[mur0mets]

В этой теме задета большая проблема - полная неопределённость земельного законодательства в части площади передоверяемой от продавца (или используемой) земли под зданиями при их отчуждении.
Больше неразберихи внесло Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 8611/09

Огромное вам спасибо! Информация архиинтересная!

[Денко]

Амир75, не могу по ссылке попасть, не открывается!

Сообщение от Амир75

Больше неразберихи внесло Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 8611/09

Где искать?

[mur0mets]

Недавно получил решение Суда. Вот что пишут:

рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Администрации к индивидуальному предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения

у с т а н о в и л:

Администрация обратилась в Арбитражный суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя 116 779 руб. 97 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком, расположенного по адресу: XXXXОпределением Арбитражного суда от 15.03.2011 исковое заявление принято к производству, дело назначено к судебному разбирательству в предварительном судебном заседании на 31.03.2011, в котором назначено судебное разбирательство в судебном заседании на 18.05.2011, отложенное на 01.06.2011г., а впоследствии на 20.06.2011г.
В настоящем судебном заседании истец заявленные требования поддержал.
Истец мотивирует заявленные требования тем, что ответчик за период с 01.01.2008г. по 31.12.2010г. в отсутствие законных оснований пользовался земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности. В качестве правового обоснования истец ссылается на статьи 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 1,3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Ответчик на заявленные требования возразил, указав, что при исчислении размера неосновательного обогащения должна применяться площадь земельного участка, непосредственно занятая принадлежащим истцу объектом недвижимости, поскольку не подтверждено фактическое пользование земельным участком площадью в большем объеме.
Изучив имеющиеся материалы дела, заслушав пояснения истца, суд установил следующее.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ответчик на праве собственности имеет недвижимое имущество (нежилое здание площадью 229 кв.м.), расположенное на земельном участке площадью 801 кв.м. с кадастровым номером XXXXX по адресу: XXXXX
Отсутствие правоустанавливающих документов, свидетельствующих о правомерности пользования земельным участком площадью 801 кв.м., на котором расположен объект недвижимости, послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Как следует из материалов дела, ответчик приобрел недвижимое имущество у ОАО «XXX» по договору купли-продажи от 29.01.2002г.
В соответствии с указанным договором право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, принадлежит продавцу (ОАО «XXX») на основании договора аренды земель от 25.09.2001г. №1.
Между тем, договор аренды от 25.09.2001г. №1 в материалах дела не представлен.
В соответствии с письмом от 17.06.2011г. №1072 Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации, который являлся уполномоченным органом на заключение договоров аренды в период 2001 года, договор аренды земельного участка №1 от 25.09.2001г. с ОАО «XXX» не заключался. Кроме того, комитет в своем письме указывает, что 25.09.2001г. им (комитетом) не было заключено ни одного договора.
Распоряжение Администрации 17.09.2001г. №335-р о предоставлении земельного участка площадью 15610,5кв.м. в аренду открытому акционерному обществу «XXX» при отсутствии самого договора аренда не может являться доказательством фактической передачи в пользование данного земельного участка на праве аренды ОАО «XXX».
Таким образом, наличие у прежнего собственника объекта недвижимого имущества права пользования земельным участком на праве аренды материалами дела не подтверждено.
Более того, согласно представленной Межрайонной ИФНС России области по запросу суда выписки из Единого государственного реестра юридических лиц открытое акционерное общество «XXX», ликвидировано, следовательно, его право аренды, при наличии такового в отношении испрашиваемого земельного участка, прекратилось.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком платы за пользование земельным участком, используемым под объектом недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Ответчик использовал спорный земельный участок с 01.01.2008г. по 31.12.2010г., не приобретая его в собственность и не заключая договор аренды. В материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком платы за пользование земельным участком, используемым под объектом недвижимости.
Расчет неосновательного обогащения за период с 01.01.2008г. по 31.12.2010г. в размере 116 779 руб. 97 коп. судом проверен, признан правильным.
Доказательств оплаты за пользование земельным участком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на день рассмотрения спора не представлено.
При таких обстоятельствах, с ИП. подлежит взысканию неосновательное обогащение за пользование спорным земельным участком в размере 116 779 руб. 97 коп.
При этом суд отклоняет довод ответчика о том, что при расчете неосновательного обогащения необходимо исходить из площади земельного участка непосредственно занятого зданием.
В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на объект недвижимости, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка занятого этим объектом недвижимости и необходимом для его использования.
В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Согласно представленным в материалы дела документам (технический паспорт здания, акт установления и согласования границ, проект границ земельного участка, план границ земельного участка, кадастровый паспорт земельного участка) площадь земельного участка как единого объекта недвижимости, имеющего соответствующие границы и кадастровый номер, и необходимого для эксплуатации здания, составляет 801 кв.м. Оформление ответчиком земельного участка в указанной площади свидетельствует о том, что именно он является достаточным для полноценной эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на нем.
Ответчик не представил каких-либо расчетов либо иных подтверждений того, что площадь земельного участка, необходимую для использования имеющегося в его собственности объекта недвижимости, следует считать равной площади участка, находящегося непосредственно под объектом недвижимости.
Период взыскания неосновательного обогащения (с 01.01.2008г. по 31.12.2010г.) подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по уплате государственной пошлины относится на ответчика.
Учитывая, что истец при подаче искового заявления освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.
Государственную пошлину отнести на ответчика.
Взыскать с индивидуального предпринимателя, Администрации 116 779 руб. 79 коп. неосновательного обогащения, в доход федерального бюджета РФ 4 503 руб. 40 коп. государственной пошлины.
Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в течение месячного срока с момента изготовления

