргументы Вы привели.

Сообщение от Геральт из Ривии

Если же вы считаете его оспоримым, то хотелось бы увидеть закон, устанавливающий, что такая сделка оспорима.

Отвечал в посте № 39. Я не считаю его оспоримым, поскольку не считаю недействительным вообще. Я ведь правильно понимаю, что Вы, как юрист, делаете различия между недействительностью сделки (в т.ч. ее ничтожностью, оспоримостью, применению к ней последствий недействительности) с одной стороны, и неисполнением обязательств по действительному договору и, как следствие, его изменению, расторжению, компенсации убытков, с другой. Моя точка зрения, что вышеуказанные типы договора найма относятся ко второй группе.