[АЛЕКСАНДР100]

РЕСПЕКТ!

[АЛЕКСАНДР100]

Уважаемый rybin_av! Все-таки я в своем отзыве на иск просил суд отказать истцу в его иске, на что судья мне ответил, что я, исходя из моего отзыва и сегодняшнего требования должен написать встречный иск, к чему и готовлюсь. Мне дана 1 неделя для подготовки встречного иска и я уже расписался, что уведомлен о следующем заседании суда, которое состоится через месяц. У меня вопрос. Имеет ли юридическую силу тот факт, что строительная фирма, заключив с моим оппонентом предварительный ИНВЕСТИЦИОННЫЙ договор, нарушила условия своего договора с областной Администрацией, где сказано, что эта строительная фирма ОБЯЗАНА заключить с дольщиками Договор долевого участия или иной Договор, зарегистрированный в установленном порядке. В установленном порядке ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ договора не регистрируются. Тем самым очевидное нарушение условий договора с Администрацией рикошетом прошлось по дольщикам. Может ли суд признать заключенный предварительный инвестиционный договор с моим оппонентом и строительной фирмой ничтожным уже только по этой причине? Все остальное по ничтожности мной сказано в предыдущих постах, что мной и было написано моем отзыве на иск. Спасибо.

[rybin_av]

Сообщение от АЛЕКСАНДР100

Может ли суд признать заключенный предварительный инвестиционный договор с моим оппонентом и строительной фирмой ничтожным уже только по этой причине?

Насчет Ваших отношений с администрацией ... это мы сейчас пойдем по второму кругу обсуждать одно и тоже. Я ведь тогда поднимал тему - а с какого вообще бока здесь обнаружилась администрация? Она в данном вопросе - кто и кого представляет и на каком основании это делает? И с какого бока в обязательственное правоотношение между дольщиком и прежним застройщиком вклинились Вы? Понимаете, мы возвращаемся к старому обязательству, в котором непонятным администравным вмешательством (на чем оно было основано - на каких нормах права - это тоже не известно) был фактически заменен должник.
Без осмысления этого факта трудно что-то прогнозировать насчет того, как суд среагирует на Ваши возражения по поводу иска дольщика.
Логика идеального судьи могла бы быть такая - дольщик, как кредитор прежнего застройщика (должника), имел право требования к нему. Теперь вместо прежнего должника каким-то непонятным образом возник новый в Вашем лице. Здесь сразу возникнет вопрос: это был что - перевод долга ... или это вообще совершенно новый договор, никак не связанный со старым (однако это допущение вряд ли уместно, т.к. новый договор в предмете явно ссылается на старый)?
Я полагаю (возможно так же сделает и суд), что имел место такой вот "кривой" перевод долга. За исключением одной ссылки, ничего предварительного в этом договоре нет. Мы это уже обсуждали.
Если же имел место перевод долга, то Ваши ссылки на невыполнение обязательств по договору с администрацией вряд ли будут приняты во внимание судом, т.к. администрация, строго говоря, не вправе была вмешиваться, ставить какие-то условия и т.п.
Другое дело - если администрация выкупила у прежнего застройщика все права, а потом продала их Вам на конкурсе, оговорив специальные условия - заключить ДУДС с прежними дольщиками. И если бы Вы не заключили с ними такие договоры, а заключили какие-то другие, то ... расклад был бы несколько иной. Однако с Ваших слов администрация ничего этого не сделала ... А может быть сделала? Вы прочитайте еще раз документацию, относящуюся к конкрусу, который Вы выиграли.
Здесь если с этим не разобраться, то и позицию логически последовательную трудно будет выстроить.

[rybin_av]

АЛЕКСАНДР100, надергал из К+ кой какой литературы для Вас по ДУДС.
Почитайте. Если Вы не юрист, то во время чтения ощутите себя в этой шкуре
Материалы я не систематизировал, возможно что-то дублировалось.
Изучать материал рекомендую в такой последовательности (и ни в какой другой!):
1. читайте текст закона (это основное в работе юриста - читать и понимать нормы закона) - для Вас там есть текст ФЗ-214 с комментариями;
2. читайте доктринальные взгляды на нормы закона - комментарии к ФЗ-214 и всевозможные публикации, которые акцентируются на проблемах данного правоотношения;
3. читайте судебную практику (в скрепке ее почти нет, но в разных статьях есть ссылки на судебные решения; по номерам и датам Вы без труда найдете их на сайте высших судов РФ).
По мере прочтения делайте заметки по поводу того, что не понятно.
Экстраполируйте прочитанное на свою ситуацию.
К концу чтения гарантирую, что Вы сформулируете свою позицию к суду абсолютно четко и ясно.
Веселых Вам выходных!

