[Сайкин Кирилл Андреевич]

Тина Эн, читайте тему и правила форума

[kumpel55555]

mishanik, спасибо за Ваши ответы, почитал почти все,но все-же я хотел бы описать свою ситуацию - планируем продать квартиру, квартира в общей долевой собственности с сестрой(по 1/2 части), в собственности менее трех лет, планируемая сумма 1млн.900 тыс. Как я понимаю, нал..органы считают налог с продаж с"объекта" в целом, потом делят пропорционально долям.
Но ведь каждый из собственников получает прибыль менее 1 млн. руб.
По идее я могу продать полквартиры и сестра может продать полквартиры, да и декларацию в налоговую я буду подавать на сумму 850 тыс. руб.
Нет ли смысла делать два раздельных договора купли-продажи?

[mishanik]

kumpel55555, да, Вы правильно считаете - при продаже объекта в целом, налоговый вычет распределяется согласно долям. На это, насколько помню, есть прямое указание в ст. 220 НК РФ. В Вашей ситуации предложил бы продавать 2 доли по отдельным договорам. Опять же, насколько помню, было разъяснение Минфина о том, что в случа продажи доли по отдельному договору, налоговый вычет предоставляется на долю (посмотрите на форуме, в поиске). В принципе, это также следует из п. 1 ст. 220 НК РФ, где в перечне объектов, при продаже которых предоставляется налоговый вычет, указываются также доли. Для убедительности можно сделать договораразными датами, и разными датами подать на регистрацию.

[kumpel55555]

mishanik, спасибо большое за разъяснение

[Kanecelson]

Что-то я совсем не могу разобраться
помогите плиз!
сейчас планирую продать долю в квартире за 1000 т.р.(в собственности более 3 лет) приобрести квартиру за 2000 т.р. ...в следующем году я скорее всего ее продам и куплю другую квартиру за 3000 т.р.!
вычет не использовался ни разу!
Какие налоги мне необходимо будет заплатить?
-> в первом случае если я воспользуюсь вычетом при покупке первой квартиры;
-> во втором случае не буду брать вычет при покупке первой квартиры.

[mishanik]

Kanecelson, разобраться не сложно.
При первой сделке Вы никаких налогов не уплачиваете - при продаже доли, находившейся в собственности менее 3 лет, налог не уплачивается. А с покупки, понятное дело, налог не берется - денег (дохода) Вы не получаете, а только платите.
При второй сделке - зависит от:
1. Цены продаваемой квартиры. Если Вы ее продаете зу ту же стоимость, что и купили раньше, то налогов не уплачиваете (вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину ранее потраченных на приобретение квартиры расходов - при наличии подтверждающих расходы документов, но при этом нужно будет подать налоговую декларацию).
2. Получения налогового вычета с приобретаемой квартиры (максимум 2 млн. руб. используется один раз) - налогооблалагемая база может быть уменьшена и на него.

[AZ-B]

Вообще действительно не понятно на каком основании взымается налог.
Инициатором сноса является не владелец новой квартиры, он был вынужден ее поменять.

Неужели нет выхода и человек должен держать полученную таким образом недвижимость 3 года?

[Алёна Игоревна]

В 2010г. купили с мужем в равных долях квартиру за 575 тыс.р. Сейчас (в 2011г.) хотим её продать за 6 000 тыс.р и сразу купить новую значительно дороже 2 000 тыс.р.(сделки будут окончательно оформлены в одном календарном году).
Отсюда 2 основных вопроса:
1) Какова будет налогооблагаемая база за объект, 6 000 - 575 = 5 425
тыс.р. или 6 000 - 1 000 = 5 000 тыс.р. Я правильно понимаю, что не имеет значения, как продаётся объект, по одному договору или по двум (отдельный договор на каждую долю)? А если эти договора разнесены по времени?

2) При покупке нового жилья КАЖДЫЙ из нас имеет право на налоговый вычет с 2 000 руб? Т.е. государство "взаимозачтёт" нам ВКУПЕ налог с 4 000 тыс.р. (при условии, что покупать будем в долях?
Спасибо.