[mur0mets]

Если у кого-нибудь есть мысли по обжалованию сего творения нашего Арбитражного суда. Просьба изложить. Буду ооочень благодарен!

[Амир75]

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 8611/09


Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Исайчева В.Н.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Борисовой Е.Е., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Иванниковой Н.П., Маковской А.А., Першутова А.Г., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. -
рассмотрел заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Курской области о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Курской области от 14.01.2009 по делу N А35-7422/08-С3 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.04.2009 по тому же делу.
В заседании приняли участие представители:
от заявителя - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Курской области - Лактионова О.Г.;
от общества с ограниченной ответственностью "Курский завод "Аккумулятор" - Брежнева Е.В.
Заслушав и обсудив доклад судьи Борисовой Е.Е. и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Курский завод "Аккумулятор" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Курской области (далее - управление) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.10.2005 N 78994ю.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - комитет по управлению имуществом), Земельный комитет города Курска (далее - земельный комитет).
Определением Арбитражного суда Курской области от 16.12.2008 настоящее дело и дело N А35-8377/08-С3 того же суда по иску управления к обществу о взыскании 735 590 рублей 89 копеек задолженности по арендным платежам и 20 596 рублей 80 копеек пеней по договору аренды от 21.10.2005 N 78994ю объединены в одно производство.
Решением Арбитражного суда Курской области от 14.01.2009 иск общества о расторжении договора аренды удовлетворен; требование управления удовлетворено частично - с общества взыскано 191 893 рубля 29 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2008 по 24.07.2008 и 10 746 рублей 06 копеек пеней за период с 10.09.2008 по 30.12.2008; в удовлетворении остальной части требования управления отказано.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 14.04.2009 решение суда первой инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции управление просит их отменить, ссылаясь на нарушение норм земельного законодательства.
Земельный комитет в отзыве на заявление поддерживает приведенные в нем доводы.
В отзыве на заявление комитет по управлению имуществом и общество просят оставить судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене в части удовлетворения требования общества по следующим основаниям.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между администрацией города Курска (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 21.10.2005 N 78994ю аренды (далее - договор аренды) земельного участка общей площадью 11 683 кв. метра с кадастровым номером 46:29:1 03 134:0009, расположенного по адресу: г. Курск, 1-й Ольховский пер., д. 7. Названный земельный участок предоставлен обществу на срок с 04.08.2005 по 04.08.2020 для эксплуатации объектов недвижимого имущества с целью обслуживания дошкольных учреждений. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
Впоследствии при разграничении государственной собственности на этот земельный участок право собственности на него было зарегистрировано за Российской Федерацией.
Между управлением, администрацией города Курска и обществом 10.09.2007 подписано трехстороннее соглашение N 13 о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по упомянутому договору аренды.
Дополнительным соглашением от 29.08.2008 N 52 в пункт 6.2 договора аренды внесены изменения, согласно которым в случае возникновения необходимости досрочного расторжения договора арендатор направляет арендодателю уведомление об этом с указанием мотивов. Новая редакция названного пункта договора также предусматривала обязанность арендатора внести арендную плату за пользование земельным участком до момента государственной регистрации прекращения договора аренды.
Изменения в договор аренды, внесенные соглашением от 10.09.2007 и дополнительным соглашением от 29.08.2008, зарегистрированы в установленном порядке.
В соответствии с муниципальным контрактом от 01.07.2008, заключенным комитетом по управлению имуществом и обществом, объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, перешли из собственности общества в муниципальную собственность города Курска.
Право муниципальной собственности в отношении приобретенных объектов недвижимого имущества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.07.2008.
В связи с отчуждением объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, общество письмами от 31.07.2008 N 6500-367, от 09.09.2008 N 4700-39 обратилось в управление с предложением о расторжении ранее заключенного с ним договора аренды земельного участка.
Не возражая против расторжения договора аренды, управление сообщило обществу, что такое соглашение будет им подписано только после полного погашения задолженности по арендной плате.
Разногласия сторон по вопросам об основаниях прекращения договора аренды и внесения арендной платы, обусловленных сменой собственника объектов недвижимости, послужили поводом для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что общество, продав объекты недвижимого имущества, в силу требований статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации утратило право пользования соответствующим земельным участком.
Оценивая обоснованность требования управления о взыскании задолженности и пеней по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции указал, что у общества не возникло обязанности по внесению арендных платежей после перехода права собственности на эти объекты к муниципальному образованию "Город Курск" (далее - муниципальное образование).
При таких обстоятельствах суд взыскал с общества 191 893 рубля 29 копеек задолженности по арендным платежам лишь за период с 01.07.2008 по 24.07.2008, то есть до момента государственной регистрации перехода права собственности на упомянутое имущество к муниципальному образованию, а также 10 746 рублей 06 копеек пеней за просрочку их внесения.
Суд кассационной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции, согласившись с его выводами.
Между тем судами не учтено следующее.
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стало муниципальное образование, у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленного обществом требования о расторжении договора аренды.
В удовлетворении требования управления о взыскании с общества арендных платежей за период после возникновения права муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества суды отказали правомерно.
Право собственности муниципального образования на здания зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.07.2008, поэтому выводы судов о прекращении обязанности общества по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с этой даты являются правильными.
При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в части удовлетворения требования общества.
Так как фактические обстоятельства, имеющие значение для данного спора, суды установили на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно применили нормы права, Президиум считает возможным принять по делу в соответствующей части новый судебный акт.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 14.01.2008 по делу N А35-7422/08-С3 и постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.04.2009 по тому же делу в части удовлетворения требования о расторжении договора от 21.10.2005 N 78994ю аренды земельного участка общей площадью 11 683 кв. метра с кадастровым номером 46:29:1 03 134:0009, расположенного по адресу: г. Курск, 1-й Ольховский пер., д. 7, отменить.
Обществу с ограниченной ответственностью "Курский завод "Аккумулятор" в удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка от 21.10.2005 N 78994ю отказать.
В остальной части названные судебные акты оставить без изменения.

