[Мигран]

Чтобы привлекать денежные средства граждан для строительства объектов недвижимого имущества необходимо оформить данного гражданина в качестве ПБОЮЛ и заключить с ним инвестиционный договор.

Иных легальных и не основанных на риске способов нет. Поскольку закон императивно запрещает привлекать средства граждан способами отличными от тех, которые предусмотрены в нем.

В принципе есть еще один вариант, но это на 100 % не освободит вас от притязаний органов. Суть ее в следующем:
Застройщик, т.е. лицо которому принадлежит з/у и выдано разрешение на строительство, заключает договор инвестирования с ООО, которое непосредственно осуществляет привлечение средств граждан.
Согласно закону последний регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии со ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая, что ООО не является застройщиком и соответственно не получает разрешения на сроительство и ввод в эксплуатацию объекта, указанный закон на его отношения с гражданами, связанные с привличением денежных средств последних, не должен распространяться.

[Мигран]

Сообщение от Наталья S-pb

Я все-таки пытаюсь найти решение.
А если заключить договор займа с физческим лицом, вовзрат деньгами с процентами и отдельно договор залога на строящуюся в будущем квартиру в доме?
Или предварительный догвор купли-продажи как залог в обеспечении наши обязательств по возврату займа, а? Может быть какая-то такая схема?

В место этого можно просто зарегистрировать гражданина в качестве предпринимателя и заключить с ним инвестиционный договор на выгодных для вас условиях.
При этом, о каком залоге и предварительном договоре к-п идет речь, учитывая, что отсутствуют сведения идентифицирующие объект недвижимого имущества?

[Наталья S-pb]

Регистрировать 200 дольщиков в качестве пердпринимателей не получится никак...Да и не пойдут они на это, опять же почему не звять заем у обычного физика?
Вот только вопрос, как ему законно можно было бы квартиру вместо заемных средств передать? Если указывать как вариант это в договоре займа, это уже смахивает на завуалированную долевку, да?
А что такое ПБОЮЛ?

[Мигран]

Сообщение от Наталья S-pb

А что такое ПБОЮЛ?

Предприниматель Без Образования Юридического Лица


Вы можете заключить с этим гражданином договор займа с возможностью погашения кредиторской задолженности перед физиком предоставлением, в счет исполнения обязательства по договору займа, квартиры или иного имущетсва с зачетом встречных требований физика. Но проблема в том, что в этом договоре нельзя будет указывать, что денежные средства переданы физиком в целях финансирования строительства объекта недвижимого имущества, поскольку это означало бы "незаконное привличение денежных средств гражданина" по смыслу закона о долевом участии ... Ну а если не указывать - то маловероятно, что физик заключит с вами договор займа, так как деньги он передает именно в этих целях.
Во-вторых, договор займа может быть признан недействительной сделкой поскольку фактически прикрывает договор долевого участия.

[Наталья S-pb]

Спасибо за ваши ответы!!!

Тода другой вопрос, а если организовать ЖСК на строительство конкретного дома, тогда мы можем деньги привлекать сразу с момента создания такого ЖСК.
В чем минусы в ЖСК и пробемы в его создании?
Может тогда работать через ЖСК?

[Femistoklus]

Сообщение от Наталья S-pb

но они изначально являются ничтожными сделками, хотя бы потому, что отстутсвует предмет договора

Наталья S-pb, правильно ли я понял, что Вы юрист? Если да, то не пиште такого больше. Предметом предварительного договора является лишь обязанность заключить договор в будущем на условиях предварительного. Таким образом, предмет договора присутствует, и НИКАКОЙ НИЧТОЖНОСТИ быть не может!