[Alexmio]

На данный момент я собственник 5/24 доли квартиры,сестра 17/24,тётя 2/24. Сестра выкупает долю тёти за 200 тысяч рублей в этом месяце.С января 2012 будем продавать квартиру стоимостью 3 миллиона рублей. Я собственник 5/24 доли,сестра будет собственником 19/24 доли. Сразу после продажи это примерно будет февраль 2012 сестра купит на деньги которые получит с продажи квартиры новую квартиру примерной стоиимостью 1900000 рублей. Какой налог с продажи должны будем оплатить я и моя сестра? если моя 5/24 доля стоит 625000 рублей и будет отдельным договором,доля сестры 19/24 2375000 рублей также отдельным договором,но покупать будет один человек.Я с сестрой собственники менее 3 лет. Какой налог должны будем мы оплатить? как можно будет оформить налоговый вычет,ведь сестра сразу же купит новую квартиру. Будет ли считаться к налоговому вычету ещё и выкуп доли за 200 тыс рублей которые сестра выплатила тёте за её долю. Что означает календарный год налоговый,до какого числа нам надо успеть и продать - купить новую квартируи подать декларацию в налоговую? Скажите пожалуйста.

[Anderson21]

Один из злободневных вопросов о недвижимости - налоги. Какие налоги мы должны будем заплатить в процессе обращения недвижимости, Вы сможете посмотреть в этой статье.
1. Налог при продаже недвижимости. При продаже квартиры, если она в собственности менее трёх лет, надо платить налог 13%:
• либо с разницы от цены продажи квартиры и цены покупки, независимо от того, сколько прошло времени после покупки недвижимости. То есть, налог уплачивается с чистого дохода, где чистый доход - это разница между покупной ценой квартиры (подтверждённые расходы) и её продажной ценой.
• либо, если расходы по покупке квартиры меньше одного миллиона, то от цены продажи недвижимости отнимается 1 млн.р и с этой суммы платится налог 13%. То есть, налог уплачивается с чистого дохода, где, в этом случае, чистый доход - это разница между продажной ценой квартиры за минусом одного миллиона. Особо следует отметить, что данное положение распространяется на продажу ТОЛЬКО ОДНОЙ квартиры в год. Если Вы станете продавать вторую квартиру, в которой не сможете показать реальные расходы на её покупку, то Вам придётся после её продажи, с первой копейки платить сразу налог 13%.
Внимание: других вариантов нет, то есть нет ни льгот, ни других подсчётов. Есть только два варианта расчёта налога с продажи недвижимости, а продавец вправе выбрать любой из двух.
Общие положения:
• К этому имуществу приравнены: дачи, садовые домики, земельные участки, комнаты в квартирах (подселения, гостинки). То есть, описанный ниже механизм, будет распространяться на это имущество при его обращении на рынке недвижимости (купле - продаже).
• При долевой собственности сумму выше 1млн.руб. делят на число собственников и каждый платит 13% со своей прибыли.
• За детей налог платят родители в обычном порядке.
• При совместной собственности сумму чистого дохода, полученного от продажи квартиры, делят между собственниками по договоренности на основании заявления о распределении долей. Заявление, в этом случае пишут в налоговой инспекции.
• При продаже физическое лицо обязано подать декларацию о доходах не позднее 30 апреля следующего года, даже при одновременной покупке.
• Ст.122 и 119 гласит об ответственности за не предоставление декларации и несвоевременную уплату налога с дохода при продаже.