[rybin_av]

АЛЕКСАНДР100, посмотрите еще вот здесь обсуждения ДУДС:
http://forum.yurclub.ru/index.php?showforum=109

[АЛЕКСАНДР100]

Как всегда Респект. 214 ФЗ я постарался изучить еще в 2004году, стараюсь следить за его изменениями и дополнениями. Вот последнее дополнение от2010г. прошлось бальзамом по душам дольщиков, но думаю, это дополнение нарушает конституционные права застройщика. Но это так к слову. Остальной Ваш материал буду изучать. Конечно, у нас много накручино в договорах и стой и с другой стороны и чтобы все изучить, за этим нужно следить еще с 2004 года. Постараюсь по мере своих способностей разобраться, хотя я не юрист. По воле случая пришлось и приходится время от времени заниматься юриспруденцией не только в области недвижимости, но и в некоторых других областях. Удается в суде и дипломированных адвокатов поправлять и выигрывать процесс, что не может не удовлетворять. Вот этот процесс для меня значим, поэтому и дергаю вас. Вы оказываете существенную помощь, подкрепленную фактами и документами, чего на других форумах нет. Еще раз большое Вам мерси!

[АЛЕКСАНДР100]

Уважаемый rybin_av! Почитал Ваш предложенный мне материал и составил иск, который предлагаю на Ваш суд, точнее, фрагмент моего иска по признанию предварительно договора, размещенного на этой ветке, ничтожным.
………….Условия договорасогласно ст.421 ГК РФ ч.4 определяются по усмотрению сторон, за исключением случаев, когда договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующему в момент его заключения согласно п.1 ст.422 ГК РФ. А правила в соответствии с действующим ФЗ - 214 от 30.12.2004г. ст.4 ч.4 « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» включают следующие существенные условия:
Ст.4 ч.4 Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч.4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. Т.е. содержание вышеуказанных условий предписано Законом, а значит, присутствие вышеуказанных существенных условий в договоре обязательно согласно п.1 ст.422 ГК РФ. В заключенном же предварительном инвестиционном договоре между ответчиком и ООО ХХХХХХХХХХХ отсутствуют существенные условия основного договора, а именно:
1) не указан номер секции и этаж квартиры и, как следствие, номер квартиры, которые, согласно п.2.2.1 предварительного договора, еще только будут в будущем уточняться, а должны быть уже согласованы в предварительном договоре; отсутствует и не представлена в суд схема квартиры с поэтажным планом с указанием местоположения передаваемой квартиры согласно проектной документации; не указан строительный адрес объекта (№ объекта, улица, № дома), а так же типовая серия дома;
2) не указан срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (в п.2.1.3 предварительного договора отсутствует смысловая логика, что делает невозможным трактовку данного пункта);
3) нет цены договора (не указаны сроки, размер и порядок оплаты – доплаты);
4) не указан гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) отсутствуют условия, при которых застройщик несет ответственность за недостатки объекта долевого строительства, что снимает с застройщика всякую ответственность;
6) не указаны условия, процедура и сроки подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком объекта недвижимости;
Т.е. данный предварительный договор не может считаться заключенным так же и согласно ст.432 п.1 ГК РФ, которая гласит, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой и в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Более того, ст.1 п.2 ФЗ 214 сегодня гласит: Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию……допускаются только на основании договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, истец подписал предварительный инвестиционный договор, не включавший в себя существенные условия основного договора, что влечет его ничтожность в силу ст. 429 ГК РФ.
Исходя всего вышеизложенного, руководствуясь п.п.1,2,3 ст.429 ГК РФ, ФЗ 214 от 30 декабря 2004г. с последующими изменениями, ст.ст.167, 168 и ст.432 ГК РФ, прошу:
1. признать заключенные предварительные инвестиционные договора между Ивановым-- с ООО ХХХХХХХ ничтожными со всеми вытекающими правовыми последствиями.
Предполагая возражение, что ответчик имел право заключить инвестиционный договор, осмелюсь сообщить, что и инвестиционном договоре обязаны быть включены все существенные условия договора. Поправьте меня. Спасибо.

[rybin_av]

АЛЕКСАНДР100, упорно гнете свою линию
Я бы рекомендовал Вам составить иск из трех блоков (по правилам логики: меньшая посылка; большая посылка; заключение):
- фактические обстоятельства дела (здесь указать юридические значимые действия, которые лягут в основу исковых требованийй) - меньшая посылка;
- нормы права, подлежащие применению в данном деле (здесь перечислить в форме дословных цитат нормы законов с указанием ч. п. пп. и ст. и реквизитов законов и/или подзаконных актов - большая посылка;
- исковые требования и их обоснование (здесь указывать пошагово факт и примененную к нему норму права с заключением о последствиях такого применения; в просительной части кратко перечислить исковые требования) - заключение.

