[XA5-2005]

Как забавно иногда меняется ситуация -- папик проконсультировался с кем то и каким-то неведомым пока способом вернул себе в собственность дольку. Субарендаторы при этом как пользовались помещением так и пользуются, договор субаренды не расторгнут, но арендную плату никому не платят с обоснованием -- пока не разберетесь
Пока еще непонятно как использовать то, что папик получил в дар обратно от сынка дольку, но что-то в этом есть

[Лариса Пимонова]

Сообщение от XA5-2005

каким-то неведомым пока способом вернул себе в собственность

XA5-2005, откуда сведения, есть выписка ЕГРП?

Ваша задача не увеличивать свои убытки, а заключать законный, выгодный для Вас договор аренды, учитывая, что предыдущие договоры являются ничтожными. Кстати, договор аренды по реальной рыночной цене будет подтверждать величину Ваших убытков в виде упущенной выгоды.

Как только Вы обращаетесь в суд, Вы этим подтверждаете, что Вы сделали все возможное, чтобы уменьшить свои убытки, И вынуждены обращаться за судебной защитой нарушенных прав.

То, что Вы обсуждаете проблему на правовом форуме, не является подтверждением, что Вами приняты надлежащие меры для уменьшения убытков

Так что сейчас надо обращаться в суд для выселения арендаторов, занимающих помещение по недействительному договору аренды. Далее заключать договор, возможно, с теми же арендаторами. А потом уже думать как вернуть свои деньги.

[nata_kost1]

Сообщение от Лариса Пимонова

XA5-2005, если помещение стоимостью в 100 000 сдается в аренду за 1 000, то такой договор аренды является недействительным по основанию притворности, т.е. прикрывает безвозмездный. Вашего согласия на заключение безвозмездного договора не было.

Договор аренды с размером арендной платы в 1000 рублей, (которая является ниже рыночной арендной платы), не является притворным и, соответственно,ничтожным (не прикрывает договор безвозмездного пользования (безвозмездный договор), потому что отличительной чертой безвозмездного договора является отсутствие встречного исполнения. При наличии встречной передачи вещи либо встречного обязательства договор не может признаваться безвозмездным. В случае с сынком и папиком встречное обязательство папика, выражающееся в уплате арендной платы, на лицо.

[nata_kost1]

Сообщение от rybin_av

Я думаю, что в данном случае можно прибегнуть к аналогии закона:
в п. 1 ст. 253 ГК РФ установлено, что распоряжение совместной собственностью осуществляется по согласию ее участников, которое предполагается (в отношении п. 1 ст. 246 ГК РФ такой презумпции не установлено; значит, арендатор, снимающий квартиру, о которой ему известно, что она находится в общей долевой собственности, должен понимать, что распоряжение такой квартирой допускается только по общему согласию всех ее участников; значит, арендатор обязан выяснить наличие общего согласия и полномочия на заключение сделки по распоряжению долевым имуществом одним из сособственников);
в п. 3 ст. 253 ГК РФ установлено, что совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Следовательно у нас ситуация, когда арендатор знал или должен был знать о том, что у его контрагента (одного из сособственников долевого имущества) нет полномочий на совершение сделки (этот вопрос мы прояснили в предыдущем пункте рассуждений).
Отсюда следует, что сделка, совершенная одним из сособственников долевого имущества без общего согласия коллективного собственника этого имущества, может быть признана судом недействительной по требованию других сособственников. Т.е. такая сделка оспоримая и срок иск. давности по ней - 1 год в силу п. 2 ст. 181 ГК РФ.

Согласна с rybin_av, договор аренды - оспоримая сделка, а не ничтожная.

[nata_kost1]

Сообщение от XA5-2005

папик дарит свою долю сыну и тутже заключает договора аренды с ним на неопредленный срок, который как теперь выясняется еще и зарегистрировала регпалата.

XA5-2005, в своих постах №1 и №9 Вы писали, что договор аренды и субаренды заключались сроком на 11 месяцев (по истечении которых перезаключались на новый срок), а сейчас пишите что договор аренды заключался на неопределенный срок. Так фактически на какие сроки заключались договоры аренды и субаренды? Когда сособственники узнали о том, что сынок и папик сдают помещение в аренду и субаренду?