• Новостройки. Выгода, полученная при вычитании суммы в договоре уступки прав требования и суммы в договоре долевого участия, облагается налогом 13%. Это означает, что на всё строящееся жильё, независимо от того каким образом оно оформляется (договором переуступки или долевого участия), продавцы уплачивают налог в том же порядке, что установлен на вторичное жильё. Обычно, договора долевого участия заключаются на срок менее, чем 3 года, то есть с таких объектов (при продаже) в обязательном порядке будет взыскиваться налог 13% с разницы покупки и продажи. Однако, физическое лицо сколько угодно в один календарный год может продавать и покупать квартиры в строящемся жилье, учитываться будет только доход полученный от их реализации, с него будет браться налог 13%. Пример, физическое лицо приобрело 10 квартир в новостройках (каждую за 3 млн.р. ), всего на сумму 30 млн.р., продало (каждую за 3,1 млн.р. ), всего за 31 млн.р., налог составит 130 т.р., то есть с дохода, который в данном случае равен 1 млн.р.
• Никаких льготников или льготных условий нет при уплате налога 13%, с сумм полученного дохода при продаже квартир.
Примеры:
• Собственник продал квартиру за 100 млн.р. В собственности она у него более 3 лет. Налог не платится.
• Собственник получил квартиру в порядке (приватизации или наследования, постройка коттеджа без подтверждающих документов на стройматериалы). В этом случае, расхода на покупку квартиры нет, значит, от суммы продажи ничего не вычитается и собственник при продаже получает чистый доход. После этого, собственник продал квартиру за 1 млн.р. В собственности она у него менее 3 лет. Налог не платится, так как сумма продажи менее 1 млн.р. Если сумма продажи превышает 1 млн.р., с сумм превышения платится 13%.
• Собственник продал ДВЕ квартиры, каждую за 1 млн.р. в ОДНОМ календарном году. В собственности каждая из квартир у него менее 3 лет. Налог не платится, ТОЛЬКО с одной квартиры, так как на неё распространяется льгота в 1 млн.р. От продажи второй квартиры требуется заплатить 13% (130 т.р.) Довольно редкий случай, чтобы человек получил бесплатно несколько квартир сразу. В таком случае, можно продавать такие квартиры в РАЗНЫЕ календарные годы, чтобы иметь на все них льготу в 1 млн.р.
• Собственник продал квартиру за 1 млн.р. В собственности она у него менее 3 лет. Налог не платится, так как чистый доход не превышает 1 млн.р.
• Собственник продал квартиру за 1,2 млн.р, а приобрёл её ранее за 0,8 млн.р. В собственности она у него менее 3 лет. В этом случае, лучше использовать льготу на 1 млн.р., а не использовать фактически понесённые расходы по приобретению недвижимости (в данном случае - 0,8 млн.р.). Налог платится только с сумм превышающих 1 млн.р. (1,2 - 1 ) * 13% = 26 тыс.р.
• Собственник продал квартиру за 3 млн.р., а ранее приобрёл её за 2 млн.р. В собственности она у него менее 3 лет. Полученныйчистый доход составил 1 млн.р. (3 - 2 = 1 млн.р.). Расчёт ( 3 - 2 ) x 13% = 130 тыс.руб. В данном случае, надо уплатить налог 130 тыс.р.
• 2 собственника продали квартиру за 2,5 млн.р., а ранее приобрели её за 0,5 млн.р. В собственности она у них менее 3 лет. В этом случае, лучше использовать льготу на 1 млн.р., а не использовать фактически понесённые расходы по приобретению недвижимости (в данном случае - 0,5 млн.р.). Расчёт (2,5 - 1) x 13% = 195 тыс.руб. Каждый из собственников должен уплатить по 97,5 тыс.р.

