[Инженер]

Являюсь единственным собственниеом домовладения без совладельцев. На земельном участке площадью 425 кв. м. расположен жилой дом и кирпичный сарай, де-факто и по техпаспорту БТИ. Всё узаконено давным давно. В прошлом году получил в УФРС два Свидетельства о Госрегистрации моего права собственности. Одно на дом, другое на земельный участок. Могу ещё пойти в УФРС и получить такое же Свидетельство на кирпичный сарай.
На кадастровом учёте перевёл земельный участок с права "постоянное (бессрочное) пользование" на право "собственность".
Этот кирпичный сарай я изнутри и снаружи оббил пластиком, провёл туда свет, интернет и хочу сдать его в коммерческую аренду под офис или что угодно. Желательно сдать его в аренду вместе с двумя сотками земли, которые я во дворе отгородил сплошным забором вместе с сараем. Земельный участок находится в городе. В Свидетельстве о Горегистрации моего права на землю написано:

Объект права:
Земельный участок. Категория земель: земли населённых пунктов - Для индивидуального жилишного строительства. Площадь 425 кв.м.

Как полностью правильно и законно сдать в аренду сарай (желательно с двумя сотками земли) и где и какие разрешения для этого надо получчить?
На основании каких пуктов каких законов? ГК РФ и Земельный кодекс РФ я скачал но полностью разобраться не сумел.

[Иван]

Разрешений не надо если это ваша собственность, если сдавать в аренду до года, все проще, надо просто будет указать в договоре аренды, название сарая по адресу БТИ, его адрес.... прощадь и месторасположение участка... Ну и все - простой письменный договор...

Если больше года, тогда необходимо свитетельство на сарай.... И с участком тогда сложней.... - лучше делайте до года, а потом продляйте...

[Инженер]

Иван, по сараю понял, образец договора сейчас доделаю и обнародую, может кто что скажет добавить/убрать. Сдача будет в любом случае до года, чтобы не регистрировать договор аренды в УФРС.
Весь участок 4,25 сотки.. Как правильно оформить сдачу в аренду ещё двух соток землельного участка?
Участок выделялся под ИЖС (см. пост 1).

[Инженер]

Что посоветуете в этом договоре добавить/убавить ?
________________________________________ _________

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО СТРОЕНИЯ

г. Краснодар «… .»_________________2009 г
Гражданин Российской Федерации Иванов Иван Ианович (паспорт серия 00 00 № 000000, выдан Отделом УФМС России по Краснодарскому краю в ........... округе г. Краснодара. Дата выдачи YY.YY.200Y г., код подразделения 000-000), проживающий по адресу 3500YY: г. Краснодар, ул. ............ , дом.YY, с одной стороны, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», и, общество с ограниченной ответственностью «_______________________________» в лице директора общества _________________________ ___________________________, действующего на основании Устава общества, в дальнейшем именуемое «Арендатор», далее совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1 Арендодатель» передаёт, а «Арендатор» принимает во временное пользование строение литер «В», согласно Технического паспорта ГУП КК «Крайтехинвентаризация» от 00......... 2007 г., принадлежащее Иванову Иван Ивановичу на праве личной собственности (Свидетельство о Государственной регистрации права собственности №……….. от........... 2009 г.) общей площадью 18 кв. м. и расположенное на земельном участке, принадлежащем Иванову Ивану Ивановичу на праве личной собственности (Свидетельство о Государственной регистрации права собственности 23 YY YYYYYY от YY ....... 2008 г.) и расположенное по адресу 3500YY: г. Краснодар, ул. YYYYYYY, дом YY, именуемое далее «арендуемое строение». Арендуемое нежилое строение литер «В» указано по данным Технического паспорта ГУП КК «Крайтехинвентаризация» от YY......... 2007 г., в котором отражены его характеристики.

1.2 "Арендуемое строение" предназначено для коммерческого использования.
1.3 "Арендуемое строение" передаётся от «Арендодателя» «Арендатору» на основании акта приёма-передачи "арендуемого строения" содержащего описание передаваемого в аренду строения, все технические характеристики строения и его состояние. Этот акт приёма-передачи "арендуемого строения" является неотъемлемой частью настоящего Договора аренды.
2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ АРЕНДУЕМОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ
2.1 Приём-передача "арендуемого строения" осуществляется представителями сторон по акту приёма-передачи, подписываемому сторонами.
2.2 "Арендуемое строение" считается переданным в аренду с момента подписания акта приёма-передачи.

3. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

3.1 Срок настоящего договора устанавливается «Сторонами» до 30 декабря 2009 г.

4. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ

4.1 Сумма ежемесячной арендной платы устанавливается в размере …… рублей (….. рублей) с

момента подписания акта приёма-передачи. Оплата производится ежемесячно в срок до пятого числа каждого месяца. Оплата производится наличными деньгами под расписку «Арендодателя» или переводом денег на банковскую карточку «Арендодателя».
4.2 «Арендатор» ежемесячно самостоятельно оплачивает счета за пользование электроэнергией,
водой, канализацией, теплосетями, телефоном, интернетом и другие коммунальные платежи. «Арендатор» обязан ежемесячно передавать «Арендодателю» квитанции и иные документы об уплате всех видов коммунальных платежей.
4.3 Размер арендной платы не подлежит изменению в течение действия срока Договора аренды.

5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

5.1 «Арендатор обязан»:

5.1.1 Принять от «Арендодателя» "арендуемое строение" по акту приёма-передачи, подписываемому сторонами в срок, указанный в пункте 2.2 настоящего Договора.
5.1.2 Производить текущий ремонт "арендуемого строения" и нести затраты по содержанию его в нормальном состоянии.
5.1.3 При эксплуатации "арендуемого строения" выполнять все правила пожарной безопасности, требований Санитарно эпидемиологической службы и иных нормативных документов, действующих в РФ.
5.1.4 Вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, определённые настоящим "договором аренды"
5.1.5 Не предоставлять "арендуемое строение" впользование третьим лицам, а, также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в Уставный капитал хозяйственных товариществ, и любыхдругих организаций или паевого взноса в роизводственный кооператив и не использовать в виде взносов в другие предприятия и организации.
5.1.6 Не предоставлять арендуемое нежилое строение литер «В» в субаренду без письменного согласия «Арендодателя».
5.1.7 «Арендатор» устанавливает собственную личинки с собственными ключами для замков входной двери "арендуемого строения". «Арендодатель» не имеет ключей от входной двери в "арендуемое строение" и, соответственно, не имеет доступа в арендуемое нежилое строение литер «В» в отсутствие «Арендатора».
5.2 «Арендатор» имеет преимущественное право перед другими лицами заключать Договор аренды нежилого строения литер «В», указанного в пункте 1.1 настоящего Договора аренды на новый срок, по истечении настоящего Договора аренды при надлежащем исполнении своих обязанностей, указанных в пунктах 5.1.1-5.1.7.
5.3 «Арендодатель» обязан передать «Арендатору» арендуемое строение литер «В», указанного в пункте 1.1 настоящего Договора аренды, в состоянии, отвечающем условиям настоящего Договора аренды, по акту приёма-передачи, подписываемому «Сторонами».
5.4 «Арендодатель» имеет право осуществлять контроль за сохранностью "арендуемого строения" и надлежащим его использовании в соответствии с настоящим Договором аренды. «Арендатор» обеспечивает «Арендодателю» право беспрепятственно Осматривать внутри арендуемое нежилое строение литер «В» по первому требованию «Арендодателя». Осмотры проводятся с предварительным устным уведомлением и в присутствии «Арендатора» или его уполномоченных представителей.
6. ПОРЯДОК ВРЗВРАЩЕНИЯ АРЕНДУЕМОГО НЕЖИЛОГО СТРОЕНИЯ АРЕНДОДАТЕЛЮ

6.1 «Арендатор» обязан передать «Арендодателю» "арендуемое строение" по окончании срока действия настоящего Договора или в случае досрочного расторжения настоящего Договора аренды в течение семи дней с момента окончания срока действия настоящего Договора аренды или досрочного расторжения настоящего Договора аренды по акту приёма-передачи, подписываемому «Сторонами». Арендуемое строение" должно быть передано «Арендодателю» в состоянии, соответствующем износу данного вида имущества в процессе его эксплуатации «Арендатором».

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1 «Арендодатель» ни при каких обстоятельствах ни перед кем не несёт никакой материальной ответственности и любой другой ответственности за, находящееся на его территории имущество, «Арендатора» и других лиц.