[nata_kost1]

Сообщение от Лариса Пимонова

rybin, думаю, что напрямую неосновательное обогащение будет трудно доказывать ввиду цены договора в 1 000, а упущенную выгоду после признания договора недействительным и оценки объекта - реально.

Как Вы хотите взыскивать убытки и упущенную выгоду после признания договора аренды недействительным (ничтожным или оспоримым не важно)? Ведь недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения (ст.167 ГК РФ). Если договор аренды будет признан недействительным, то грубо говоря его "не было и нет" с момента заключения. А, если нет договора аренды, то и нет нарушенных прав сособственников и взыскание убытков или упущенной выгоды не возможно, так как "лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере"(ст. 15 ГК РФ).
Только в некоторых случаях недействительности сделок ГК РФ в качестве иных дополнительных ее последствий предоставляет заинтересованному лицу право требовать возмещения убытков, понесенных вследствие такой недействительности. Требование убытков допускается в силу ст. ст. 178, 179, 687, п. 3 ст. 951 ГК РФ. Если это право в ГК не упоминается, для заявления подобного требования нет оснований.

[Лариса Пимонова]

Сообщение от nata_kost1

Договор аренды с размером арендной платы в 1000 рублей, (которая является ниже рыночной арендной платы), не является притворным

nata_kost1, да, это так. Притворным договор был бы в случае, если бы прикрывал безвозмездный договор (т.е. необходима другая природа сделки), а в этом случае только цена притворная. Потому этот способ оспаривания сделки был благополучно нами оставлен.

А вот по поводу ничтожности сделки, не соответствующей закону - статье 246 ГК, все же есть положительная судебная практика:

Сообщение от Лариса Пимонова

Но тем не менее, по пути признания сделки ничтожной в силу ее несоответствия закону идти можно, т.к. суды с таким умозаключением для этого вида сделок соглашаются.

[nata_kost1]

XA5-2005,если Вы в судебном порядке признаете договор аренды недействительным, то вправе будете требовать применить общие последствия недействительности сделок, относящиеся как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам, т.е. возврата каждой из сторон всего полученного по сделке, именуемого взаимной реституцией. Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при невозможности возврата полученного, когда полученное выражается в пользовании имуществом, (в Вашем случае это аренда), возмещается его стоимость в деньгах.
Таким образом, при недействительном договоре аренды, сынок должен вернуть папе арендную плату из расчета 1000 рублей, а так как папик не может вернуть полученное в связи с тем, что полученное выражается в пользовании имуществом, то папик обязан возместить стоимость в деньгах. При возмещении стоимости могут возникнуть две проблемы: как она должна определяться и на какой момент. В этом случае думаю можно по аналогии закона использовать п. 3 ст. 424 и п. 3 ст. 393 ГК РФ.

[nata_kost1]

Сообщение от Лариса Пимонова

А вот по поводу ничтожности сделки, не соответствующей закону - статье 246 ГК, все же есть положительная судебная практика:
Цитата:
Сообщение от Лариса Пимонова
Но тем не менее, по пути признания сделки ничтожной в силу ее несоответствия закону идти можно, т.к. суды с таким умозаключением для этого вида сделок соглашаются.

Лариса Пимонова, АС или СОЮ? В посте 16 ВЫ ссылались на судебную практику ВАС. А сейчас о судебной практики каких судов говорите?

[nata_kost1]

Сообщение от XA5-2005

папик получил в дар обратно от сынка дольку,

Значит на лицо прекращение действующего договора аренды, так как, согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. По договору аренды папик не может быть арендодателем и арендатором в одном лице. А если договор аренды прекращен, то договор субаренды в этом случае недействителен (ничтожен).

Сообщение от Лариса Пимонова

Так что сейчас надо обращаться в суд для выселения арендаторов, занимающих помещение по недействительному договору аренды. Далее заключать договор, возможно, с теми же арендаторами. А потом уже думать как вернуть свои деньги.

Лариса Пимонова, для чего выселять субарендаторов? пусть пользуются арендуемым имуществом до заключения с ними законного договора аренды, а за всё время пользования имуществом (с даты регистрации за папиком доли в общем имуществе (это дата прекращения договора аренды и признания договора субаренды ничтожным) по дату заключения законного договора аренды (с согласия всех сособственников) взыскать с субарендаторов неосновательное обогащение из расчета субарендной платы, которая составляла 100 000 рублей.