Долевая собственность. Иногда у объекта недвижимости несколько собственников. В этом случае, совершенно неважно одним договором купли - продажи будет оформлена сделка или каждый из сособственников будет продавать свою долю по отдельному договору. Главное - налоговая инспекция будет высчитывать необлагаемую сумму согласно доли того или иного участника такой сделки. То есть, в итоге, налоговая суммирует ВСЕ отдельные договора, либо выведет сумму из одного. Необлагаемая сумма квартиры - 1 млн.р., эта сумма делится на доли, в итоге получается необлагаемая сумма каждого собственника.
• Собственник имел 1/2 долю в квартире по приватизации (10 лет назад), затем ещё 1/2 доля ему была подарена отцом (2 года назад). То есть, эта доля в собственности у него менее трёх лет. Теперь он продал всю квартиру за 1250 т.р. Как рассматривает налоговая данную ситуацию? Она делит все суммы пропорционально долей, то есть, есть необлагаемая сумма в 1 млн.р., она в данном случае, делится пополам (1/2 доли) и составляет 500 т.р. Затем налоговая смотрит было ли превышение, в данном случае, не превысили ли суммы продаж каждой из долей 500 т.р. В данном случае, одна из долей превысила лимит и была продана на 250 т.р. дороже. Налоговая будет взимать налог 13% с суммы в 250 т.р. и будет считать, что это именно та доля в квартире, которая в собственности менее трёх лет.
• У квартиры три собственника: первый имеет 1/2 долю и в собственности она у него менее трёх лет, второй имеет 1/4 долю и в собственности она, так же, у него менее трёх лет. А, вот третий собственник квартиры, имея 1/4 долю, владеет ей более трёх лет. В этом случае, в договоре купли - продажи, надо прописать, что после продажи 1-ый получит максимум 500 т.р., 2-ой максимум 250 т.р., а вот третий всё остальное. Тогда, никто никаких налогов не заплатит. К примеру, квартира продаётся за 3 млн.р., значит последний собственник должен расписаться за то, что получил 2,25 млн.р., остальные 500 т.р. и 250 т.р. соответственно.

Однако, даже в этом случае, налоговая будет делить 1 млн.р. (необлагаемая сумма), пропорционально долей. И налоговая скажет, что Первый (1/2 доля) продал свою долю за 1,5 млн.р., второй (1/4 доля) за 750 т.р. и третий (1/4 доля) за 750 т.р. Как видим, в данном случае льгота у Первого собственника (1/2 доля) 500 т.р. и налог ему выставят 13% с 1 млн.р. У Второго льгота (1/4 доля) 250 т.р. и налог ему выставят 13% с 500 т.р. И только третьему не будет выставлен счёт. В данном случае надо обращаться в суд, который, как показывает практика, будет на стороне продавцов, но это время и лишние деньги.
Дом и Земля. Сейчас земельные участки оформляются в собственность. Зачастую, сначала был оформлен дом, а потом оформлен земельный участок. Например, дом был куплен в 2002 году, то есть, более трёх лет назад, а земля была оформлена только что, то есть, три года по ней не прошло. КАК будет налоговая рассматривать такой объект, в котором фактически два объекта недвижимости? В данном случае, если, например, дом продается за 3 млн.р., следует прямо указать в договоре купли-продажи, что дом принадлежит собственнику с 2002 года и оценен в 2,5 млн.р., а земельный участок принадлежит собственнику вчерашней датой и оценивается в 500 т.р. А, общая сумма продажи 3 млн.р. В этом случае налог уплачен не будет, следует только сходить в налоговую и подать нулевую декларацию.