7.2 «Стороны» освобождаются от ответственности за невыполнение обязательств по настоящему Договору аренды, если это невыполнение вызвано форс мажорными обстоятельствами, которые признаются действующим законодательством РФ. В этом случае установленные сроки по выполнению обстоятельств, предусмотренных настоящим Договором аренды, переносятся на срок, в течении которого действуют форс-мажорные обстоятельства. «Сторона», для которой создалась невозможность выполнения обязательств по данному Договору аренды, обязана известить письменно другую сторону о наступлении и прекращении вышеуказанных обстоятельств не позднее пяти дней с момента их наступления и прекращения.
7.3 В случаях, не предусмотренных разделом «7» настоящего Договора аренды, «Стороны» несут ответственность за нарушение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по настоящему Договору аренды и в соответствии с действующим законодательством РФ.
8. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
8.1 Изменения и досрочное расторжение данного Договора аренды оформляются дополнительными соглашениями, подписанными «Сторонами».
8.2 Настоящий Договор аренды не подлежит досрочному расторжению по требованию одной «Стороны», кроме случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ.
8.3 В случае досрочного расторжения договора по инициативе «Арендатора» возврат денежных сумм, внесённых «Арендатором» за время с начала действия настоящего Договора аренды, за текущий месяц, в котором произошло расторжение договора, и за последующие месяцы действия Договора аренды до «30» декабря 2009 года, не производится.

9. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

9.1 Все права и обязанности по настоящему Договору аренды нежилого строения литер «В» переходят правопреемникам «Сторон».

9.2 «Стороны» руководствуются действующим законодательством РФ в вопросах, не урегулированных данным Договором "аренды строения".
9.3 Настоящий Договор аренды нежилого строения литер «В» составлен и подписан в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из «Сторон».
10. ЮРИДИЧЕСКИЕ И ФИЗИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

10.1 «Арендодатель» Иванов Иван Иванович, проживающий по адресу 3500YY: г. Краснодар, ул. ............ дом, YY, Паспорт: серия 00 000 №000000 выдан Отделом УФМС по Краснодарскому краю в ................. округе г. Краснодара. Дата выдачи 00.00.200Y г. Код подразделения 000--000. 10.2 «Арендатор» Петров Пётр Петрович, проживающий по адресу 3500YY: г. Краснодар, ул............ , дом YY, кв. YY. Паспорт: серия 00 00 № 000000, выдан Отделом УФМС по Краснодарскому краю в ............ округе г. Краснодара. Дата выдачи 00.00.0000 г. Код подразделения 000-000.

11. ДОПОЛНИТЕЛЬНО

11.1 Настоящий Договор аренды нежилого строения литер «В» имеет 3 (три) страницы.

12. ПОДПИСИ СТОРОН

«Арендодатель» Иванов Иван Иванович «….» ........ 2009 года. ________________

«Арендатор» Петров Пётр Петрович «….»..........2009 года. ________________

Место печати:

[Boris A]

Уважаемый Инженер, одним из принципов земельного законодательства продекларированных п. 5 ст. 1 ЗК РФ является единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, выражающееся в том, что данные объекты недвижимости следуют судьбе земельных участков.
Участок предоставлен Вам для ИЖС, соответственно его использование может осуществляться в соответствии с указанным видом разрешенного использования.
Наличии на земельном участке объекта не соответвующего разрешенному использованию земли (офиса) будет воспринято как нарушение земельного законодательства (использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением), такое правонарушение облагается административным штрафом (см. КоАП).
Разделить земельный участок оставив для жилого дома 225 кв. метров, а под сараем изменить вид разрешенного использования, скорее всего нельзя, так как участок под домом будет меньше установленного минимального размера земельного участка для данного вида использования.
Учитывая изложенное, предлагаю сдавать в аренду сарай (не указывая для какого использования), а о пользовании землей договориться за отдельную плату без раздела земельного участка.

[Инженер]

ЭПИГРАФ: В городе навалом магазинов, автомоек, офисных зданий и т.д. в частных дворах на земельных участках выделенных под ИЖС и в которых на земельный участок ДАЖЕ не получено из УФРС Свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок. В том числе рядом с моим домом. И как то работают они годами и десятилетиями. Может существует какой то вид разрешений от исполнительной власти на использование строений и земли под коммерческое использование? Если да то в какую госструктуру надо обращаться за получением этого разрешения? Архитектура администрации города? Департамент имущественных отношений администрации города?

Boris A ... предлагаю сдавать в аренду сарай (не указывая для какого использования),

А что писать в договоре аренды? Ведь любая проверка арендаторов сразу выявит, что арендуемое строение используется под коммерческую деятельность.

