[Иван]

Сообщение от andy7065

Если не сложно - пара вопросов .

Есть земельный пай и доверенность на сбор документов и
куплю-продажу. ( грубо - куплен у бабушки )

Есть выкопировка и согласование с совхозом , но собрания по _конкретно этим_ полям , на которых предполагается выделение - не проводилось.

1 ) Необходимо ли проведение нового собрания для опр. земель, для первоочередного выделения, при наличии согласования ?

Я не участник долевой собственности , т.е. пай купить не могу , а после регистрации права собственности на уч.земли - доверенность получается на него не распространяется .

2 )Есть ли возможность продать по доверенности на пай, сформированный участок до регистрации права собственности ?

Т.е. например при наличии всех документов для земельно-кадастрового комитета оформить договор купли-продажи , что бы собственность оформлялась уже на покупателя ?

Или как вариант - продажа пая другому дольщику (родственнику, кот напишет потом дарственную) и оформление на него ?

Заранее спасибо.

Многие вопросы ответить точно нельзя, т.к зависит от конкретной правоприменительной практики в вашем районе....

У нас доверенность данная на пай - сохраняет свое действие и на сформированый из этого пая конкрентый участок...

Для выделения из пая участка у нас требуется конкретное решение собрания по конкретным людям, с указанием конкретного участка.

Провести сделку с з/у до его регистрации в ФРС нельзя.... Продать долю можно как вы знаете (наверно) долько другому участнику долевой собственности на данный участок, или Арендатору.

[andy7065]

Спасибо.

Сообщение от Иван

Многие вопросы ответить точно нельзя, т.к зависит от конкретной правоприменительной практики в вашем районе....

У нас доверенность данная на пай - сохраняет свое действие и на сформированый из этого пая конкрентый участок...

А где это можно уточнить ? В регпалате ?
Вообще-то купля-продажа должна быть нотариально заверена , т.е. этот нюанс должен по идее всплыть у нотариуса - он должен отказать в составлении договора (купли-продажи) ..

Да, еще - если делать дарение участка - налог на него (13%) считается от кадастровой стоимости ?
Как ее узнать ? хотя бы приблизительно . Сельхозка ЛенОбл.

[Сталкер]

Выделить земельный участок в счет одного земельного пая неэффективно, экономически не выгодно а зачустую и правктически невозможно (рисовые чеки, земли под садами ит.д.) Как правило, собирается несколько десятков пайщиков, которые имеют намерение сформировать земельный участок в счет земельных долей. Процедура - подробнов -ФЗ-101 "Об обороте земель..." : общее собрание, извещение сособственников, согласительная комиссия. Соглашением об определении долей устанавливаются доли в праве.
Если идет скупка долей - 2 варианта
1. Сособственники выделяют, затем один из них скупает
2. Регистрируются права с указанием доли в гектарах (закон позволяет).Затем скупка, затем покупатель выделяет участок в счет своей доли из общего массива.

Кстати земельный пай с учетом 101-ФЗ является правом общей долевой собственности на общий участок бывшего с/х предприятия и до регистрации такового не может являться предметом сделки. Без выдела в натуре отчуждение возможно только сособственнику. Эту норму можно обойти, заключив договор аренды с сособственниками и получив преимущественное право покупки.

[Никитина Марина Алексеевна]

Покупаем земельные участки с/х назначения (юр.лицо). У пайщиков свидетельства о праве собственности на земельные доли, выданные до вступления в силу закона О регистрации прав на недвижимое имущество. В свидетельствах отметки роскомзема о выделении земельных участков в счет земельной доли 2000 года. Определили зу в натуре, получили кадастровые паспорта в 2008г. Заключаем договора купли-продажи земельных участков.
Вопрос: нужно ли отдельно сначало регистрировать право собственности пайщиков на земельные участки, а после выдачи свидетельств - регистрировать договора и переход права? Или возможна одновременная подача документов на регистрацию права собственности (без оплаты госпошлины за регистрацию), договора и перехода права собственности?
Прим. Естественно ждем 25 января 2009г.

[GummyBear]

Никитина Марина Алексеевна, простите пожалуйста за возможно глупый вопрос - а что будет 25 января?

[Никитина Марина Алексеевна]

Нет, не глупый. С 26 января вступает в силу изменение в НК РФ , согласно которому размер госпошлины за регистрацию прав собственности и сделок с землями с/х назначения составляет 100 рублей (ранее: для физ.лиц -500 руб., для юр.лиц - 7500 руб.)

[Кандид]

Покупаем земельные участки с/х назначения (юр.лицо). У пайщиков свидетельства о праве собственности на земельные доли, выданные до вступления в силу закона О регистрации прав на недвижимое имущество. В свидетельствах отметки роскомзема о выделении земельных участков в счет земельной доли 2000 года. Определили зу в натуре, получили кадастровые паспорта в 2008г. Заключаем договора купли-продажи земельных участков.
Вопрос: нужно ли отдельно сначало регистрировать право собственности пайщиков на земельные участки, а после выдачи свидетельств - регистрировать договора и переход права? Или возможна одновременная подача документов на регистрацию права собственности (без оплаты госпошлины за регистрацию), договора и перехода права собственности?
Прим. Естественно ждем 25 января 2009г.

Ваши кадастровые паспорта - это только половина дела. Право собственности на выделенный участок возникает только с момента государственной регистрации. До регистрации выделенного земельного участка не существует, одновременная регистрация и прекращение ранее возникшего права не возможны.