Но, есть Индивидуальный вычет (ИВ). При покупке жилья суммы, с которых будет уплачиваться налог, могут быть уменьшены, если продавцы купили жильё в один и тот же налоговый период с продаваемым жильём (таковым считается календарный год). Это обозначает, что если продавалась квартира более 1 млн.руб. и в собственности она находилась менее трёх лет, сумма налогооблагаемой базы будет корректироваться в сторону уменьшения на сумму покупаемого жилья, но не более, чем 2 млн.руб.
• При этом надо заявить об ИВ при покупке в течении 3 лет.
• Выплата возврата производится до полного использования ИВ (до 15лет).
• Если гражданин уже использовал право ИВ до 2001г., то можно ещё раз им воспользоваться (после 2001г). Фактически даётся ОДИН раз в жизни.
• При долевой собственности 2 млн.руб. делят на число собственников и с данной суммы каждый производит ИВ.
Примеры:
• Собственник продал квартиру за 5 млн.р., которую ранее приобрёл за 3 млн.р., плюс одновременно была приобретена новая квартира за 2 млн.р. В собственности проданная квартира была менее 3 лет. Полученный чистый доход составил 2 млн.р. (5 - 3 = 2 млн.р.). Но, налогооблагаемая база уменьшается на сумму покупки, если одновременно с продажей была приобретена квартира за 2 млн.р. (но только один раз, если ранее он уже воспользовался этой льготой, то этот вычет невозможен). То есть, в данном случае, 2 млн.р. Расчёт (5 млн.р. - 3 млн.р. - 2 млн.р.) = 0. Здесь, налог не будет уплачен только в том случае, если физ. лицо не использовало право ИВ.
• Собственник продал квартиру за 7 млн.р., а ранее приобрёл её за 4 млн.р. В собственности она у него менее 3 лет. Полученныйчистый доход составил 3 млн.р. (7 - 4 = 3 млн.р.). Одновременно с продажей была приобретена квартира за 3 млн.р., налогооблагаемая база всё - равно уменьшается только на 2 млн.р., хотя сумма покупки 3 млн.р., опять же, если ранее он не воспользовался этой льготой. Расчёт (7 млн.р. - 4 млн.р. - 2 млн.р.) * 13% = 130 т.р.. В данном случае, будет уплачен налог 130 т.р.
• 2 Собственника продали квартиру за 5,5 млн.р, а ранее приобрели её за 3 млн.р. В собственности, проданная квартира менее 3 лет. Полученный чистый доход составил 2,5 млн.р. (5,5 - 3 = 2,5 млн.р.). Одновременно с продажей они приобрели квартиру за 3 млн.р. Налогооблагаемая база 2,5 может быть уменьшена на сумму покупки, но только один раз, если ранее они уже воспользовались этой льготой, то этот вычет невозможен и только на сумму не превышающую 2 млн.р. В данном случае, квартира была куплена за 3 млн.р., а вычет может быть сделан только на 2 млн.р. Расчёт (5,5 млн.р. - 3 млн.р. - 2 млн.р.) x 13 % = 65 тыс.р. То есть, каждый в данном случае, оплатит налог в размере 32,5 тыс.р. Если оба физ. лица ранее воспользовались ИВ, то налогооблагаемая база будет (5,5 млн.р. - 3 млн.р.) x 13 % = 325 тыс.р. Каждый заплатит 162,5 т.р. в виде налога.

2. Обмен с доплатой. Этот налог вытекает из предыдущего. Если был составлен договор мены, по которому одна их сторон доплатила свыше 1 млн.р. другой стороне, и эта сторона владеет квартирой менее 3 лет, ей придется заплатить 13% с суммы превышающей 1 млн.р. То есть, в этом случае рассматривается оценка квартир, которые участвуют в размене.
3. Налог на другое имущество: (машины, гаражи). Внимание: в эту категорию относится ВСЁ нежилое имущество, начиная от самых дешёвых гаражей и заканчивая самыми дорогими фабриками и заводами, офисами и зданиями, магазинами и супермаркетами, итд.
Если имущество в собственности более трех лет ничего не платится
Если имущество в собственности менее 3 лет 13% с суммы превышающей 125 т.р.
4. Налог на дарение. С 2006 года этот налог уплачивается, даже если сделка была совершена в простой письменной форме, то есть в Юстиции. Он уплачивается с сумм, которые будут даны в справке БТИ (БТИшная оценка), по ставке 13%. Ближайшие родственники - этородители, дети, супруги.
Ближайшие родственники дарят Ближайшим родственникам ничего не платится
Все остальные 13% от оценки БТИ
5. Налог на наследство. На данный момент этот налог отменён.
6. Налог на имущество. Это самый банальный налог. Все те, кому принадлежит имущество, которое проходит государственную регистрацию, должны его платить. Ставки этого налога меняются год от года, поэтому в разных регионах он разный. В Омске ставки этого налога следующие.
Жилые объекты (квартиры, итп.)
до 300 тыс.руб. 0,09%
300 - 500 тыс.руб. 0,2%
свыше 500 тыс.руб. 0,1%

Нежилые объекты
до 300 тыс.руб. 1%
300 - 500 тыс.руб. 0,3%
свыше 500 тыс.руб. 2%