[Attento]

Доброго времени суток всем читателям этой темы!

Предлагаю обсудить вопрос оформления сделки купли-продажи квартиры, находящейся в собственности продавца менее 3 лет.

Совершенно очевидно, что лучше всего в ДКП указать реальную продажную стоимость квартиры. Однако реалии жизни часто сталкивают с необходимостью поиска альтернативных вариантов. И пока не перевелись недобросовестные продавцы, не желающие платить налоги, покупателям приходится анализировать последствия тех или иных схем оплаты разницы между стоимостью, указанной в ДКП, и реально переданной за объект, которые предлагают хитроумные представители собственников недвижимости.

Уважаемые участники форума, как бы вы оценили по степени безопасности для покупателя нижеизложенные способы оформления сделки? Отбросив из массы предлагаемых на практике схем совершенно бредовые, изложу некоторые, по моему мнению, заслуживающие обсуждения.

1. Установление в ДКП обязанности Продавца приобрести аналогичную квартиру для Покупателя в случае утраты последним права собственности не по своей воле. В таком случае, при признании сделки недействительной, этот пункт тоже будет недействителен, и Покупатель получит только сумму, указанную в ДКП. По той же причине бессмысленно, на мой взгляд, указывать сумму «хвоста» в качестве неустойки за расторжение ДКП.

2. Как вариант, можно заключить отдельную сделку, предметом которой будет самостоятельное обязательство Продавца приобрести жилье для Покупателя в случае расторжения или признания ДКП квартиры недействительным (возможно, одностороннее заявление Продавца). Вроде свобода волеизъявления, но предмет сделки сомнителен. Как минимум, риск признания сделки мнимой или притворной для сокрытия купли-продажи.

3. Составление дополнительного соглашения об изменении цены. Без регистрации. Разумеется, в силу оно в таком случае не вступит. При этом, если Покупатель лишится квартиры по независящим от него обстоятельствам, у Продавца будет неосновательное обогащение, которое взыскивается следующим этапом после взыскания суммы по договору.

4. Заключение на остаток отдельного соглашения, например, на проведение предпродажной подготовки или ремонта квартиры (то, что некоторые любят называть «неотделимыми улучшениями») с указанием порядка возврата этой суммы. Вот тут, думаю, главное, не подписывать акт приема работ, а то вообще потом не взыскать.

5. Вторая расписка. Просто дать на «хвост» расписку, которую можно будет признать займом, вряд ли согласятся продавцы. Если указать, что это за квартиру - риск признания ДКП незаключенным по причине несогласованности цены. Уже неприятности для Покупателя, если Продавец заявится в суд. Но в этом случае можно попробовать в судебном порядке взыскать с Продавца и сумму по ДКП, и сумму по второй расписке, как неосновательное обогащение Продавца.

Однако с неосновательным обогащением тоже не все так просто. Не подрубят ли позицию Покупателя положения п.4. ст. 1109 ГК РФ? Ведь изначально денежные средства передаются в большем объеме, чем это необходимо по обязательству. Если у кого была судебная практика (или информация о конкретных судебных решениях по аналогичному вопросу), поделитесь, please! Думаю, многим будет интересно.

Я отдаю себе отчет, что фактически получить деньги может быть нереально во всех перечисленных случаях. И при указании всей суммы сделки в ДКП такое может случиться. Я лишь хочу понять, какой способ наименее безопасен при прочих равных условиях.

С удовольствием почитаю комментарии специалистов имеющихся вариантов и описания иных способов решения проблемы. Какие варианты предпочитаете вы?

Риски Продавцов в данном случае я не рассматриваю. Понятно, что у них до уголовной ответственности может дойти, но это их дело. Покупатель, хоть и рискует потрепать себе нервы с налоговиками по поводу соучастия, но все же меньше, чем скрывающий свои доходы Продавец.

[Сайкин Кирилл Андреевич]

Attento, все указанные вопросы уже обсуждались по отдельности на форуме. Тему закрываю, т.к. поиск никто не отменял