Председательствующий

В.Н. Исайчев

[Денко]

Сообщение от mur0mets

Согласно представленным в материалы дела документам (технический паспорт здания, акт установления и согласования границ, проект границ земельного участка, план границ земельного участка, кадастровый паспорт земельного участка) площадь земельного участка как единого объекта недвижимости, имеющего соответствующие границы и кадастровый номер, и необходимого для эксплуатации здания, составляет 801 кв.м. Оформление ответчиком земельного участка в указанной площади свидетельствует о том, что именно он является достаточным для полноценной эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на нем.
Ответчик не представил каких-либо расчетов либо иных подтверждений того, что площадь земельного участка, необходимую для использования имеющегося в его собственности объекта недвижимости, следует считать равной площади участка, находящегося непосредственно под объектом недвижимости.

Учитывая это, практически нет шансов на пересмотр дела.

Сообщение от mur0mets

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на объект недвижимости, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка занятого этим объектом недвижимости и необходимом для его использования.
В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Странная трактовка норм права, написано же: "приобретает право на использование соответствующей части земельного участка занятого этим объектом недвижимости и необходимом для его использования", ведь не всего же земельного участка, а его ЧАСТИ, т.е. площади участка занятой самим зданием (подошва)!
В данном случае тут никак не согласуется - "часть земельного участка" и "часть земной поверхности".
Да, земельный участок - это часть земной поверхности. А здесь речь о части участка занятой зданием, строением, сооружением.

[mur0mets]

Странная трактовка норм права, написано же: "приобретает право на использование соответствующей части земельного участка занятого этим объектом недвижимости и необходимом для его использования", ведь не всего же земельного участка, а его ЧАСТИ, т.е. площади участка занятой самим зданием (подошва)!
В данном случае тут никак не согласуется - "часть земельного участка" и "часть земной поверхности".
Да, земельный участок - это часть земной поверхности. А здесь речь о части участка занятой зданием, строением, сооружением.

Вот как раз это я раз 150 повторил судье. Но услышан не был... и вменяемой трактовки так и не получил...

[Денко]

Почитайте внимательно постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", может там, что найдете полезного.

[mur0mets]

Почитайте внимательно постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", может там, что найдете полезного.

Спасибо огромное за совет!