[Наталья S-pb]

Готова поспорить!
В данном случае, предмета договора нет, предмет договора заключаемого в будущем отсутствует на момент заключения предварительного договора, нет никаких его параметров, ни площади точной, ни даже точного адреса, отсутсвуют основные условия будущего договора, а в предварительном договоре должно быть прописано все, на каких точно условиях и с ками предметом в том числе будет залкючен договор в будущем.
И в принципе-то нельзя заключить предварительный договор на воздух по сути который в будущем то ли будет то ли нет....
Речь идет о предварительном договоре строящегося дома, когда например и котлована-то нет...

[Femistoklus]

Сообщение от Наталья S-pb

предмет договора заключаемого в будущем отсутствует на момент заключения предварительного договора

Бесспороно, но предмет предварительного договора имеется.

Сообщение от Наталья S-pb

в принципе-то нельзя заключить предварительный договор на воздух по сути который в будущем то ли будет то ли нет....

Предварительный договор заключается на предмет заключения договора в будущем, поэтому его всегда можно заключить. Что касается заключения основного договора на "воздух", то также полагаю, что никакой ничтожности в этом нет. Понимаю спорность моего утверждения, но привести убедительный основанный на законе довод Вы не сможете.:mig:
Кроме того, предметом договора является не вещь, а обязательство по ее передаче в собственность (при купле-продажи), во временное пользование(аренда), обязательство по созданию вещи (подряд). Так точно и в Договоре долевого участия предметом является не котлован, а строительство и прочее...

Сообщение от Наталья S-pb

Речь идет о предварительном договоре строящегося дома, когда например и котлована-то нет...

Котлован никак не изменит предмет предварительного договора.

[Никитина Марина Алексеевна]

Сообщение от Наталья S-pb

договор залога на строящуюся в будущем квартиру в доме

нет предмета договора (предмет договора займа должен быть определен)

Сообщение от Наталья S-pb

Или предварительный догвор купли-продажи как залог в обеспечении наши обязательств по возврату займа

только для успокоения клиентов заключаются предварительные договора о заключении договоров о долевом участии в строительстве, которых после возврата займа и заключения и регистрации настоящего договора о долевом участии никто не увидит.

[Femistoklus]

Никитина Марина Алексеевна, а зачем скрывать предварительные договоры? И какой смысл из заключать? Оплаты по ним все равно брать нельзя.

Сообщение от Никитина Марина Алексеевна

нет предмета договора (предмет договора займа должен быть определен)

Конечно не будет. Вот предмет договора займа:

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Наталья S-pb, какой бы Вы ни выбрали вид гражданско-правового обязательства в части получения денежных средств, в части предоставления квартиры договор будет считаться незаключенным без государственной регистрации.
Что исключает ничтожность или, возьмите шире, недействительность сделки. А учитывая неосновательность получения денежных средст от широкого круга лиц, можно нарваться на уголовную статью. Подобные манипуляции с договорами безнаказанно позволяют себе только очень крупные застройщики, для которых одна-другая квартира вообще "не деньги", а близкие к ним органы власти готовы закрыть глаза на всякую такую дребедень. Поверьте, их юристы не консультируются по таким вопросам, а просто пишут всякую чушь в договоре и не пытаются постичь непостижимое.

Таким образом, привлекать денежные средства лучше всего путем традиционным, например, акционированием. Понимаю: инвесторы захотят не призрачной прибыли, а квартиру. Можно использовать опыт коммандитного товарищества. Но, в любом случае, если Вы найдете выход и не захотите проблем, требуйте от таких инвесторов наколку на руке:mig:с надписью о том, что деньги они вкладывают исключительно с целью извелечения прибыли, а не с целью удовлетворения своих потребностей в жилье - вот сущность регулирования закона, который Вы хотите обойти. Если человек вложит последние деньги в жилье, которого у него нет, или с целью улучшения жилищных условий, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в той части, которая гарантирует права дольщика на строящееся жилье. К сожалению, большинство таких "инвесторов" в случае проблем со строительством будут прикидываться "овцами" и говорить, что нуждались в гарантиях предоставления им в собственность недвижимости, что Вы их обманули и так далее...