Я так понимаю, что о ст. 8 Закона об обороте и преимущественном праве покупки государства вы вообще не задумываетесь?

[Никитина Марина Алексеевна]

Весь порядок соблюден. Вопрос не в этом. Хорошо, задам вопрос по другому: что является правоустанавливающим документом на земельный участок выделенный в счет земельной доли.

[Кандид]

Как может быть, что "весь порядок соблюден", а правоустанавливающего документа нет? вы должны направить копии документов в КУГИ или иной государственный орган и в течение 30 дней ждать ответ, вдруг государство само захочет купить участок, тогда ваша сделка невозможна...

Возьмите свидетельство о регистрации права и посмотрите в раздел "документы-основания", там возможны несколько вариантов - свидетельство на долю, протокол, кадастровый паспорт и т.п. Одного-единственного правоустанавливающего документа, как правило, не бывает.

[Алексей111]

Кто хочет подробнее ознакомится с оформление паёв, читайте следующую методическую рекомендацию:
1)

Методические рекомендации по выделу земельных участков в счет земельных долей
(рассмотрены и одобрены Научно-техническим советом Минсельхоза РФ
(протокол N 3 от 23 января 2003 г.))

Общие положения

1. Настоящие методические рекомендации разработаны в соответствии с Федеральным законом от 24.07.02 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (прил. 1) и определяют порядок выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
2. Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральными законами "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.02 N 101-ФЗ и "О землеустройстве" от 18.06.01 N 78-ФЗ (прил. 2), другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.
3. Право на выдел земельного участка в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения имеет каждый участник долевой собственности, который вправе определить предполагаемое местоположение этого земельного участка, а также размер компенсации остальным участникам долевой собственности.
4. Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения должен производиться при условии определения на местности границ, находящихся в общей собственности земельных участков, устанавливаемых в соответствии со ст. 17 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.02 N 101-ФЗ. При этом учитываются требования ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.02 N 101-ФЗ, Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 от 26.01.96 N 14-ФЗ и Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.02 N 396 (прил. 3).
5. Не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для мелиорированных земель.

Порядок выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

1. Участник долевой собственности, пожелавший выделить в счет своей доли земельный участок (в дальнейшем - заявитель), извещает о своем намерении остальных участников долевой собственности в письменной форме или публикацией сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
2. Извещение (сообщение в средствах массовой информации), направляемое заявителем участникам долевой собственности ( форма Ф-1), в обязательном порядке должно содержать:
сведения о местоположении испрашиваемого земельного участка;
размер компенсации другим участникам долевой собственности;
запись, обязывающую уведомить заявителя и администрацию сельскохозяйственной организации об имеющихся возражениях.
3. Извещение направляется всем участникам долевой собственности в соответствии со списком, представляемым администрацией сельскохозяйственной организации, по письменному заявлению заявителя на выдел земельного участка в счет земельной доли заявителя ( форма Ф-2).
Предоставляемый сельскохозяйственной организацией список собственников земельных долей ( форма Ф-3) подписывается руководителем, заверяется печатью и содержит следующую информацию:
фамилия, имя, отчество участников долевой собственности;
паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан);
почтовый адрес;
серия, номер и дата выдачи свидетельства о праве собственности на земельную долю;
размер земельной доли в балло-гектарах.
4. Наряду со списком собственников земельных долей заявление содержит просьбу о предоставлении информации, позволяющей однозначно охарактеризовать местоположение земельного массива, в котором расположен испрашиваемый земельный участок. Для этого могут быть использованы имеющиеся в сельскохозяйственной организации планово-картографические, землеустроительные, агрохимические и другие материалы. Администрация сельскохозяйственной организации в двухнедельный срок со дня получения заявления предоставляет требуемую участником долевой собственности информацию под его личную роспись и несет ответственность за ее достоверность.
Конкретное местоположение намечаемого к выделу земельного участка отображается на выкопировке имеющегося в сельскохозяйственной организации планово-картографического материала. Изготовление выкопировки осуществляется с соблюдением требований, предъявляемых к землеустроительной документации.
Подготовленная выкопировка ( форма Ф-4) вместе с извещением направляется всем участникам долевой собственности.
Указываемый в извещении размер компенсации участникам долевой собственности устанавливается на основе проведения земельно-оценочных работ, которые инициируются и оплачиваются заявителем.
5. Размер компенсации, подлежащий выплате участникам долевой собственности, устанавливается в случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади.
Работы по оценке рыночной стоимости земельного участка выполняются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Министерством имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.02 N 568-р (прил. 4, 5). Результаты оценки оформляются соответствующим отчетом, на основании которого составляется акт с указанием в нем результатов оценки земельного участка ( форма Ф-5).
Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы рыночных стоимостей выделяемого и остающегося после выдела земельных участков в расчете на единицу их площадей, подтвержденных актом оценки. Полученная сумма указывается в извещении о намерении заявителя о выделе земельного участка в счет земельной доли в рублях цифрами и прописью ( форма Ф-6).
6. На основании полученного списка участников долевой собственности заявитель извещает их письменным почтовым отправлением либо личным вручением участникам долевой собственности извещения о своем намерении. Подтверждением уведомления служит заверенный почтовым отделением реестр разосланных извещений либо личная роспись получателя с указанием даты получения извещения ( форма Ф-7).