Boris A ... Разделить земельный участок оставив для жилого дома 225 кв. метров, а под сараем изменить вид разрешенного использования, скорее всего нельзя, так как участок под домом будет меньше установленного минимального размера земельного участка для данного вида использования.

Какие нормы в квадратных метрах существуют? В каком пункте какого ФЗ это можно прочесть?

Boris A ... о пользовании землей договориться за отдельную плату без раздела земельного участка.

Это можно прописать в Договоре аренды или надо договариваться неофициально?

[Татьяна]

Сообщение от Инженер

Какие нормы в квадратных метрах существуют? В каком пункте какого ФЗ это можно прочесть?

Эти нормы устанавливаются местным Советом депутатов. Узнать можете в своей администрации.

[Boris A]

Уважаемый Инженер.

Ведь любая проверка арендаторов сразу выявит, что арендуемое строение используется под коммерческую деятельность.

Это уже не Ваши вопросы, и не каждой проверяющей организации есть дело до использования земли! Потом в случае, если госземконтроль выдаст предписание - можно прерваться на какое-то время.
Предлагаю, также поинтересоваться местными Правилами землепользования и застройки - выясните чем можно заниматься на приусадебных и придомовых земельных участках. У нас, например, разрешена коммерческая деятельность.
Удачи.

[Инженер]

Boris A ... Предлагаю, также поинтересоваться местными Правилами землепользования и застройки - выясните чем можно заниматься на приусадебных и придомовых земельных участках. У нас, например, разрешена коммерческая деятельность.

Boris A, поинтересовался, у нас вот как:
http://nalog.yuga.ru/news/economic/?id=3265
Приложение к решению городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. N 16 п.6
ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ НА ТЕРРИТОРИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД КРАСНОДАР
Статья 30. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в различных территориальных зонах
Ж.1. ЗОНА ЗАСТРОЙКИ ИНДИВИДУАЛЬНЫМИ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ
Основные виды разрешенного использования:
индивидуальные и малоэтажные жилые дома;парикмахерские, косметические кабинеты;
фотоателье;
приемные пункты прачечных и химчисток;
медицинские кабинеты;
ветлечебницы,
аптеки;
поликлиники;
магазины общей площадью до 100 кв. м;
кафе и другие предприятия общественного питания с количеством посадочных мест до 50;
почтовые отделения;
иные объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения.
Предприятия обслуживания допускается размещать в отдельно стоящих нежилых строениях или встроенно-пристроенных к жилому дому нежилых помещениях с изолированными от жилой части дома входами.
Запрещается размещение объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду и здоровье населения (рентгеноустановок, магазинов стройматериалов, москательно-химических товаров и т.п.).
Вспомогательные виды разрешенного использования:
хозяйственные постройки, жилые строения;
сады, огороды;
личное подсобное хозяйство;
теплицы, оранжереи индивидуального пользования;
бани, сауны, бассейны индивидуального пользования;
отдельно стоящие, встроенные или пристроенные гаражи для хранения автомобилей;
открытые стоянки, но не более чем на 2 транспортных средства на 1 земельный участок;
индивидуальные резервуары для хранения воды, скважины для забора воды, индивидуальные колодцы;
оборудование пожарной охраны (гидранты, резервуары);
надворные туалеты;
площадки для сбора мусора.
Условно разрешенные виды использования:
среднеэтажные жилые дома;
детские сады, иные объекты дошкольного воспитания;
школы начальные и средние;
магазины общей площадью более 100 кв. м;
кафе и другие предприятия общественного питания с количеством посадочных мест более 50;
спортплощадки, спортзалы, теннисные корты, залы рекреации (с бассейнами или без них);
клубы многоцелевого и специализированного назначения с ограничением по времени работы;
отделения и участковые пункты милиции;
жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы;
парковки перед объектами обслуживающих и коммерческих видов использования;
объекты, связанные с отправлением культа.
Предельные параметры земельных участков и разрешенного строительства:
1) минимальная площадь земельных участков - 300 кв. м;
2) минимальная ширина земельных участков вдоль фронта улицы (проезда) - 8 м;
3) максимальное количество этажей зданий - 3;
______________________________
Boris A, всё, что в ГК РФ есть об аренде я прочёл, но в комплексе исходя из ГК РФ, ЗК РФ, этих местных правил мне непонятно, можно ли сдавать в аренду сарай (18 кв.м.) под офис и можно ли сдавать часть земельного участка, например, под маленький автосалон. ?
Если "да", то, как это всё правильно и культурно оформить?