[dutchprince]

Лариса Пимонова, Дело в том, что ст.550 ГК регулирует лишь форму договора купли-продажи недвижимости, необходимую для его заключения, она - только письменная.
Согласно п.3 ст.433 ГК (Момент заключения договора), "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". А согласно п.2 специальной ст.558 (Особенности продажи жилых помещений),"Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации".
Если бы речь шла о нежилом помещении или земельном участке, то тогда договор купли-продажи таких объектов недвижимости не полежит гос.регистрации, а регистрируется только переход права по договору, и такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Вот здесь то, соглашение о задатке работает исправно.

[yellow-flower]

Сообщение от user44268

До регистрации договора "задатка" не существует. Т.к. договор считается заключенным с момента гос.регистрации договора.

А почему мы не рассматриваем один документ как одновременно два соглашения: 1-договор купли-продажи; 2-соглашение о задатке.
Документ подлежит гос регистрации в качестве договора купли-продажи, но что мешает ему действовать с момента подписания в части соглашения о задатке? Главное прописать поточней соглашение задатке, чтобы его не сочли авансом

[123321]

Сообщение от dutchprince

Лариса Пимонова, Дело в том, что ст.550 ГК регулирует лишь форму договора купли-продажи недвижимости, необходимую для его заключения, она - только письменная.
Согласно п.3 ст.433 ГК (Момент заключения договора), "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". А согласно п.2 специальной ст.558 (Особенности продажи жилых помещений),"Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации".
Если бы речь шла о нежилом помещении или земельном участке, то тогда договор купли-продажи таких объектов недвижимости не полежит гос.регистрации, а регистрируется только переход права по договору, и такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Вот здесь то, соглашение о задатке работает исправно.

пять балов.

[123321]

Сообщение от yellow-flower

А почему мы не рассматриваем один документ как одновременно два соглашения: 1-договор купли-продажи; 2-соглашение о задатке.
Документ подлежит гос регистрации в качестве договора купли-продажи, но что мешает ему действовать с момента подписания в части соглашения о задатке? Главное прописать поточней соглашение задатке, чтобы его не сочли авансом

Задаток м.б. только при реальном договоре, а у Вас он (договор) еще не заключен до регистрации.

[Лариса Пимонова]

Сообщение от dutchprince

договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации,

dutchprince, user44268, и тем не менее, внесение задатка в момент подписания договора КП недвижимости можно считать правомерным, хотя бы потому, что сделкой является волеизъявление сторон, которое в договоре купли-продажи уже выражено при его подписании сторонами:

Сообщение от user44268

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Даже более того, законодатель предусмотрел санкции в отношении стороны, которая выразила свою волю в договоре, но уклоняется от его регистрации:

Статья 551 ГК. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
……
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Т.е. в суде сторона должна доказать обоснованность уклонения от регистрации.
К примеру, договор заключен в результате принуждения - но это нужно доказывать.

[nata_kost1]

Сообщение от dutchprince

Если бы речь шла о нежилом помещении или земельном участке, то тогда договор купли-продажи таких объектов недвижимости не полежит гос.регистрации, а регистрируется только переход права по договору,

dutchprince, неужели нежилое помещение и земельный участок - это не недвижимое имущество? А как же ст. 130 и ст. 131 ГК РФ???
Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Сообщение от user44268

Задаток м.б. только при реальном договоре, а у Вас он (договор) еще не заключен до регистрации.

Договор купли - продажи, в том числе договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Обратимся к ст.ст. 432 и 433 ГК РФ, смысл которых сводится к следующему:
1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
3. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

user44268, если исходить из Ваших рассуждений и логики, то задаток, как способ обеспечения исполнения обязательств, вообще никогда не должен и не может применяться к договорам купли-продажи недвижимости. Однако, почему-то этот способ обеспечения исполнения обязательств широко применятся при сделках купли-продажи недвижимости, в том числе квартир. Кроме того, по вопросу возврата задатка, выданного покупателем в счет причитающихся с него по договору купли-продажи квартиры платежей, имеется обширная судебная практика.

[123321]

Сообщение от nata_kost1

Кроме того, по вопросу возврата задатка, выданного покупателем в счет причитающихся с него по договору купли-продажи квартиры платежей, имеется обширная судебная практика.

Не могли бы поделиться.

Коллеги, предлагаю всем посмотреть еще раз ст. 558 ГК.

И попробуйте сыграть в игру "найди отличия" между заключением и регистрацией ДКП недвижимости и жилых помещений.

[dutchprince]

nata_kost1, в этом то и весь подвох от законодателя! Жилое помещение, несомненно - недвижимое имущество, но Договор купли-продажи в отношении такого объекта заключается только с момента гос.регистрации договора, это определенно специальной статьёй ГК - ст.558. Видимо, законодатель решил дать сторонам договора (обычно это юридически неграмотные граждане, которые осуществляют сделки со своим жильем) возможность подумать в течение срока регистрации сделки (30 дней) о возможных последствиях её совершения и т.п.
Таким образом, до момента регистрации Договора купли-продажи жилого помещения, подписанный сторонами договор не обладает никакой юридической силой.

[dutchprince]

Лариса Пимонова, дело в том, что соглашение о задатке действует только на основании ЗАКЛЮЧЕННОГО основного договора. Это вытекает из самого определения задатка (ст.380 ГК):
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть имеется 3 неотъемлемых условия, а при отсутствии одного из них, соглашение о задатке не действительно.
Кроме того, нужно бы разделять термины "регистрация договора", т.е. заключение договора с момента такой регистрации, и "регистрация перехода права", т.е. необходимые условия вытекающие из уже ЗАКЛЮЧЕННОГО договора, за неисполнение которых, как Вы указали, предусмотрена ответственность ст.551 ГК.

[Андрей 3]

123321, задаток на то и существует, чтобы обеспечить сделку. И как же он не существует до регистрации чушь собачья. Практика такова, что если люди хотят закрепить будущую сделку, то они подписывают два договора, предварительный договор и договор о задатке. Если до подачи документов в Росреестр одна из сторон отказывается, то она либо выплачивает двойную сумму, либо ей не возвращается задаток. Как правило, если обе стороны пришли в Росреестр и подают договор к регистрации, для упращения предыдущие договоры рвутся и пишется одна расписка на полную сумму. Если одна и сторон ахочет оставить эти договоры в силе, то просто в основной договор они вписываются, расчет производится с учетом задатка и никаких проблем.