Сразу поправлю насчет ничтожности сделки - сделка по ГК может быть недействительной. Недействительность может быть "излечима" (такая сделка имеет некий правовой "порок" и называется оспоримой, ее нейдействительность может установить только суд по иску заинтересованной стороны сделки; одобрение сделки той стороной, право которой такая сделка потенциально нарушает, излечивает ее от "порока") или "не излечима" (такая сделка имеет порок, который невозможно исправить, и называется ничтожной; не требуется вмешательство суда для признания ее недействительной; к ней применяются последствия недействительности ничтожной сделки - дву- или односторонняя реституция или недопущение реституции).

Таким образом, если Вы заняли позицию, что договор является ничтожным, то Вам не нужно требовать у суда признания его таковым, а надо требовать применения к нему последствий недействительности ничтожной сделки. В Вашем случае таким последствием будет двусторонняя реституция, т.е. каждой стороне сделки вернется все, что она имела до совершения ничтожной сделки. Т.е., заявляя о ничтожности сделки, Вы соглашаетесь с тем, что договора между Вами и дольщиком не заключалось. Вы остаетесь при своих и дольщик при своих.
Здесь важно понимать, какие последствия это повлечет. И тогда опять встают вопросы о Вашем титуле во всей этой истории. Если Вы "встали на место" прежнего должника (обанкротившегося застройщика), то имел место перевод долга. Тогда в старом договоре с дольщиком просто замещается название должника с А (старый застройщик) на Б (это Вы - новый застройщик). Констатировав, что новый договор недействителен, Вы автоматически возвращаетесь к обязательственной связи в старый договор с дольщиком. Это Вас устраивает?
Просто если задача стоит так: скинуть дольщика вообще, отделаться от него, то из приведенной логики понятно, что Вы его не скинете вообще, а лишь переступите с одной ступеньки на другую, если суд удовлетворит Ваш иск.
Кстати, вопрос: когда Вы выиграли конкурс на завершение этой стройки, была ли завершена процедура банкротства (если она вообще инициировалась кем-либо) в отношении старого застройщика, ликвидирован ли он как юр.лицо (содержится ли в ЕГРЮЛ запись о нем или о его ликвидации)? Это важный момент для прояснения Вашего титула. Еще один момент, который важно прояснить: все таки каким образом (на каком праве) администрация проводила конкурс (имелся у администрации к тому моменту законный титул в отношении этого незавершенного объекта)?
От ответов зависит Ваш титул
- Вы заместили должника (был перевод долга);
- Вы приобрели совершенно новое право (но с некоторыми условиями, которые установлены в конкурсе для победителя).
Соответственно и последствия удовлетворения иска будут разными (выше я привел логику, связанную с переводом долга).

[АЛЕКСАНДР100]

Сообщение от rybin_av

Таким образом, если Вы заняли позицию, что договор является ничтожным, то Вам не нужно требовать у суда признания его таковым, а надо требовать применения к нему последствий недействительности ничтожной сделки. В Вашем случае таким последствием будет двусторонняя реституция, т.е. каждой стороне сделки вернется все, что она имела до совершения ничтожной сделки. Т.е., заявляя о ничтожности сделки, Вы соглашаетесь с тем, что договора между Вами и дольщиком не заключалось. Вы остаетесь при своих и дольщик при своих.

Мной и потребовано применение к ответчику ст.167-168 ГК-последствия ничтожной сделки. И ежели все вернется на круги своя, то это и будет то, к чему я стремлюсь. Отныне застройщик не будет заключать с сим дольщиком договор, который признан по решению суда не заключенным. Это и нужно. Про недобросовестного застройщика можно забыть. Его банкротят сегодня по полной программе, уже во всю идет конкурсное производство. Условно говоря, новый застройщик добровольно взял на себя обязательство достроить дома пострадавшим дольщикам и при этом согласился добровольно (пусть будет так) засчитать им те деньги, которые дольщики уплатили банкроту и мошеннику, греющему сегодня нары до 2021 года. Исходя из сказанного Вами, могу предположить, что мой иск имеет право участвовать в процессе и галиматьи в нем не так уж и много. А ежели что, судья поправит. Но я рассчитываю на победу, иначе не имело смысла затратить столько времени на дискуссию в форуме и изучение определенной части Ваших документов, за кои благодарен Вам. Спасибо.
Вы привели много суждений из теории, в которой я не Геракл. Некоторые вещи просто ощущаю интуитивно, исхожу из логики, насколько она мне присуща и анализирую статьи ГК. Опять настолько, насколько позволяет интеллект, кой далек от идеала, как и у всех бренных в сим мире. Еще раз спасибо.

[АЛЕКСАНДР100]

Сообщение от rybin_av

Еще один момент, который важно прояснить: все таки каким образом (на каком праве) администрация проводила конкурс (имелся у администрации к тому моменту законный титул в отношении этого незавершенного объекта)?

Про этот объект незавершенного строительством можно забыть. Мы к нему никакого отношения не имеем и не претендуем на него. Мы получили землю в другом месте и совершенно автономно от банкрота. Мы и он никак не связаны. Это как бы вы пришли и сказали дольщикам - У меня есть земля и я хочу вам помочь. И все.